Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
20 мая 2015 15 просмотров

Подскажите, правомерна ли ситуация: ООО приобрело за плату здание, не имеющее коммуникаций и не имеющее производственно необходимой мощности электросети. В течение года ООО по контрактам провело в здание необходимую мощность и все коммуникации. Но по решению собрания учредителей, здание собираются продать в счет погашения кредиторской задолженности. Участники хотят продать здание без коммуникаций и подведенной электрической мощности, с целью обладания правом пользования. Возможно ли считать коммуникации и подведенные эл. мощности (отдельно стоящая станция с трансформатором) отделимыми улучшениями, которыми можно будет пользоваться самостоятельно в этом же здании, при его аренде у нового собственника? Спасибо.

На практике встречаются случаи продажи зданий отдельно от коммуникаций, однако нередко подобные сделки заканчиваются спорами между сторонами.

В данном случае, значение имеет какие коммуникации не будут передаваться собственнику – внешние или внутренние, являются ли инженерные сети самостоятельными линейными объектами недвижимости, права на которые подлежа регистрации, располагаются ли коммуникации на земельном участке, принадлежащем продавцу здания и т.д.

По общему правилу, наземные и подземные коммуникационные сети имеют вспомогательный характер и предназначены как раз для обеспечения эксплуатации объектов недвижимости, в связи с чем, инженерные сети должны следовать судьбе основного объекта недвижимости. В случае продажи здания без данных коммуникаций распространены споры относительно признания права собственности на данные сети (см. Постановление ФАС ДВО от 21.04.2014 № А59-2644/2013, Постановление ФАС УО от 01.11.2011 № А71-2462/2011).

Кроме того, в случае продажи здания без коммуникаций, возникает вопрос относительно правового статуса земельного участка, на котором располагаются коммуникации. Так, при продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания (ст. 271, ст. 552 ГК РФ). В свою очередь, продавец здания лишается прав на земельный участок, в связи с чем, не исключен спор, относительно принадлежности данных коммуникаций продавцу здания, ввиду утраты им права пользования участком.

Как вариант, стороны могут включить стоимость коммуникаций в стоимость здания, с последующим заключением предварительного договора аренды здания, с условием о заключении договора аренды после регистрации перехода права собственности на здание покупателю, определив вариант зачета стоимости арендной платы в счет оплаты стоимости коммуникаций, на согласованных сторонами условиях.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Как урегулировать вопрос о правах на земельный участок при продаже здания (сооружения)

<…>

«При продаже здания (в этой рекомендации под зданием будут пониматься также строения и сооружения) для продавца важное правовое значение имеют два вопроса.

Во-первых, еще в ходе заключения сделки важно убедить покупателя, что у того не возникнет сложностей с дальнейшей эксплуатацией не только самого здания, но и земельного участка, на котором оно расположено. У покупателя не должно остаться вопросов и не должно сложиться впечатление, что его ожидают неимоверные сложности, связанные с переоформлением земельного участка. В противном случае он может отказаться от покупки здания.

Во-вторых, на продавца здания закон возлагает ряд обязанностей, связанных с правами на земельный участок. Если издание и участок под ним находятся в собственности одного лица, то продать их можно только вместе, иначе сделка будет считаться недействительной. Если же продавец здания пользуется участком на праве аренды, он должен уведомить арендодателя о переходе прав к новому собственнику здания.

Статус земельного участка

При продаже земельного участка продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Для случаев когда продается только здание (в связи с тем, что участком под ним продавец здания владеет на праве аренды), закон такого обязательного требования не устанавливает. Однако покупатель здания может потребовать предоставить такую информацию в качестве условия совершения сделки купли-продажи. Это связано с тем, что для покупателя здания крайне важно осознавать перспективы дальнейшего использования земельного участка.

Проще всего продавцу предоставить такую информацию путем представления выписки из ЕГРП, в которой будет информация о наличии или отсутствии ограничений и обременений на земельный участок.

Как правило, покупателя здания интересует информация о том:

  • кому принадлежит участок;
  • какие ограничения и обременения установлены в отношении участка (например, это может быть сервитут в пользу того или иного третьего лица);
  • к какой категории относится участок и какой вид разрешенного использования для него установлен.

Может оказаться, что запись в ЕГРП в отношении участка отсутствует из-за того, что не проведена государственная регистрация права в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). В таком случае важно успокоить покупателя и объяснить ему: причина в том, что права на этот участок возникли до момента вступления в силу Закона о регистрации. Закон говорит, что такие права признаются юридически действительными даже при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации).

В таком случае на госрегистрацию подаются одновременно документы, касающиеся сделки купли-продажи, и документы, удостоверяющие права продавца. Соответственно производится как минимум два регистрационных действия. Вначале – госрегистрация ранее возникшего права продавца (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Следующим этапом – регистрация перехода права собственности (от продавца к покупателю) и, если необходимо, проходит регистрацию сам договор купли-продажи.

167.3299 (11,17)

Внимание! Описанная выше схема обычно используется на практике. Однако Росреестр может по тем или иным причинам отказать продавцу в регистрации ранее возникшего права собственности.

Например, Росреестр может посчитать, что вместе с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности не предъявлен документ, подтверждающий возникновение этого права у продавца. Позже, конечно, можно в судебном порядке признать решение Росреестра незаконным, но на это потребуется время (постановление ФАС Московского округа от 22 марта 2012 г. по делу № А41-11608/11).

В случае такого отказа Росреестр не зарегистрирует и переход права собственности к покупателю.

Если по условиям договора продавец получает оплату только после госрегистрации перехода права собственности, то отказ Росреестра на долгое время отсрочит момент получения оплаты.

Кроме того, неоформленные документы на недвижимость изначально могут насторожить покупателя и стать предметом торга. Покупатель может настаивать на снижении цены, объясняя это своими повышенными рисками.

Поэтому для продавца может оказаться целесообразным предварительно зарегистрировать ранее возникшее право.

Да и многие покупатели сами ставят продавцу условие, чтобы вначале (перед сделкой купли-продажи) он обратился в Росреестр с заявлением о регистрации ранее возникшего права собственности и получил свидетельство, удостоверяющее его право.

Кроме того, имеет смысл пояснить покупателю, что отсутствие в ЕГРП записи об участке свидетельствует и о том, что в отношении этого участка не установлены какие-либо обременения. Иначе запись об участке была бы внесена в ЕГРП в момент внесения записи о соответствующем обременении.

Право пользования земельным участком при продаже здания

По общему правилу если здание и участок под ним принадлежат разным лицам, то собственник здания вправе продать его, не спрашивая согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 2 ст. 271п. 3 ст. 552 ГК РФ).

При продаже здания покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец здания.

131.77603 (11,17)

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

Единственная обязанность продавца здания – уведомить арендодателя о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец (арендатор), причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11).

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участкомуже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

131.77604 (11,17)

Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве постоянного (бессрочного) пользования

Если продавец здания – государственное (муниципальное) предприятие, казенное учреждение, орган государственной власти или орган местного самоуправления, то, скорее всего, участок под зданием находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования. В некоторых случаях может оказаться, что и продавец, являющийся коммерческой организацией, пользовался участком именно на таком праве.

На продавца здания закон не возлагает каких-либо специфических обязанностей в связи с тем, что земельный участок находился у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. В данном случае покупателю здания(если в качестве такового выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель) необходимо переоформить это право – а именно оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Такое разъяснение приведено в абзаце 3 пункта 13 постановления № 11.

Пример из практики: суд удовлетворил требования нового собственника здания и признал незаконным бездействие органов государственной власти по переоформлению документов на земельный участок

Продажа участка вместе со зданием

Законом определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

«Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельныйучасток и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11 постановления № 11).

Это правило не применяется, только если:

  • отчуждается часть здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  • отчуждается здание, находящееся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса РФ;
  • отчуждается сооружение, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Эти исключения указаны в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) или отчуждении его части продавец обязан продать еще и долю в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание (сооружение). Такая обязанность указана в пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ.

Продавцу здания надо учитывать это правило еще на стадии обсуждения условий сделки. Даже если сам покупатель согласен купить только здание без участка под ним (т. к. не готов платить еще и за землю), такая сделка все равно будет недействительной. Стороны не смогут зарегистрировать переход права собственности, а значит, продавец не сможет получить и оплату (либо такую оплату придется вернуть несостоявшемуся покупателю)».

<…>

2.На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

<…>

«Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаженедвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Если договор не будет заключен, продавец просто вернет аванс покупателю. Если же предварительную оплату оформить в виде задатка, то покупатель сможет понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Указанная выше ситуация (продавец настаивает на авансе вместо задатка) относится к случаю, когда продавец таким образом перестраховывается, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае, если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного авансапродавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

167.3126 (11,17)

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получил, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного актаможно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимогоимущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объектнедвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

167.3127 (11,17)

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 13Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен. Например, управление Россреестра по Москве установило, что для регистрации сделки, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ), должны предоставляться документы, подтверждающие выполнение соответствующих условий (приказ от 13 апреля 2010 г. № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»).

Подробнее см. Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Проверка покупателя

Перед заключением сделки продавцу необходимо проверить покупателя, чтобы исключить возможные риски. Для этого нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.

Если покупателем выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Покупателя также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если покупателем выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на покупку (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить представить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия на покупку объекта имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-покупателя в судебном порядке может признать сделку недействительной.

3. Наконец, необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы подписанта по договору.

167.3128 (11,17)

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал сам приобретатель.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам покупатель. Если приобретатель – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдавшее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной покупателем, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие на передачу денежных средств указать забыли».

<…>

22.05.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка