Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В чем постоянно путаются бухгалтеры, когда платят НДФЛ и взносы

Подписка
Срочно заберите все!
№24
2 июня 2015 91 просмотр

Организация проводила реконструкцию здания и получило от соответствующих органов акт на ввод в эксплуатацию от 15.08.14г(нужно было срочно получить акт т.к закончился срок действия инвестиционного договора). Но фактически здание не было готово к использованию. С учетом того, что руководство планировало продавать здание стоимость с 08 сч перенесли на 41сч и продолжали ремонтные работы, которые списывали на 20 сч. Т.к продать здание не получилось в апреле 2015г отдельные помещения были сданы в аренду и стоимость здание перенесена с 41 на 01 сч. Правильно ли были сделаны проводки по учету стоимости здания и ремонтных работ? И можно ли применить амортизационную премию на дату постановки здания на 01 сч?

Т 30.06.2008 № 03-03-06/1/378), затраты по достройке объекта учесть можно как в бухгалтерской, так и в налоговой стоимости объекта, правда, в случае, если они необходимы для доведения его до состояния, в котором объект пригоден для использования. Данный факт должны подтверждать акты, справки, технические условия, проектная документация и пр. документы.

Более безопасным было бы отразить «опоздавшие» затраты как расходы на ремонт помещения и не включать их в стоимость объекта, а учитывать как прочие расходы согласно ст. 260 НК РФ.

Однако если по документам и фактически недвижимость еще не построено и ремонтировать застройщику-инвестору нечего, тогда это могут быть расходы по достройке объекта. Расходы по достройке должны увеличивать первоначальную стоимость строения в силу п. 2 ст. 275 НК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:5.7. Расходы после ввода здания в эксплуатацию

Ситуация, когда застройщик уже получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще остались недоделки, не редкость в строительной практике. Можно ли учесть возникающие затраты в составе расходов при налогообложении прибыли или на увеличении 08 счета?

Прямого ответа на этот вопрос нет.

По мнению специалистов Минфина России (письмо от 30.06.2008 № 03-03-06/1/378), затраты по достройке объекта учесть можно как в бухгалтерской, так и в налоговой стоимости объекта, правда, в случае, если они необходимы для доведения его до состояния, в котором объект пригоден для использования. Данный факт должны подтверждать акты, справки, технические условия, проектная документация и пр. документы.

Однако обращаем внимание, что данный вопрос, независимо от ответа чиновников, остается спорным. Ведь согласно нормам ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. По факту же выходит, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в неполной готовности. В таком случае признание затрат на достройку объекта очень проблематично и ведет к высоким налоговым рискам. *

Исключением из этого правила являются отделочные работы. Их можно производить после ввода в эксплуатацию недвижимости и включать в стоимость объекта.

Действительно, исходя из п. 1.8 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», законченные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

В то же время сроки выполнения работ по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных, игровых и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, предусмотренные проектно-сметной документацией, могут быть перенесены на поздние сроки (п. 1.8 СНиП 3.01.04-87, п. 11, 12 актов по ф. № КС-11, КС-14).

Следовательно, такие расходы могут быть отражены в стоимости объекта после его ввода в эксплуатацию. Если же строительная организация несет иные расходы, связанные со строительством, и учитывает их в стоимости объекта или при налогообложении прибыли, не исключено, что свою позицию ей придется доказывать в суде. В свое оправдание можно привести следующие аргументы.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме согласно разрешения на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. В то же время согласно правовой позиции Президиума ВАС, высказанной в Постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не является безусловным доказательством, свидетельствующим о доведении объекта до состояния готовности.

Поэтому и фактическая сумма затрат на строительство застройщиком может быть определена не ранее завершения всех строительных и иных связанных с ними работ.

Аналогичного мнения придерживается ФАС Поволжского округа от 12.02.2013 № А12-8247/2012, Седьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 09.08.2012 № А27-8216/2012), Девятый арбитражный апелляционный суд (Постановление от 25.08.2011 № 09АП-18275/2011-АК) и др.

Расходы на ремонт и достройку объекта

Более безопасным было бы отразить «опоздавшие» затраты как расходы на ремонт помещения и не включать их в стоимость объекта, а учитывать как прочие расходы согласно ст. 260 НК РФ.

Однако если по документам и фактически недвижимость еще не построено и ремонтировать застройщику-инвестору нечего, тогда это могут быть расходы по достройке объекта. Расходы по достройке должны увеличивать первоначальную стоимость строения в силу п. 2 ст. 275 НК РФ.

Имейте в виду, что расходы на достройку объекта должны быть произведены в соответствии с техническими условиями, проектами и разрешительной документацией. Если в первоначальном варианте документов (на само строительство) затраты на достройку не указаны, учесть их в стоимости объекта или для налогообложения прибыли будет спорно. *

Строительство: бухгалтерский и налоговый учет

2. Статья:4.1.1.1. Строительство хозяйственным способом

Понятие хозяйственного способа строительства определено в различных документах Росстата. Например, в п. 22 Постановления Росстата от 16.12.2005 № 101 «Об утверждении порядка заполнения и представления формы Федерального государственного статистического наблюдения № 1 – Предприятие «Основные сведения о деятельности организации» (независимо от того, что документ утратил силу, само определение строительства хозяйственным способом не устарело) было сказано следующее: «К СМР, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства, а также работы, выполненные подрядными организациями по собственному строительству».

Таким образом, когда мы говорим о хозяйственном способе строительства (выполнение СМР для собственного потребления), нужно понимать, что речь идет о строительстве объекта для собственного потребления той организацией, которая выполняет СМР собственными силами.

Бухгалтерский учет затрат по работам, выполненным хозяйственным способом, учитывается организацией по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами учета материалов, оплаты труда, расчетов с подотчетными лицами и т.д. по фактическим расходам. С точки зрения структуры расходов по капитальному строительству эти расходы учитываются по статьям «Строительные работы» и «Работы по монтажу оборудования».

Заполнять или нет при этом формы № КС-2 и КС-3, решает сама организация. По крайней мере для целей отражения в бухгалтерском учете эти документы не нужны. Сводный счет-фактуру также выдавать некому.

Учет построенной недвижимости

Построенный объект приходуется на счет 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (если компания планирует его сдавать в аренду или лизинг). При этом если готовые помещения строительная организация будет продавать, их приходуют на счет 43 «Готовая продукция» или 41 «Товары», если застройщик не принимал участие в строительстве (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02). *

В таком случае недвижимость не будет облагаться налогом на имущество, так как она не учитывается на балансе организации в качестве основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Напомним, в соответствие с п. 4 ПБУ 6/01, чтобы недвижимость признавалась основным средствам, она должна соответствовать одновременно следующим условиям:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг), для управленческих нужд организации, для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени (более 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев);
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Следовательно, если построенный объект готовится к продаже, к основным средствам он отнесен быть не может.

В налоговом учете застройщик, совмещающий функции инвестора, накапливает произведенные строительные расходы в стоимости построенного имущества и, в случае учета его в качестве основного средства амортизирует их в целях налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 20.09.2011 № 03-03-06/1/578).

Если же построенный объект основным средством не является, для целей налогообложения применяется порядок учета расходов по товарам или продукции.

Расчет НДС при строительстве хозяйственным способом

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ, объектом налогообложения НДС является выполнение СМР для собственного потребления. Налоговая база при этом исчисляется как все фактические расходы, в том числе и на стройматериалы, связанные с выполнением таких работ (п. 2 ст. 159 НК РФ). К налоговому вычету НДС можно принять в том же квартале, когда налог был начислен (п. 5 ст. 172 НК РФ).

Чтобы рассчитать сумму НДС со строительных работ для собственного потребления, надо налоговую базу умножить на ставку 18%.

Налоговая база определяется на последнее число каждого квартала, в котором выполнялись СМР (п. 10 ст. 167 НК РФ). В этот же день организация, выполняющая СМР хозяйственным способом, должна составить счет-фактуру в одном экземпляре и зарегистрировать его в книгах продаж и покупок за тот квартал, в котором выполнены работы. Такой порядок следует из п. 3, 21 Правил ведения книги продаж, п. 20 Правил ведения книги покупок, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

Некоторые бухгалтеры строительных организаций считают: раз НДС в результате строительства хозяйственным способом в бюджет не уплачивается, то и начислять его не надо. Они не правы. Во-первых, в случае жилого строительства организация не сможет заявить вычет, так как дальнейшее использование постройки не облагается НДС: например, сдача в аренду жилой недвижимости относится к операциям, не подлежащим обложению НДС (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

<…>

В учетной политике строительной организации рекомендуется прописать перечень затрат на выполнение СМР хозяйственным способом.

Например, можно указать, что для целей исчисления НДС следует учитывать следующие расходы, произведенные в качестве СМР для собственного потребления:

  • стоимость материалов, используемых работниками организации для строительства;
  • расходы по заработной плате работников, участвующих в строительстве, и страховые взносы, а также взносы на обязательное страхование от несчастных случаев и профзаболеваний с сумм этой заработной платы;
  • амортизация оборудования, участвующего в строительстве;
  • арендная плата за использование строительных машин и оборудования;
  • затраты на техническое обслуживание оборудования, участвующего в процессе строительства;
  • затраты на топливо, используемое при работе машин и механизмов, участвующих в процессе строительства;
  • стоимость инструмента, участвующего в процессе строительства;
  • затраты на вывоз мусора со строительной площадки, возникающие при СМР.

Внимание: строительство собственными силами недвижимости для продажи не облагается НДС. Такую позицию согласовали Минфин России и налоговая служба (письма Минфина России от 23.06.2014 № 03-07-15/29969, ФНС России от 08.07.2014 № ГД-4-3/13220@).

Дело в том, что при строительстве объектов с целью их последующей продажи строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, да и объект обложения НДС возникает в другой момент – при реализации построенного объекта.

При этом если цель продать недвижимость доказана (например, рекламными объявлениями о продаже, соответствующим приказом руководителя, отсутствием использования объекта в качестве основного средства), то не имеет значения, осуществлялось ли в период строительства финансирование третьими лицами и были ли заключены соответствующие договоры, предполагающие отчуждение построенных объектов.

Данный вывод не является новым. Еще в 2010 г. поддержал данную точку зрения Высший Арбитражный Суд (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 № 3309/10), а в 2011 г. – ФНС России (см. п. 8 Приложения к письму ФНС России от 12.08.2011 № СА-4-7/13193@).

При осуществлении строительства для собственного потребления и для целей продажи бухгалтер делает следующие записи:

Дебет Кредит Содержание операции
08 10, 26, 70, 76... Отражены затраты по строительству при выполнении работ собственными силами
19 60 Отражены суммы предъявленного поставщиками НДС
68 19 Заявлен вычет по НДС, предъявленному поставщиками
19 68 Начислен НДС с СМР, выполненных для строительства основных средств (не для продажи)
68 19 Заявлен вычет по НДС с СМР, выполненных для строительства основных средств (не для продажи)
01 08 Объект, законченный строительством, введен в эксплуатацию и учтен в качестве основного средства
41 08 Объект, законченный строительством, учтен для целей его дальнейшей продажи
43 08 Объект, законченный строительством силами самого застройщика или с частичным привлечением подрядных организаций, учтен для целей дальнейшей продажи *

Если строительная организация монтирует оборудование для собственного использования, проводки будут следующие:

Дебет Кредит Содержание операции
07 60 Отражена стоимость приобретенного оборудования, требующего монтажа
19 60 Отражена сумма НДС, предъявленного по приобретенному оборудованию
68 19 Заявлен вычет по НДС, предъявленному по приобретенному оборудованию
08 07 Оборудование передано в монтаж
08 10,26, 70, 76... Отражены затраты на монтажные работы собственными силами
19 60 Отражены суммы предъявленного поставщиками НДС
68 19 Заявлен вычет по НДС, предъявленному поставщиками
19 68 Начислен НДС со стоимости монтажных работ для собственного потребления
68 19 Заявлен вычет по НДС со стоимости монтажных работ для собственного потребления
01 08 Оприходовано оборудование из монтажа

Строительство: бухгалтерский и налоговый учет

03.06.2015г.

С уважением,

Елена Мелконян, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Александром Родионовым,

заместителем руководителя экспертной поддержки.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка