Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
5 июня 2015 28 просмотров

Компания продает приобретенную квартиру генеральному директору по цене ниже закупочной, какие риски несет компания?Спасибо!

Организация и ее генеральный директор являются взаимозависимыми лицами. При продажи квартиры по цене ниже закупочной есть риск, что в случае проверки налоговые органы доначислят налог на прибыль исходя из рыночной стоимости квартиры. Инспекторы на местах могут заявить о получении необоснованной налоговой выгоды путем занижения цены по сделке. Тем более что, по мнению Минфина России, применение методов, установленных главой 14.3 НК РФ, возможно и по неконтролируемым сделкам (письма от 18.10.12 № 03-01-18/8-145 и от 26.10.12 № 03-01-18/8-149). Приобретение имущества по заниженной цене может повлечь необходимость уплаты НДФЛ с суммы дохода, полученного директором в виде материальной выгоды. Минфин России однозначно высказал мнение о необходимости обложения НДФЛ разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью помещения в случае заключения договора взаимозависимыми лицами (письмо от 27.09.12 № 03-04-06/6-293). Практика показывает, что суды поддерживают мнение налоговиков (например, апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.12 № 11-807). При этом налоговым агентом по удержанию и перечислению сумм НДФЛ с материальной выгоды является компания — продавец офисного помещения (п. 1 ст. 226 НК РФ).

В связи с этим при реализации квартиры компания может подтвердить стоимость продажи, в частности: экспертным заключением оценщика; документами, подтверждающими нанесение ущерба имуществу (затопление, пожар); документальным расчетом расходов, из которого будет видно, что продажа квартиры по остаточной стоимости экономически более выгодна, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Как выгоднее передать учредителю офис компании: продать, подарить или выдать в качестве дивидендов

Налоговые последствия для компании Налоговые последствия для учредителяфизлица
Заключение договора купли-продажи офиса
+ Стороны сделки вправе установить любую стоимость объекта недвижимости: рыночную, остаточную или даже ниже балансовой. Стороны свободны в заключении договора, его условия определяются по усмотрению сторон (ст. 421 ГК РФ). Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда цены регулируются законом (ст. 424 ГК РФ).
<…>
Продажа по рыночной цене
+/– Организация уплачивает налоги в общем порядке. НДС начисляется с рыночной стоимости офисного помещения (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налог на прибыль уплачивается с разницы между ценой продажи помещения своему учредителю и его остаточной стоимостью (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 257 и подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При использовании метода начисления доход от реализации офиса признается на дату его передачи покупателю по акту или иному передаточному документу (п. 3 ст. 271 НК РФ). При кассовом методе — в момент получения денег на счет или в кассу (п. 2 ст. 273 НК РФ).
– Учредителю придется оплатить покупку или дать обязательство погасить долг в будущем. Без реального движения денег налоговики могут счесть, что сделка была фиктивной. Хотя многие компании пытаются избежать претензий, сначала формируя долг перед учредителем, а затем погашая его путем взаимозачета в счет продажи офиса.
Продажа по остаточной стоимости
+ При продаже объекта нежилого фонда по остаточной стоимости налогооблагаемый доход у компании не образуется. Доход от продажи офиса, равный его остаточной стоимости, уменьшается на эту же сумму (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). НДС начисляется в общем порядке — с цены реализации (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). – Учредителю придется оплатить покупку или дать обязательство погасить долг в будущем. Без реального движения денег налоговики могут счесть, что сделка была фиктивной. Хотя многие компании пытаются избежать претензий, сначала формируя долг перед учредителем, а затем погашая его взаимозачетом по продаже офиса.
– Есть риск, что при проверке инспекторы доначислят НДС и налог на прибыль исходя из рыночной стоимости офисного помещения. Это возможно не только в рамках «трансфертной» проверки, но и при обычной налоговой проверке.
В первом случае риск высок, если доля участия физлица в организации составляет более 25%. В этой ситуации стороны признаются взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ). При достижении порогового лимита (ст. 105.14 НК РФ) сделка между такими лицами является контролируемой.
Во втором случае (при обычной проверке) инспекторы на местах могут заявить о получении необоснованной налоговой выгоды путем занижения цены по сделке. Тем более что, по мнению Минфина России, применение методов, установленных главой 14.3 НК РФ, возможно и по неконтролируемым сделкам (письма от 18.10.12 № 03-01-18/8-145 и от 26.10.12 № 03-01-18/8-149).
В связи с этим компании важно подтвердить стоимость продажи, в частности:
— экспертным заключением оценщика;
— документами, подтверждающими нанесение ущерба имуществу (затопление, пожар);
— документальным расчетом расходов, из которого будет видно, что продажа офиса по остаточной стоимости экономически более выгодна, чем продажа отремонтированной недвижимости по цене рынка.
Арбитражная практика неоднозначна: суд может встать как на сторону налогоплательщика (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.10 № А11-3762/20009), так и поддержать налоговиков (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.12 № А29-10484/2010).*
Продажа с убытком (по цене ниже остаточной стоимости)
– Есть риск, что при продаже имущества по цене ниже остаточной стоимости налоговики потребуют восстановить НДС. Основание — якобы положения пункта 3 статьи 170 НК РФ. Проверяющие аргументируют это тем, что объект перестает использоваться в деятельности компании. Официальных разъяснений по этому вопросу найти не удалось, однако судебные споры — не редкость.
Большинство арбитров поддерживают компании, указывая, что НК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для восстановления НДС и реализация имущества по цене ниже остаточной стоимости в нем не предусмотрена (постановления ФАС Северо-Кавказского от 06.02.09 № А53-7005/2008-С5-37 и Московского от 05.08.08 № КА-А41/7146-08 округов).
– Приобретение имущества по заниженной цене может повлечь необходимость уплаты НДФЛ с суммы дохода, полученного в виде материальной выгоды. По общему правилу доход физлица, полученный от приобретения товаров, работ, услуг у взаимозависимых лиц, признается материальной выгодой, облагаемой НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).
Минфин России однозначно высказал мнение о необходимости обложения НДФЛ разницы между рыночной ценой и договорной стоимостью помещения в случае заключения договора взаимозависимыми лицами (письмо от 27.09.12 № 03-04-06/6-293).
Практика показывает, что суды поддерживают мнение налоговиков (например, апелляционное определение Московского городского суда от 02.04.12 № 11-807).
При этом налоговым агентом по удержанию и перечислению сумм НДФЛ с материальной выгоды является компания — продавец офисного помещения (п. 1 ст. 226 НК РФ).*

<…>

Журнал «Российский налоговый курьер» № 3, Февраль 2013

2.Статья: Сотрудники покупают товары по пониженным ценам

<…>

Кто такие взаимозависимые лица

Перечень взаимозависимых лиц содержится в пункте 2 статьи 105.1 НК РФ. Согласно этому перечню взаимозависимыми лицами считаются:

— организация и работник, являющийся участником организации с долей в уставном капитале больше 25% (подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ);

— организация и ее генеральный директор (подп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

<…>

Журнал «Зарплата» № 7, Июль 2013

05.06.2015г.

С уважением,

Ирина Пояркова, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка