Порядок определения налоговой базы по НДС регулируется статьей 167 НК РФ, в которой описаны как общие правила, так и исключения.
Согласно общему правилу, изложенному в пункте 1 статьи 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат:
При этом в соответствии с пунктом 14 статьи 167 НК РФ, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на день отгрузки мы также определяем налоговую базу.
На основании положений пунктов 3 и 16 статьи 167 НК РФ при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Данная норма применяется с 1 июля 2014 года.
До этого дата продажи недвижимости определялась по правилам пункта 3 статьи 167 НК РФ: если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача права собственности и приравнивается к отгрузке.
Согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ, при реализации товаров, а также при получении аванса счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения предоплаты.
Таким образом, финансисты в письме от 14.10.14 № 03-07-09/51678 пришли к выводу, что если продавец по акту приема-передачи недвижимого имущества передал объект покупателю до 1 июля 2014 года, то в целях налога на добавленную стоимость дата отгрузки недвижимого имущества определяется как дата перехода к покупателю права собственности (дата государственной регистрации) на данное недвижимое имущество. И, соответственно, счет-фактура на это недвижимое имущество выставляется не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности.
А если такой акт подписан после 1 июля 2014 года, то уже именно на дату подписания этого акта объект считается отгруженным. И в срок не позднее пяти календарных дней от этой даты покупателю должен быть выставлен счет-фактура на переданную недвижимость.
Как мы уже отмечали выше, в общем случае момент определения налоговой базы – это наиболее ранняя из двух дат: день получения предоплаты или день отгрузки (это установлено подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Но с 1 июля 2014 года законодатель ввел особые условия для операций с недвижимостью, дополнив статью 167 НК РФ новым – 16 пунктом. В его первоначальной редакции он гласил, что: «При реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества».
Обратите внимание, что речь в нем шла именно о моменте определения налоговой базы. Поэтому некоторые налогоплательщики могли решить, что раз при продаже недвижимости действует особая норма, то НДС с авансов можно не платить (иными словами, общая норма о двух датах определения налоговой базы, установленная подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ, на данный случай не распространяется). Об ошибочности такого подхода чиновники заявили сразу, обосновав это тем, что момент определения налоговой базы отличается от общих правил исключительно в случаях, названных в пунктах 3, 7–11, 13–15 статьи 167 НК РФ. А о продаже недвижимости сказано в пункте 16 статьи 167 НК РФ.
Однако. Чтобы исключить возможные споры, эта неточность в формулировках пункта 16 статьи 167 НК РФ законодателями была устранена.
Так, Федеральный закон от 21.07.14 № 238-ФЗ заменил в пункте 16 статьи 167 НК РФ слова «моментом определения налоговой базы» словами «датой отгрузки в целях настоящей главы». Вступили в силу эти поправки с 1 октября 2014 года. Теперь момент определения налоговой базы по НДС при продаже недвижимости – это день отгрузки, только в данном случае сделана оговорка, что под таким днем следует понимать день передачи активов.
Сергей Рюмин,
управляющий партнер ООО «КАФ «ИНВЕСТАУДИТТРАСТ»»