Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 мая 2015 9 просмотров

Наша организация Правопреемник получает Право требование по соглашению об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома. Как эту операцию отразить в бухгалтерском учете и налоговом. Это право требование получено в качестве расчета за работы и в дальнейшем будет продано (или если не получится продать право требования, при сдаче объекта будет продаваться квартира, т.е. это товар, а не объект ОС)Заранее спасибо.

сообщаем следующее: Покупку права требования в счет зачета взаимных требований отразите в учете следующим образом:
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации работ;
Дебет 90-2 Кредит 20
– списана себестоимость работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 «Расчеты по НДС»
исчислен НДС с реализации;
Дебет 58 Кредит 76
– отражена передача права требования к застройщику;
Дебет 76 Кредит 62
– погашены взаимные обязательства.
В данном случае налоговые обязательства возникают у организации на дату реализации работ. Общество обязано исчислить НДС в общеустановленном порядке (ст. 146 НК РФ). Выручку от реализации работ (ст. 249 НК РФ) можно уменьшить на расходы, связанные с их реализацией (ст. 268, 318, 272 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации организация приобрела с целью дальнейшей переуступки право требования, вытекающего из договора долевого участия в строительстве (право требования доли (квартиры) в строящемся доме). При этом организация становится участником долевого строительства, и она получает права требования к застройщику по исполнению им своих обязательств по договору долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона №214-ФЗ). Соответственно, поступления, причитающиеся организации от переуступки права требования, вытекающего из договора долевого участия в строительстве, для целей налогообложения прибыли признаются в составе доходов от реализации имущественных прав на дату государственной регистрации договора уступки права требования (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ, Письма Минфина России № 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 № 16-15/065628@). При применении в налоговом учете метода начисления выручка признается на дату государственной регистрации договора переуступки права требования (п. 3 ст. 271 НК РФ). НДС необходимо исчислить только в том случае, если право требования будет реализовано с доходностью. С этой прибыли применяется расчетная ставка 18/118 (п. 3 ст. 155 НК РФ).

В учете отражается такая операция следующим образом:
Дебет 76 Кредит 91-1
– реализовано ранее приобретенное право требования;


Дебет 91-2 Кредит 58
– учтена в составе расходов стоимость приобретенного ранее права требования (по стоимости выполненных работ);

Дебет 51 (50...) Кредит 76
– получено в счет оплаты от покупателя права требования (по договору переуступки права требования).

Однако, если продаже подлежит уже готовый объект после получения квартиры от застройщика, то в учете необходимо будет отразить:
Дебет 08 Кредит 76
– принят к учету объект недвижимости

Дебет 76 Кредит 58
– списано финансовое вложение


Дебет 76 Кредит 91-1
– списана разница между стоимостью финансового вложения и стоимость полученного помещения по договору долевого участия.

В этом случае в налоговом учете право требования на дату сдачи объекта является неденежным, в связи с чем при его погашении положения п. 3 ст. 279 НК РФ не применяются. На это указано в Письме УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 № 16-15/065628@. Приобретенное помещение принимается к учету в качестве готовой продукции:
Дебет 43 Кредит 08
– учтена готовая квартира.

Реализация жилых помещений на территории России НДС не облагаются (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух и в документе, который Вы можете найти в закладке «Правовая база»

1. Письмо УФНС РФ по г. Москве от 06.07.2011 N 16-15/065628@

Вопрос: Каким образом признается для целей налогообложения прибыли убыток по договору уступки имущественных прав на жилые помещения, ранее приобретенные по договору долевого участия?

Ответ:

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).

Таким образом, уступкой права требования, или цессией, называют соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора.

При этом в статье 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается в следующих случаях:

- только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ;

- с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, уступка прав требования может быть произведена как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта.

Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав.

Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в рассматриваемой ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права без учета НДС (п. 1 ст. 248 и п. 1 ст. 249 НК РФ), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (подп. 1 п. 1 ст. 253 и подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При этом необходимо отметить, что в статье 279 Налогового кодекса РФ установлены особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования.

Данный порядок не может быть применен к операции по передаче имущественного права по договору долевого участия в строительстве организацией, поскольку он распространяется только на договоры уступки денежных требований.

Следовательно, если организация, уступив имущественное право на жилое помещение, получила убыток, учитывать такой убыток следует, руководствуясь общими нормами, содержащимися в статье 268 НК РФ.*

2. Ситуация: Как начислить НДС при передачеимущественных прав на жилые дома

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав(п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДСвозникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).*

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

2 декабря 2013 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2014 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.

Ольга Цибизова, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

01.06.2015г.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка