Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники советуют перепроверить данные работников

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 июня 2015 202 просмотра

Компания заказчик-застройщик арендовала у Исполкома города земельный участок для организации строительства. Исполком работает по следующему принципу: по окончании строительства и передачи всех помещений дольщикам составляется соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата земельного участка. Далее этот договор проходит гос.регистрацию. На сегодняшний день закончилось строительство жилого дома, все помещения переданы по актам приема-передачи дольщикам. Подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и подписан акт возврата 30.04.2015г. Ранее Исполком начислял нам арендную плату до даты подписания акта возврата. Однако в 2015 году Исполком ссылается на какие-то нормы ГК РФ и утверждает, что арендную плату будут начислять в наш адрес до момента гос.регистрации соглашения о расторжении, а это примерно июнь 2015 года. Дата составления и подписания соглашения о расторжении и акта возврата = 30.04.2015г. Дата регистрации права собственности первого дольщика осуществляется гораздо позже. Изменению не подлежит порядок работы Исполкома. Вопрос: Если принять принципы работы Исполкома (и не ориентироваться на гос.регистрацию права собственности первого дольщика), до какого момента Исполком вправе начислять в наш адрес арендную плату: до момента подписания акта возврата или до момента гос.регистрации соглашения о расторжении? Может с 2015 года были какие-либо изменения в ГК РФ?

Если исходить из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации. Но в соответствии с п.3 ст.453 Гражданского кодекса договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения. То есть независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды все равно будет считаться расторгнутым с момента подписания этого соглашения или с указанной в нем даты. Следовательно, если стороны подписали соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи объекта арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не с момента регистрации. Значит, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период с даты подписания соглашения до даты его регистрации.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Статья:Прекращение арендных отношений. Как арендатору расторгнуть договор без лишних переплат (Данная статья доступна только в vip-версии)

Основной вопрос: с какого момента прекращаются отношения сторон при расторжении договора аренды (в целях расчета арендной платы за последний месяц)?

Решение: момент прекращения действия договора зависит от способа расторжения. Но в любом случае для расчета последнего платежа за аренду важна не столько дата прекращения договора, сколько дата возврата объекта аренды арендодателю.*


Процесс расторжения договора аренды представляет собой ряд формальностей. Если арендатор намерен прекратить отношения с арендодателем, у него есть несколько вариантов. Во-первых, можно предложить арендодателю расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон. Во-вторых, в определенных случаях (установленных законом или договором) можно отказаться от договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Наконец, третий вариант – расторгнуть договор через суд, если для этого есть основания, предусмотренные законом или договором. У каждого из этих вариантов есть свои подводные камни, в том числе при определении момента прекращения арендных отношений.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает, можно заключить соглашение о расторжении (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Договор аренды будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Но если это договор аренды недвижимости, который был зарегистрирован, не все так просто.

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды. Если договор аренды подлежал регистрации, то возникает вопрос: нужно ли регистрировать соглашение о расторжении этого договора или достаточно только исключения записи об аренде из ЕГРП (что можно сделать, предъявив незарегистрированное соглашение о расторжении)?

Nota bene!

Суды считают, что отсутствие регистрации соглашения о расторжении договора аренды не свидетельствует о непрекращении договорных отношений. Например, в деле № А03-17723/2012 соглашение о расторжении договора аренды не было зарегистрировано. Несмотря на это, суд признал, что договор аренды прекратился с даты, указанной в этом соглашении. А поскольку арендатор уже после подписания соглашения о расторжении (и соответственно, после прекращения действия договора аренды) заключил договор субаренды, этот договор субаренды был признан недействительным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.13).

Раньше сомнения были связаны с тем, что, согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса, соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Но в указанной выше статье речь идет именно о форме договора, тогда как регистрация не является элементом формы договора (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Следовательно, требование статьи 452 Гражданского кодекса не должно распространяться на соглашения о расторжении договора.*

С 01.09.13 появился новый повод для сомнений: теперь в Гражданском кодексе есть положение о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Но в этой норме речь идет о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, поэтому к расторжению договора она неприменима.

Тем не менее, несмотря на отсутствие законных оснований для регистрации соглашения о расторжении договора аренды, суды уже давно придерживаются мнения о том, что регистрация такого соглашения все-таки обязательна. Такую позицию они часто высказывают в спорах, когда одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды либо Росреестр отказывал в регистрации этого соглашения по каким-либо основаниям (постановления ФАС Дальневосточного округа от 08.05.13 по делу № А51-9440/2012, Западно-Сибирского округа от 05.08.11 по делу № А45-14528/2010). При этом в обоснование суды ссылаются на пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса.

Скорее всего истинная причина практики регистрации соглашений о расторжении договора аренды связана с позицией органов Росреестра – они считают, что без регистрации соглашения о расторжении нет оснований для исключения из ЕГРП записи об аренде (эти действия – регистрация соглашения и исключение из ЕГРП записи об аренде совершаются одновременно, как и в случае с регистрацией самого договора и внесением записи об обременении в виде аренды).

Но даже если предположить, что регистрация соглашения о расторжении обязательна, представляется, что ее отсутствие еще не означает действующий статус договора. По смыслу пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – постановление № 73), несмотря на отсутствие регистрации у самого договора аренды (когда она обязательна), он связывает стороны обязательствами (имеет для них обязательную силу). Такой договор не имеет правового значения (юридически не существует) только для третьих лиц. Эту позицию можно распространить и на соглашение о расторжении договора – для сторон это соглашение действует, несмотря на отсутствие регистрации, а для третьих лиц – с момента внесения изменения в ЕГРП.

С 01.09.13 вступила в силу норма, согласно которой в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Момент прекращения арендных отношений по соглашению. Если исходить из того, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации – по аналогии с правилом о том, что договор аренды здания, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Но на практике сложился другой подход, основанный на пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса. В соответствии с этой нормой договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения. То есть независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды все равно будет считаться расторгнутым с момента подписания этого соглашения или с указанной в нем даты. Следовательно, если стороны подписали соглашение о расторжении, а также акт приема-передачи объекта арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не с момента регистрации. Значит, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период с даты подписания соглашения до даты его регистрации (постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.13 по делу № А55-3882/2012, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.12 по делу № А05-8637/2012).*

<…>

ЖУРНАЛ «ЮРИСТ КОМПАНИИ», № 2, ФЕВРАЛЬ 2014

Валерии? Белов,

юрист АНО «Юридическии? научно-исследовательскии? центр»,

преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка