Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№23
2 июня 2015 527 просмотров

ООО продает физическому лицу продает земельный участок (находящийся в собственности юридического лица). Продает дешевле, чем приобретал (ниже кадастровой стоимости). Нужны бухгалтерские проводки по продаже и информация по налогообложению данной сделки у ЮЛ (ОСН)? Какие последствия будет иметь продажа земельного участка по стоимости ниже рыночной?

В бухгалтерском учете реализацию (прочее выбытие) земельных участков отразите как выбытие основных средств. Подробнее о бухгалтерском учете при реализации ОС см. по ссылке http://www.1gl.ru/#/document/11/14636/lis1/?step=69. При этом учитывайте, что в случаях выбытия земельных участков открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основного средства» не нужно, так как данный субсчет применяется для формирования остаточной стоимости выбываемого имущества, а земельные участки не амортизируются. Поэтому у них нет остаточной стоимости.

В налоговом учете при расчете налога на прибыль доход от продажи земельного участка включите в выручку от реализации. Выручку от реализации земельного участка уменьшите на затраты, связанные с его получением При условии, что они ранее не были учтены в расходах начиная с момента его приобретения. Помимо стоимости земельного участка, в расходы включите суммы, непосредственно связанные с его продажей. Доходы и расходы по продаже земельного участка признавайте в том отчетном периоде, к которому они относятся, в момент подписания акта приема - передачи.

Если расходы, связанные с реализацией, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Порядок признания этого убытка в налоговом учете зависит от категории земельного участка, при реализации которого убыток образовался. Операции по реализации земельных участков не облагаются НДС.

При проверке контролирующие органы могут проверить соответствие цены, примененной в сделке, рыночному уровню. При этом если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена, вне зависимости от каких-либо иных условий (в том числе и от кадастровой стоимости). Если сделка купли – продажи осуществлена между взаимозависимыми лицами, то сделка признается контролируемой и её цена должна соответствовать рыночной. В ином случае, если контролирующие органы признают, что стоимость сделки установлена ниже рыночной, то возможно доначисление налогов исходя из рыночной стоимости, рассчитанной налоговыми органами в определенном порядке. При этом есть определенные критерии, исходя из которых договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной. Одним из таких критериев является соответствие цены сделки цене, определенной независимым оценщиком. Кадастровая же стоимость имущества на соответствие цены рыночной не влияет.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

<…>

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок.* Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:

если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);

если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком* (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);

если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;

если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);

если сделка заключена по результатам биржевых торгов.

Такой порядок следует из положений пунктов 138–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

<…>

Принцип сопоставления доходов

В основу налогообложения контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами заложен принцип сопоставления доходов, фактически полученных по сделке, с доходами, которые организация могла бы получить, если бы аналогичная сделка совершалась с лицом, не являющимся взаимозависимым. При этом любой доход, недополученный организацией в сделке с взаимозависимым лицом, учитывается при формировании налоговой базы. Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ. Например, организация, предоставившая взаимозависимому лицу беспроцентный заем, для целей налогообложения должна включить в состав доходов сумму процентов, которые она получила бы, если бы такой же заем был предоставлен любой другой организации на рыночных условиях (письмо Минфина России от 24 февраля 2012 г. № 03-01-11/1-15).

Чтобы определить, соответствует ли договорная цена, примененная в контролируемой сделке, рыночному уровню, нужно использовать информацию о сопоставимых сделках, сторонами которых не являются взаимозависимые лица. А потом сравнить полученные данные.

По общему правилу сравнивать контролируемые и сопоставимые сделки можно, если они совершены в одинаковых коммерческих или финансовых условиях (п. 2 ст. 105.5 НК РФ). Чтобы определить тождественность или близость таких условий, необходимо проанализировать (сопоставить) ряд характеристик, состав которых представлен в таблице. При этом для анализа можно использовать только общедоступную информацию. Использование сведений, которые составляют налоговую тайну, или информации, доступ к которой законодательно ограничен, недопустимо. Такой порядок предусмотрен статьей 105.5 и пунктом 3 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

Чтобы получить необходимую для анализа информацию, можно использовать:

сведения о ценах и котировках российских и иностранных бирж;

публикации таможенной статистики внешней торговли России. В частности, такие данные публикуются на официальном сайте ФТС России;

сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в официальных источниках информации органов государственной власти и местного самоуправления (в частности, в области регулирования ценообразования и статистики, например ФАС России, Росстата России и т. д.);

сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в источниках информации иностранных государств;

сведения о ценах (пределах колебания цен) и биржевых котировках, которые содержатся в иных опубликованных и (или) общедоступных изданиях и информационных системах;

данные информационно-ценовых агентств;

информацию о собственных сделках организации с невзаимозависимыми лицами.

Если среди названных источников организация не найдет (найдет недостаточно) необходимой информации, то можно использовать данные бухгалтерской и статистической отчетности других организаций. Эти данные можно получить из следующих источников:

общедоступные российские и иностранные печатные издания;

общедоступные информационные системы;

официальные интернет-сайты российских и иностранных организаций.

Такой порядок предусмотрен положениями пунктов 1 и 2 статьи 105.6 Налогового кодекса РФ.

После того как организация выбрала данные, необходимые для сопоставления сделки (или, наоборот, удостоверилась в их отсутствии (недостаточности)), определите рыночную цену одним из следующих методов:

метод сопоставимых рыночных цен;

метод цены последующей реализации;

затратный метод;

метод сопоставимой рентабельности;

метод распределения прибыли.

Организация вправе применить любой из этих методов (как отдельно, так и совмещая несколько методов). При этом нужно учитывать, что кроме сделок по приобретению товаров, подлежащих перепродаже, наиболее приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен.* Однако использование этого метода возможно тогда, когда организация располагает всей необходимой информацией. Если же такой информации нет или недостаточно, можно использовать остальные методы определения рыночной цены. С этой целью надо выбрать именно тот метод (те методы), который более объективно характеризует соответствие договорной цены рыночному уровню. Кроме того, остальные методы можно также использовать, когда определяется рыночная цена группы однородных сделок между взаимозависимыми лицами.

Такие правила установлены пунктами 1–5 статьи 105.7 Налогового кодекса РФ.

Если совершена разовая сделка, а перечисленные методы не позволяют определить соответствие договорной цены рыночному уровню, можно использовать результаты независимой оценки (п. 9 ст. 105.7 НК РФ).*

<…>

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

2. Рекомендация:Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении выбытие сельскохозяйственных земель

<…>


Бухучет

В бухгалтерском учете реализацию (прочее выбытие) земельных участков отразите как выбытие основных средств (п. 29 ПБУ 6/01).

Подробнее об этом см.:

Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств;*

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении безвозмездную передачу основных средств;

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении передачу основных средств в качестве вклада в уставный капитал.

При этом учитывайте, что в случаях выбытия земельных участков открывать к счету 01 отдельный субсчет «Выбытие основного средства» не нужно. Это объясняется так. Данный субсчет применяется для формирования остаточной стоимости выбываемого имущества (Инструкция к плану счетов). Земельные участки не амортизируются (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01). Поэтому у них нет остаточной стоимости.

Операции по реализации (в т. ч. безвозмездной передаче) земельных участков не облагаются НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).*

Если участок изымается у организации для государственных или муниципальных нужд, то в качестве доходов от выбытия основного средства учитывайте сумму возмещения, которая полагается землепользователям (т. е. его рыночную цену и убытки, причиненные изъятием имущества) (п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФст. 281 Гражданского кодекса РФ).

<…>

ОСНО: налог на прибыль

При продаже земельного участка в налоговом учете отразите:

доход от реализации (мены);

расходы в виде стоимости земельного участка;

расходы, связанные с реализацией.

Доходы и расходы при расчете налога на прибыль признавайте в зависимости от метода определения доходов и расходов, который применяет организация (п. 2 ст. 249ст. 271–273 НК РФ).

Доход от продажи (мены) земельного участка включите в выручку от реализации (п. 1 ст. 249 и п. 3 ст. 38НК РФ). О том, как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Если организация применяет метод начисления, доходы от реализации земельного участка включайте в выручку с учетом особенностей, предусмотренных для имущества, права на которое подлежат госрегистрации.*

Если организация применяет кассовый метод, учтите выручку по мере получения оплаты за реализованное имущество. Предварительную оплату (аванс) также учтите в составе доходов (п. 2 ст. 273подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Выручку от реализации земельного участка уменьшите на затраты, связанные с его получением (подп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФписьмо Минфина России от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/111. При условии, что они ранее не были учтены в расходах начиная с момента его приобретения на основании статьи 264.1Налогового кодекса РФ (п. 4 ст. 252 НК РФ). Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление сельскохозяйственных земель.

При продаже земельного участка, который ранее был получен организацией в качестве взноса в уставный (складочный) капитал, уменьшите выручку от реализации на стоимость этого земельного участка, сформированную в налоговом учете (подп. 2 п. 1 ст. 268п. 1 ст. 277 НК РФ, письмо Минфина России от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/738).

Помимо стоимости земельного участка, в расходы включите суммы, непосредственно связанные с егопродажей (п. 1 ст. 268 НК РФ). Например, расходы по оценке участка, информационные услуги, по межеванию, оформлению документов.

Если организация применяет метод начисления, расходы признавайте в том отчетном периоде, к которому они относятся (п. 1 ст. 272 НК РФ).*

Если организация применяет кассовый метод, расходы уменьшат выручку от реализации при условии их оплаты (п. 3 ст. 273подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При реализации безвозмездно полученного земельного участка включить в расходы его рыночную стоимость нельзя, поскольку организация не несла затрат в виде стоимости его приобретения (п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФп. 1 ст. 252 НК РФписьмо Минфина России от 17 июля 2007 г. № 03-03-06/1/488).

Если расходы, связанные с реализацией, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признается убытком. Порядок признания этого убытка в налоговом учете зависит от категории земельного участка, при реализации которого убыток образовался. Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль убытки прошлых лет.*

При безвозмездной передаче основного средства в налоговом учете доходов не возникает (ст. 249250НК РФ). Стоимость земельного участка и другие расходы, связанные с его безвозмездной передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).

При передаче земельного участка в качестве вклада в уставный капитал у организации не возникает ни доходов, ни расходов (подп. 2 п. 1 ст. 277п. 3 ст. 270 НК РФ).

О том, как отразить разницу в случае если стоимость передаваемого земельного участка отличается от его оценки, согласованной учредителями, см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении передачу основных средств в качестве вклада в уставный капитал.

<…>

ОСНО: НДС

Реализация (в т. ч. безвозмездная передача) имущества облагается НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146п. 1 ст. 39НК РФ). Однако операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).*

<…>

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

02.06.2015г.

С уважением,

Майя Жмакина, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка