Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

О подвохах в пособиях и компенсациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
4 июня 2015 539 просмотров

Как правильно продать основные средства, числящиеся на балансе у ООО, учредителям.

Если учредители физические лица, то при продаже организацией объекта ОС физическому лицу за наличный расчет в обязательном порядке должен быть выдан чек ККТ. При этом счет-фактуру учредителю на проданный товар выписывать не нужно. Если купля-продажа ОС является крупной сделкой, то для ее совершения необходимо одобрение общего собрания. Крупной считается сделка по продаже ОС, если его стоимость составляет не менее 25% стоимости имущества компании. Если сделка относится к таковой, требуется решение об одобрении сделки общим собранием участников общества-продавца. НДС начисляется с цены реализации. Налог на прибыль уплачивается с разницы между ценой продажи ОС своему учредителю и его остаточной стоимостью. При использовании метода начисления доход от реализации офиса признается на дату его передачи покупателю по акту или иному передаточному документу. При продаже объекта ОС по остаточной стоимости налогооблагаемый доход у компании не образуется. Доход от ОС, равный его остаточной стоимости, уменьшается на эту же сумму. НДС в этом случае начисляется в общем порядке — с цены реализации. При продажи ос по цене ниже рыночной или по остаточной стоимости есть риск, что в случае проверке инспекторы доначислят НДС и налог на прибыль исходя из рыночной стоимости офисного помещения. Риск высок, если доля участия учредителя в организации составляет более 25%. В этой ситуации стороны признаются взаимозависимыми. При достижении порогового лимита (1 млрд. руб.) сделка между такими лицами является контролируемой. Инспекторы на местах могут заявить о получении необоснованной налоговой выгоды путем занижения цены по сделке. Тем более что, по мнению Минфина России, применение методов, установленных главой 14.3 НК РФ, возможно и по неконтролируемым сделкам (письма от 18.10.12 № 03-01-18/8-145 и от 26.10.12 № 03-01-18/8-149). В связи с этим при реализации ОС компания может подтвердить стоимость продажи, в частности: экспертным заключением оценщика; документами, подтверждающими нанесение ущерба имуществу (затопление, пожар); документальным расчетом расходов, из которого будет видно, что продажа офиса по остаточной стоимости экономически более выгодна, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка.

В бухгалтерском учете отразите проводки:

Дебет 76 Кредит 91-1 – отражена выручка от реализации основного средства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС при реализации основного средства (если деятельность организации облагается НДС);

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 – отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости») – отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Как выгоднее передать учредителю офис компании: продать, подарить или выдать в качестве дивидендов

Налоговые последствия для компании Налоговые последствия для учредителяфизлица
Заключение договора купли-продажи офиса
+ Стороны сделки вправе установить любую стоимость объекта недвижимости: рыночную, остаточную или даже ниже балансовой. Стороны свободны в заключении договора, его условия определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда цены регулируются законом (ст. 424 ГК РФ).
+/– Если купля-продажа офиса является крупной сделкой, то для ее совершения необходимо одобрение общего собрания. Крупной считается сделка по продаже офисного помещения, если его стоимость составляет не менее 25% стоимости имущества компании (ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ об ООО и п. 1 ст. 79 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ об АО). Если сделка относится к таковой, требуется решение об одобрении сделки общим собранием акционеров либо общим собранием участников (в зависимости от организационно-правовой формы общества-продавца)1.*
– При покупке офиса учредитель не вправе претендовать на получение имущественного вычета по НДФЛ. В общем случае при покупке недвижимости физическое лицо вправе воспользоваться имущественным вычетом в сумме расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилья или земельных участков под него (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но так как офисное помещение не относится к категории жилых, эта норма на него не распространяется.
+/– При дальнейшей продаже офисного помещения у учредителя могут возникнуть риски применения имущественного вычета. Это зависит от того, каким образом учредитель-физлицо планирует использовать объект. Ведь, с учетом предназначение имущества, его продажа, скорее всего, будет происходить в предпринимательских целях. Однако согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ имущественный вычет по объектам, находящимся в собственности физлица менее трех лет, при их продаже возможен только при условии, что объекты эксплуатировались в личных целях физлица.
Практика показывает, что суды принимают противоположные решения. Так, ФАС Уральского округа признал правомерным вычет в отношении нежилого имущества, так как продажа была осуществлена не в рамках предпринимательской деятельности — сделка была разовой и использование объекта в личных целях налоговики не опровергли (постановление от 16.04.09 № Ф09-2099/09-С2).
Однако в другом деле налоговому органу удалось доказать, что предприниматель продал торговый розничный павильон именно в рамках коммерческой деятельности, а не в личных целях физлица. Следовательно, применение имущественного вычета неправомерно (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.06.09 № А33-13335/08).
Продажа по рыночной цене
+/– Организация уплачивает налоги в общем порядке. НДС начисляется с рыночной стоимости офисного помещения (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налог на прибыль уплачивается с разницы между ценой продажи помещения своему учредителю и его остаточной стоимостью (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 257 и подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При использовании метода начисления доход от реализации офиса признается на дату его передачи покупателю по акту или иному передаточному документу (п. 3 ст. 271 НК РФ). При кассовом методе — в момент получения денег на счет или в кассу (п. 2 ст. 273 НК РФ).
– Учредителю придется оплатить покупку или дать обязательство погасить долг в будущем. Без реального движения денег налоговики могут счесть, что сделка была фиктивной. Хотя многие компании пытаются избежать претензий, сначала формируя долг перед учредителем, а затем погашая его путем взаимозачета в счет продажи офиса.
Продажа по остаточной стоимости
+ При продаже объекта нежилого фонда по остаточной стоимости налогооблагаемый доход у компании не образуется. Доход от продажи офиса, равный его остаточной стоимости, уменьшается на эту же сумму (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). НДС начисляется в общем порядке — с цены реализации (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). – Учредителю придется оплатить покупку или дать обязательство погасить долг в будущем. Без реального движения денег налоговики могут счесть, что сделка была фиктивной. Хотя многие компании пытаются избежать претензий, сначала формируя долг перед учредителем, а затем погашая его взаимозачетом по продаже офиса.
– Есть риск, что при проверке инспекторы доначислят НДС и налог на прибыль исходя из рыночной стоимости офисного помещения. Это возможно не только в рамках «трансфертной» проверки, но и при обычной налоговой проверке.
В первом случае риск высок, если доля участия физлица в организации составляет более 25%. В этой ситуации стороны признаются взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ). При достижении порогового лимита (ст. 105.14 НК РФ) сделка между такими лицами является контролируемой.
Во втором случае (при обычной проверке) инспекторы на местах могут заявить о получении необоснованной налоговой выгоды путем занижения цены по сделке. Тем более что, по мнению Минфина России, применение методов, установленных главой 14.3 НК РФ, возможно и по неконтролируемым сделкам (письма от 18.10.12 № 03-01-18/8-145 и от 26.10.12 № 03-01-18/8-149).
В связи с этим компании важно подтвердить стоимость продажи, в частности:
— экспертным заключением оценщика;
— документами, подтверждающими нанесение ущерба имуществу (затопление, пожар);
— документальным расчетом расходов, из которого будет видно, что продажа офиса по остаточной стоимости экономически более выгодна, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка.
Арбитражная практика неоднозначна: суд может встать как на сторону налогоплательщика (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.10 № А11-3762/20009), так и поддержать налоговиков (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.12 № А29-10484/2010).*
Продажа с убытком (по цене ниже остаточной стоимости)
– Есть риск, что при продаже имущества по цене ниже остаточной стоимости налоговики потребуют восстановить НДС. Основание — якобы положения пункта 3 статьи 170 НК РФ. Проверяющие аргументируют это тем, что объект перестает использоваться в деятельности компании. Официальных разъяснений по этому вопросу найти не удалось, однако судебные споры — не редкость.
Большинство арбитров поддерживают компании, указывая, что НК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для восстановления НДС и реализация имущества по цене ниже остаточной стоимости в нем не предусмотрена (постановления ФАС Северо-Кавказского от 06.02.09 № А53-7005/2008-С5-37 и Московского от 05.08.08 № КА-А41/7146-08 округов).
– Приобретение имущества по заниженной цене может повлечь необходимость уплаты НДФЛ с суммы дохода, полученного в виде материальной выгоды. По общему правилу доход физлица, полученный от приобретения товаров, работ, услуг у взаимозависимых лиц, признается материальной выгодой, облагаемой НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Минфин России однозначно высказал мнение о необходимости обложения НДФЛ разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью помещения в случае заключения договора взаимозависимыми лицами (письмо от 27.09.12 № 03-04-06/6-293).
Практика показывает, что суды поддерживают мнение налоговиков (например, апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.12 № 11-807).
При этом налоговым агентом по удержанию и перечислению сумм НДФЛ с материальной выгоды является компания — продавец офисного помещения (п. 1 ст. 226 НК РФ).

<…>

Журнал «Российский налоговый курьер» № 3, Февраль 2013

2.Статья: Компания продала свое имущество работнику

У компании есть имущество, которое ей больше не нужно. Например, компьютер, принтер, факс или даже автомобиль. И администрация решила его продать. Предположим, что покупатель – работник этой же компании.

<…>

Если же человек хочет заплатить за покупку наличными, то надо пробить кассовый чек. Такая обязанность установлена для всех организаций пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ. Только «вмененщики» могут вместо чека выписать иной документ об оплате.*

При этом счет-фактуру сотруднику на проданный товар выписывать не нужно. Ведь обязанность розничного продавца считается исполненной, если он выдал покупателю кассовый чек или бланк строгой отчетности (п. 7 ст. 168 Налогового кодекса РФ).

Отметим, что вы можете принять от своего сотрудника и сумму свыше 100 000 руб. Дело в том, что предельный размер расчетов наличными (100 000 руб.) распространяется только на сделки, заключенные между организациями, а также между организациями и предпринимателями либо между бизнесменами.

Об этом сказано в Указании ЦБ РФ от 20 июня 2007 г. № 1843-У. Предельный размер наличных расчетов между организациями и гражданами-непредпринимателями не установлен. Поэтому вы вправе пробить чек на любую сумму.

БСС «Система Главбух» 2015

Журнал «Главбух» № 4, Февраль 2011

2.Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете продажу основных средств.

<…>

Бухучет

В бухучете выбытие имущества из состава основных средств отразите на счете 01. Для этого можно открыть отдельный субсчет «Выбытие основных средств». По дебету этого счета отразите первоначальную (восстановительную) стоимость основного средства, по кредиту – сумму амортизации, начисленную за период его эксплуатации:

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01
– отражена первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– отражена амортизация, начисленная за период эксплуатации объекта.*

В результате сальдо на счете 01 «Выбытие основных средств» будет отражать остаточную стоимость основного средства.

Проверить данные поможет формула:

Остаточная стоимость основного средства = Первоначальная (восстановительная) стоимость основного средства Сумма начисленной амортизации за период эксплуатации

 Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов (счет 01).

Выбытие зданий или сооружений

Если здание, сооружение передают покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то уже на момент подписания акта по форме ОС-1а объекты перестают обладать всеми признаками основных средств. Поэтому остаточную стоимость зданий, сооружений, не дожидаясь реализации (перехода права собственности), нужно списать. Финансовое ведомство рекомендует использовать для этих целей счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» (письмо Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20, доведенное до сведения налоговых инспекций письмом ФНС России от 31 марта 2011 г. № КЕ-4-3/5085). Такую хозяйственную операцию отражают проводкой:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– списана остаточная стоимость выбывающего основного средства, право собственности на который подлежит госрегистрации.

НДС при передаче недвижимости до госрегистрации начисляют, не дожидаясь перехода права собственности (п. 3 и 16 ст. 167 НК РФ).

В бухучете налог отражайте в особом порядке. Используя счет 76. Откройте к нему субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую зарегистрован».

При передаче недвижимости до госрегистрации сделайте такую запись:

Дебет 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС по товарам (продукции), право собственности на которые переходит к покупателю в особом порядке.

После того как право собственности зарегистрируют, начисленный НДС спишите в дебет счета 91-2:

Дебет 91-2 Кредит 76 субсчет «НДС по недвижимости, переход права собственности на которую не зарегистрирован»
– отражен НДС с выручки от реализации.

Выручка и расходы при реализации основного средства

Для учета доходов и расходов от продажи основного средства используйте:
счет 91-1 «Прочие доходы», на котором отражайте выручку от реализации объекта;
счет 91-2 «Прочие расходы», на котором отражайте остаточную стоимость выбывшего основного средства и прочие расходы, связанные с его продажей.

Выручку от реализации отразите в составе прочих доходов, когда право собственности на проданное основное средство переходит к покупателю. Для недвижимости это момент, когда право собственности зарегистрировано. Выручкой признавайте сумму, предусмотренную в договоре купли-продажи (поставки, мены).

Одновременно в состав прочих расходов включите остаточную стоимость проданного основного средства и другие затраты, связанные с продажей. Например, расходы на хранение, упаковку, обслуживание, транспортировку и т. д.

Такой порядок предусмотрен в пунктах 30 и 31 ПБУ 6/01, пунктах 12 и 16 ПБУ 9/99, пункте 11 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов (счета 01 и 91).

Записи на счете 91 делайте на основании:
– договора купли-продажи (передачи, мены);
– акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б);
– свидетельства о регистрации права собственности (по объектам недвижимости);
– документов, подтверждающих расходы, связанные с продажей основного средства (например, акта об оказании услуг транспортной компанией, перевозящей объект, расчетной ведомости на выдачу зарплаты сотрудникам, производящим предпродажную упаковку, и т. д.).

Такой порядок предусмотрен статьей 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

При отражении доходов и расходов от продажи основного средства делайте проводки:

Дебет 62 (76) Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС при реализации основного средства (если деятельность организации облагается НДС);

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства» (счет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»)
– отражена в составе прочих расходов остаточная стоимость проданного основного средства (остаточная стоимость основного средства, право собственности на которое подлежит госрегистрации);

Дебет 91-2 Кредит 10 (60, 69, 70, 76...)
– учтены в составе прочих расходов затраты, связанные с продажей основного средства (например, расходы на услуги оценщика, транспортные расходы и т. п.);

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по затратам, связанным с продажей основного средства.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Если расходы, связанные с реализацией основного средства, превышают полученный от продажи доход, разница между ними признают убытком. В бухучете сумму убытка относят к расходам текущего периода и включают в прочие расходы единовременно в том месяце, когда произошла реализация (п. 11 ПБУ 10/99).

<…>

Сергей Разгулин,

действительный государственный советник РФ 3-го класса

04.06.2015г.

С уважением,

Ирина Пояркова, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка