Расходы на приобретение земельных участков под строительство зданий и сооружений либо участки с уже построенными объектами можно признавать в целях налогообложения прибыли. Такое правило, закрепленное в пункте 1 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ, действует с этого года*. Правда, речь идет лишь о тех землях, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Также Налоговый кодекс РФ разрешает принять в налоговом учете убыток, полученный от продажи таких земель. Более подробные разъяснения по данному вопросу Минфин России дал в письме от 8 мая 2007 г. № 03-03-05/111.
Расходы на покупку земли
В целях налогообложения прибыли затраты, связанные с покупкой земли, включаются в состав прочих расходов одним из следующих способов.
1. Сумма расходов признается организацией равномерно в течение периода, который она сама устанавливает, однако он не может быть менее пяти лет.
Если же земельный участок приобретается в рассрочку более чем на пять лет, расходы признаются равномерно в течение срока, предусмотренного договором.
2. В каждом отчетном (налоговом) периоде организация может включать в расходы сумму, не превышающую 30 процентов от налоговой базы прошлого налогового периода, до полного признания всей суммы расходов на покупку земли. Причем для расчета налоговая база прошлого налогового периода берется без учета суммы расходов на приобретение земельных участков за тот период. Таково требование пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.
Выбранный способ организации нужно закрепить в учетной политике для целей налогообложения.
Поговорим об убытке
Финансовый результат от продажи земли определяется как разница между ценой его реализации и той суммой расходов по приобретению земельного участка, которую организация не успела признать. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 5 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ.
Если при этом организация получила убыток, он включается в состав прочих расходов также двумя способами.
1. В течение срока, который определен в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ (не менее пяти лет).
Таким образом, если строительная организация самостоятельно определила срок признания расходов на приобретение права на земельный участок, то убыток от его продажи она будет признавать равномерно в течение пяти лет либо большего срока, который она установила.
2. В течение срока фактического владения этим участком.
Если организация признавала расходы на покупку земли в размере, не превышающем 30 процентов налоговой базы предыдущего налогового периода, то убыток от продажи участка будет признаваться равномерно в течение фактического срока владения этим участком.
Новый порядок признания расходов на покупку земли
Расходы по новому порядку можно признать в налоговом учете, если организация заключила договор о приобретении земльного участка в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года.
Обратите внимание на то, что договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. При этом в нем должны содержаться все характеристики данного участка (его адрес, расположение, площадь). Иначе договор считается незаключенным (см. постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01). Договор также обязательно должен предусматривать цену земельного участка.
Расходы на покупку земли учитываются в составе прочих только после того, как поданы документы на государственную регистрацию прав на эту землю. Причем данный факт нужно подтвердить документально. В качестве такого подтверждения, как указано в подпункте 2 пункта 3 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ, выступает расписка регистрирующего органа о получении документов.