Стройкомпании, как правило, занимаются возведением объектов с целью их дальнейшей продажи. Но готовый объект, например офисное здание, может реализовываться не целиком, а по частям. Как разделить себестоимость продаваемых помещений и учесть ее в расходах?
Порядок определения стоимости строительства отдельных помещений в построенном здании не определен. Как правило, он устанавливается самой организацией-застройщиком и утверждается учетной политикой.
Теоретически этот порядок может быть любым, если он экономически обоснован. На практике же встречаются следующие варианты.
1. Средняя цена строительства 1 кв. м здания применяется для определения стоимости строительства каждого помещения исходя из его площади.
2. Стоимость строительства каждого помещения (или группы однородных помещений) рассчитывается пропорционально сметной стоимости его строительства на основании локальных смет, составленных на строительство таких помещений в общей сметной стоимости строительства всего здания.
3. Расчет производится на основании первичных документов подрядчика, в которых он выделяет стоимость строительных работ по каждому помещению или группе однородных помещений.
Первый вариант наиболее распространен, особенно когда все помещения предназначены для продажи. Общий суммарный финансовый результат от продаж всех помещений будет одинаков при любой стоимости строительства, определенной для каждого помещения, поскольку общая стоимость строительства всего здания будет неизменной. При этом берется общая стоимость строительства, делится на общую площадь и умножается на площадь каждого помещения.
Второй вариант хорош, если нужно более точно определить стоимость строительства каждого помещения, например при передаче этих помещений инвесторам, за счет средств которых осуществлялось строительство.
При этом берется сметная стоимость строительства конкретного помещения (группы помещений) на основании локальной сметы, делится на общую сметную стоимость строительства и умножается на фактическую стоимость строительства всего объекта.
Третий вариант маловероятен, поскольку выделить стоимость строительства каждого помещения при строительстве здания очень сложно. Тем более такой способ является очень приблизительным, поскольку требует, в свою очередь, утверждения способа распределения общих для строительства здания затрат между помещениями (нулевой цикл, оборудование, кровля и т. д.).
И для бухгалтерского, и для налогового учета целесообразно выбрать один вариант определения стоимости строительства каждого помещения. Исчислить стоимость каждого помещения можно на основании расчета, который следует оформить как первичный документ в соответствии с требованиями Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». После определения стоимости каждого помещения эти объекты учитываются на счете 43 «Готовая продукция» на основании бухгалтерской справки с приложенным к ней расчетом.