Предположим, фирма арендовала жилое помещение под офис. Можно ли учесть в расходах арендные платежи? Ведь при передаче в аренду жилых помещений для иных целей, кроме как для проживания, нарушается жилищное и гражданское законодательство.
Раньше позиция чиновников Минфина России по этому вопросу была в пользу организаций – письмо от 18 октября 2005 г. № 03-03-04/1/285. В письме сказано, что нормы законодательства иных отраслей, в том числе Жилищного кодекса РФ, для учета арендных платежей значения не имеют. Следовательно, организации вправе списывать расходы на арендную плату. Главное, чтобы арендатор использовал жилое помещение для деятельности, направленной на получение дохода. Разумеется, экономическое обоснование и документальное подтверждение также должны быть.
А вот инспекторы на местах не всегда соглашались с таким подходом. Аргументы налоговиков просты: гражданское и жилищное законодательство не допускает сдачу жилых помещений для иных целей, кроме как для целей проживания. Это следует из статьи 288 Гражданского кодекса РФ и статьи 17 Жилищного кодекса РФ.
Следовательно, договор аренды, который заключен с нарушением законодательства, согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, считается недействительным. По этой причине арендные платежи не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.
И вот в начале прошлого года такую же позицию принял Минфин России – письмо от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/ 1/93.
Как же поступить бухгалтеру арендатора? Ведь фирмы несут немалые затраты на аренду и крайне нежелательно, чтобы они были исключены из расходов при расчете налога на прибыль.
В первую очередь надо поставить вопрос перед арендодателем о скорейшем переводе жилого помещения в нежилое. В противном случае без судебной тяжбы не обойтись. Однако в этом случае арбитры соглашаются с тем, что для целей исчисления налога на прибыль правомерность использования помещения роли не играет. Такого условия Налоговый кодекс РФ не содержит.
Кроме того, определение законности или незаконности использования жилых помещений не является предметом ведения налогового законодательства. Следовательно, арендные платежи можно включить в состав прочих расходов – постановления ФАС Поволжского округа от 12 февраля 2008 г. № А12-10256/07-С60, ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. № А05-8537/2006-34.
– Мы собираемся арендовать у физического лица гараж. Можем ли мы в этом случае списать на расходы сумму арендных платежей? – Да, можете. И проблем со стороны налоговиков быть не должно. Минфин России в своих письмах неоднократно соглашался с тем, что порядок признания расходов, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 264, статье 258 Налогового кодекса РФ, не зависит от статуса арендодателя. Им могут быть как физические, так и юридические лица. Расходы признаются и в том случае, если арендодатель является работником организации, в том числе и ее руководителем. Можете посмотреть письма Минфина России от 29 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/806, от 28 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/463.
Итак, некоторые фирмы заключают бессрочные договоры аренды. Это избавляет от хлопот с их государственной регистрацией, а как следствие – и от лишних проблем с налоговой. Однако, заключая бессрочный договор, следует помнить о других последствиях. Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. И в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора. Предупреждение о подобном решении при аренде имущества должно быть сделано за три месяца до планируемого расторжения договора. Срок не слишком значительный, чтобы фирма могла успеть за это время подыскать себе новое, подходящее по всем параметрам производственное здание.
Договор аренды на период более одного года в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию. Таково требование статьи 651 Гражданского кодекса РФ. Только после этого договор считается заключенным – пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.
Но до момента регистрации может пройти немало времени, в течение которого арендатор будет фактически использовать имущество и платить за него. Отсюда вопрос: может ли арендатор признать расходы по такому договору в целях налогообложения прибыли?
Специалисты финансового ведомства считают, что нет, поскольку незарегистрированный договор считается незаключенным. Одно из последних разъяснений по этому поводу – письмо Минфина России от 6 марта 2008 г. № 03-03-06/1/152. Правда, в письме рассмотрен только случай аренды земельного участка. Но сразу скажу, что позиция Минфина России одинакова в отношении всех видов договоров аренды, подлежащих государственной регистрации.
Что касается налоговых инспекторов, то на практике они исключают из расходов не только саму арендную плату, но и затраты на текущий ремонт помещения, на охрану, а также всю «коммуналку». Опять же они аргументируют это тем, что договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным.
Однако арбитражные суды по этому вопросу в целом на стороне организаций. Судьи считают, что отсутствие госрегистрации договора не может служить поводом для отказа в признании расходов по арендной плате. Ведь организация фактически использует имущество в деятельности, направленной на получение дохода. А Налоговый кодекс РФ не ставит учет арендных платежей в зависимость от наличия государственной регистрации договора аренды. В качестве примера могу привести постановления ФАС Московского округа от 16 августа 2007 г. № КА-А40/7304-07, Северо-Западного округа от 14 июня 2007 г. № А05-12472/2006-1. Судьи ВАС РФ также заняли позицию организаций – определение от 15 октября 2007 г. № 12342/07.
При этом у фирм есть возможность не доводить дело до суда. Сами чиновники признают, что арендные платежи можно учесть в составе расходов сразу после регистрации договора. Правда, есть одно условие: в самом договоре должно быть прописано, что его положения распространяются на отношения, возникшие до его заключения. Такая позиция высказана в письме Минфина России от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172.
Есть и другой выход: можно заключить договор на срок менее года, а потом продлевать его, оформляя дополнительные соглашения. Правда, такой путь решения проблемы нередко порождает новый вопрос. Суммируются ли сроки договоров и соответственно подлежит ли договор государственной регистрации после пролонгации?
Ответ один: не подлежит. Об этом говорится в пункте 10 информационного письма ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. Судьи пришли к выводу, что при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, отношения сторон регулируются новым договором, который не подлежит государственной регистрации. Основание – пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, существует и третий путь решения проблемы: не подлежат государственной регистрации договоры аренды с неопределенным сроком действия. Это ВАС РФ также подтвердил в своем информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59. Таким образом, фирма может заключить бессрочный договор аренды. Регистрировать его не придется.
– Мы уже несколько месяцев арендуем помещение. Однако арендодатель пока еще не получил право собственности на это имущество. В инспекции нам сказали, что мы не сможем принять в расходы сумму арендной платы. Как нам быть в такой ситуации? – Я знакома с этой проблемой. Инспекторы рассуждают так. В статье 608 Гражданского кодекса РФ сказано, что арендодателем может быть собственник имущества или иное лицо, уполномоченное собственником. Права собственности на имущество возникают с момента государственной регистрации – статья 219 Гражданского кодекса РФ. Раз арендатор свои права на имущество не зарегистрировал, то, стало быть, он не имеет права заключать договор аренды. А раз так, то арендатор не может признать в расходах арендные платежи. Аналогичная позиция изложена в письме Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288. Однако если дело дойдет до тяжбы, то у вас есть неплохие шансы отстоять свою правоту в суде. Практика на стороне организаций: постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31), ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2006 г. №А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1. Судьи отмечают, что Налоговый кодекс РФ не ставит учет арендных платежей в зависимость от наличия у арендодателя прав собственности на имущество.
Бывает и так, что фирмы арендуют помещение, но не используют его. При этом арендные платежи продолжают уплачиваться. Можно ли в этом случае учесть их при расчете налога на прибыль?
Ситуация, когда арендованное имущество не используется, может возникнуть на начальном этапе развития бизнеса. Например, не набран штат сотрудников или оборудование, для размещения которого арендовалась площадь, задержалось на таможне, а может быть, задержка произошла при оформлении лицензии на новый вид бизнеса, для которого и потребовались дополнительные площади. Причин множество, а результат один: могут пройти месяцы, а помещение так и не начнут использовать по назначению.
Решение инспекции в этом случае однозначное: площадь простаивает, значит, расходы на ее аренду необоснованны и не могут быть учтены при расчете налога на прибыль. Доводы такие: поскольку помещения простаивают, значит, в деятельности, направленной на получение доходов, они не участвуют. То есть условие пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ не выполнено и как следствие расходы не могут уменьшать налогооблагаемую прибыль.
Арбитражная практика в этом случае на стороне организаций. Пример – постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2006 г. № А 38-4713-12/257-2005(12/7-2006). Налоговики требовали исключить из состава расходов арендные затраты, поскольку производственная деятельность в помещении так и не началась по техническим причинам. Судьи в свою очередь признали требование налогового органа незаконным. Они указали, что экономическая обоснованность не определяется фактически полученными доходами. В этом случае значение имеет направленность расходов на получение доходов.
Еще один пример – постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 октября 2006 г. № А05-2343/2006-34. Предметом спора стали расходы на аренду склада, который не использовался по назначению в период оформления фирмой лицензий, необходимых для осуществления деятельности. Суд посчитал эти расходы вполне оправданными
Чтобы отстоять свое право на учет арендных затрат в расходах, сразу готовьте доказательства, которые подтвердят, что арендуемые помещения будут использованы в коммерческой деятельности в дальнейшем. Так, если речь идет об открытии нового бизнеса, такими доказательствами послужат руководящие приказы о подготовке к открытию, документально подтвержденные факты расширения клиентской базы, новые договоры закупок и т. д.
Еще один вариант, когда арендованное имущество не используется, может возникнуть из-за особенностей производственного цикла. Фирмы с сезонным производством вынуждены приостанавливать использование цеха на определенное время. Могут оказать влияние и технологические особенности процесса, когда при производстве продукт проходит несколько длительных этапов переработки и те или иные цеха по завершении этапа временно простаивают.
По мнению некоторых проверяющих, учесть плату за аренду временно не используемых активов в расчете налога на прибыль нельзя. Доводы такие же, как и в предыдущем случае: поскольку помещения простаивают, значит, в деятельности, направленной на получение доходов, они не участвуют. Следовательно, условие пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ не выполнено.
Выход один. Спорим с налоговыми инспекторами и готовим доказательную базу в виде оформленных приказов руководителя, служебных записок ответственных сотрудников.
Содержание этих документов должно свидетельствовать, что временный отказ от аренды помещения невозможен или невыгоден по ряду причин. Например, возобновление договора может обойтись фирме еще дороже, чем уплата арендной платы во время простоя. Можно сослаться на невозможность заключения повторного договора в нужное для организации время или на условия, выдвинутые арендодателем и не позволяющие время от времени перезаключать договор аренды.
При наличии затрат по аренде в течение подготовительного этапа и до начала осуществления деятельности у вновь созданной фирмы возможен и другой вариант учета. Следует обратить внимание на подпункт 34 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Он позволяет на прочие расходы, связанные с производством и реализацией, относить расходы на подготовку и освоение новых производств и цехов. Таким образом, расходы в виде аренды недвижимого имущества, а также все сопутствующие расходы, возникающие в период аренды имущества, то есть затраты на ремонт, содержание и охрану помещения, осуществленные фирмой до начала фактического использования данного помещения, могут быть учтены в составе прочих расходов. Минфин России против такого подхода возражать не будет, что подтверждает письмо от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/155.