Организация туров за недвижимостью. Предложения о продаже недвижимости за границей представлены рядом наиболее востребованных стран: Кипром, Болгарией, Чехией, Венгрией, Черногорией, реже Италией, Австрией, Францией. Попадаются и экзотические предложения – не так давно на рынке недвижимости появились предложения о продаже на острове Маврикия. Для кого-то главным аргументом при выборе является теплый климат, для кого-то, наоборот, горнолыжный курорт. А кому-то важнее разнообразие местной кухни, развитая инфраструктура отдыха, дружелюбное местное население. Для отдельной же категории покупка недвижимости за рубежом является надежным вложением капитала, выгодными инвестициями.
Вне зависимости от того, является ли тур целенаправленной поездкой за недвижимостью либо это совмещение приятного (отдых на курорте) с полезным (осмотр и дальнейшее приобретение недвижимости), определиться нужно еще в России. А заодно нелишним будет узнать и об ограничениях, установленных странами, в которых находится заветная недвижимость. Так, в Швейцарии только готовится законопроект, отменяющий запрет на приобретение недвижимости иностранцами. То есть, чтобы приобрести участок швейцарской земли, нужно как минимум иметь вид на жительство. А во Вьетнаме ситуация обратная, не так давно там принят закон, разрешающий иностранцам приобретать недвижимость наравне с гражданами этой страны.
Не далее как в июне этого года в Турции временно прекращены продажи недвижимости иностранцам. На данный момент не выдаются свидетельства о праве собственности даже по сделкам, начатым, но не завершенным до указанного срока. Правительством Турции предприняты указанные меры с целью обезопасить иностранных граждан от недобросовестных риэлтеров. Так что, каким бы заманчивым предложением ни было приобретение недвижимости в Турции, до снятия ограничения торопиться не следует.
Организация туров за недвижимостью. Подготовка к поездке за иностранной недвижимостью начинается с подписания договора с агентом. Это обязательно должен быть агентский договор, имеющий своей целью не предоставление услуг туроператора или турагента, а гарантирующий комплексное и квалифицированное решение вопросов по приобретению недвижимости за рубежом. В предмет договора необходимо включить обязательства агента по поиску объектов жилой или коммерческой недвижимости по заказу покупателя, анализу инвестиционной эффективности. А также в случае необходимости – содействие в получении ипотечного кредита.
При заключении агентского договора нужно предельно четко обозначить параметры будущей покупки, а именно: регион нахождения недвижимости (в том числе южнее, севернее и т. д. конкретного населенного пункта или курорта), ценовой диапазон, количество квадратных метров и этажность, удаленность инфраструктуры и т. д.
При таком тщательном подходе к делу клиент обязательно избежит ненужных разочарований и споров с компанией-агентом.
Пример агентского договора между покупателем и агентством, оказывающим услуги по организации ознакомительных туров для выбора объекта недвижимости, см. в конце статьи.
Приложение к договору готовится в произвольной форме и обязательно должно содержать ключевые требования к недвижимости покупателя-принципала.
Чаще всего это ее клиент, который отправляется за недвижимостью. Но возможен и другой вариант. Если у турагентства есть соглашения с ведущими строительными компаниями, то все услуги агентства для покупателя будут бесплатны. В то время как плату за свои услуги агентство получит от заказчика-застройщика, то есть продавца недвижимости.
Организация туров за недвижимостью. После того как понравившаяся недвижимость покупателем выбрана, наступает период оформления ее в собственность.
Первым этапом в оформлении сделки по покупке недвижимости является заключение контракта купли-продажи. Этот контракт составляется и подписывается, как правило, в трех экземплярах, на государственном языке страны, в которой находится недвижимость. Английский язык является официальным языком деловых взаимоотношений в ряде стран, в том числе и на Кипре. Покупателю необходимо обратить наиболее пристальное внимание на предмет договора: объект недвижимости, условия оплаты, обязанности сторон.
Вторым этапом в оформлении недвижимости в собственность является подача заявления в регистрирующий орган. На Кипре его функции выполняет Совет министров (Ministerial Comittee). В заявлении необходимо указать просьбу о разрешении в приобретении недвижимости, а также сведения о покупателе: номер, серия паспорта; дата выдачи; срок действия; гражданство. Эта процедура является формальной и может быть осуществлена любой квалифицированной юридической фирмой или агентом, предлагающим услуги на рынке зарубежной недвижимости. При этом во всех государствах выработаны аналогичные причины, по которым покупателю могут отказать в приобретении недвижимости. Это криминальное прошлое (и настоящее), а также связь с террористами. Заявление на регистрацию, как правило, подают в тот же день, как был подписан контракт о купле-продаже.
В это же время специализированный государственный орган осуществляет подтверждение покупки после изучения правоустанавливающих документов и проверки титула продаваемой недвижимости (Specific performance) на предмет продажи, аренды, залога и других ограничений в ее использовании. Средняя продолжительность процедуры составляет две недели. Для справки можно добавить, что на Кипре эти функции находятся в ведении Департамента регистрации земельных владений.
Третьим этапом является непосредственно оплата приобретаемой недвижимости. Для осуществления оплаты необходимо открытие счета в банке страны нахождения недвижимости либо в международном банке, имеющем корреспондентские счета в этой стране. Также входом может быть открытие мультивалютного счета, однако такие счета обычно открываются юридическим лицам. Чтобы процесс открытия счета не затянулся, имеет смысл подстраховаться и представить письмо-рекомендацию о платежеспособности от крупного известного государственного банка или крупного иностранного банка, например такого, как Citybank, Raiffeisen, Doiche Bank.
Для начала процедуры открытия счета необходимо будет:
– подать заявление на открытие счета в банк;
– представить доказательство платежеспособности и рекомендацию из банка;
– получить разрешение центрального банка иностранного государства на открытие счета.
Банк открывает два счета: один счет в долларах USA либо в EURO, другой – в национальной валюте государства, в котором находится приобретаемая недвижимость. В рамках открытых счетов владелец может осуществлять также любые банковские переводы.
Четвертым этапом в оформлении приобретения недвижимости является подача документов для внесения в реестр записи о праве собственности. Эту процедуру необходимо пройти не позднее чем через два месяца после подписания договора о купле-продаже недвижимости. В итоге покупатель получает соответствующее Свидетельство о внесении сведений о праве собственности в реестр. С этого момента покупатель становится полноправным собственником.
На Кипре функции внесения в реестр возложены на Районную земельную комиссию, которая также отслеживает, не превышает ли объем приобретаемой недвижимости максимально допустимых для иностранных граждан пределов в 2676 кв. метров. Будь то квартира, коттедж, вилла, земля и т. д.
Организация туров за недвижимостью. При желании клиента купить недвижимость за рубежом турфирме стоит проинформировать его о дополнительных расходах, связанных с приобретением права собственности. Ведь в каждом государстве установлены те или иные налоги, которые уплачиваются как гражданами, так и иностранцами.
При оформлении недвижимости на Кипре также придется заплатить налоги и сборы. Так, для легализации приобретенной недвижимости иностранный покупатель обязан оплатить гербовый сбор в Департамент внутренних налогов (Inland Revenue Department). При стоимости приобретенного жилья до 100 тыс. кипрских фунтов – 1,5 фунта за каждую тысячу; от 100 тыс. – по 2 фунта за тысячу. Таким образом, при стоимости квартиры в 99 000 кипрских фунтов гербовый сбор составит:
1,5 х 99 CYP = 148,5 CYP.
Этот налог уплачивается не позднее 30 дней с даты подписания договора купли-продажи недвижимости. Оплату также может осуществить фирма-агент в отличие от России, где обязанность по уплате налогов должен исполнить налогоплательщик лично.
Кроме того, на Кипре сделки по приобретению в собственность недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 15 процентов. Однако и здесь можно сэкономить. Если строительство покупаемой недвижимости, будь то квартира или вилла, начато до 1 января 2006 года, то обязанность по уплате НДС отсутствует.
При приобретении недвижимости во Франции налог на собственность (taxe fonciere) начинают платить после подписания документов о покупке собственности, а именно с начала налогового года. Таким образом, самым удачным контрактом в плане налогообложения будет считаться контракт, подписанный, например, 2 января. В этом случае обязанность уплатить налог возникает только со следующего календарного года, в течение же года приобретения недвижимости налог платить не надо.
Этот налог не освобождает от уплаты налога на проживание (taxe d’habitation), который платят как арендаторы, так и владельцы жилья. Что интересно, яхты и лодки, используемые в качестве места жительства на постоянной стоянке, подлежат такому же налогообложению, что и дома и квартиры, даже если они связаны с берегом только швартовыми. Налогом на собственность не облагаются сельскохозяйственные строения. Налог уплачивается не в полном объеме и на земли сельхозугодий.
Однозначно сказать, в каком объеме взимаются налоги, невозможно, так как у России с рядом стран заключены соглашения об избежании двойного налогообложения, по которым гражданам этих стран предоставляются определенные преференции в стране приобретения недвижимости.
Властями Дубаи не так давно было принято решение – собственникам недвижимости в Дубаи, являющимся иностранными гражданами, будут выдавать краткосрочные визы в упрощенном порядке.
ПРИМЕРНЫЙ АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР
Общество с ограниченной ответственностью «Иксур», именуемое в дальнейшем Агент, в лице Генерального директора Яшина И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Иванов Ю.Я., действующий от своего имени и именуемый в дальнейшем Принципал, с другой стороны, именуемые в дальнейшем стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Принципал поручает Агенту выполнение агентских функций по организации ознакомительного тура для выбора объекта недвижимости (приложение 1) на территории Кипра, именуемой в дальнейшем Территория.
2. Обязательства Агента
2.1. В соответствии с предметом настоящего договора Агент обязуется:
– подобрать объект по заданным параметрам;
– предоставить подробную информацию и фотоматериалы;
– обеспечить полную юридическую экспертизу документов в соответствии с законодательством страны нахождения недвижимости;
– обеспечить полное юридическое сопровождение сделки, включая подготовку необходимых документов, регистрацию сделки в соответствии с кипрским законодательством;
– организовать пребывание Принципала в иностранном государстве, включая услуги переводчика.
Дополнительно могут предлагаться (а соответственно и оплачиваться) следующие услуги:
– эффективное управление недвижимостью;
– оказание услуг по проектированию и строительству объектов;
– строительный и инвестиционный контроль;
– экспертный анализ и оценка инвестиционной привлекательности конкретного объекта и района;
– консультирование по правовым и коммерческим вопросам экспортно-импортного регулирования на Территории в связи с заключаемым Принципалом договором.
2.2. Агент не имеет права заключать договоры от имени Принципала.
2.3. Агент пользуется независимостью в отношении собственной деятельности.
2.4. Агент обязуется строго придерживаться директив Принципала в отношении цен, условий и платежей.
2.5. Агент вправе обращаться с коммерческими предложениями к Продавцам недвижимости только с письменного согласия Принципала.
3. Обязательства Принципала
3.1. В соответствии с предметом настоящего договора Принципал обязуется:
– обеспечить Агента необходимой информацией о предполагаемой к продаже зарубежной недвижимости;
– обеспечивать Агента информацией о приемлемых для Принципала ценах на недвижимость;
– передавать через Агента коммерческие предложения заказчикам, выявленным Агентом;
– проводить технические и коммерческие переговоры по проектам, возникающим в результате действий Агента либо с его участием.
3.2. Принципал обязуется своевременно и полностью оплатить Агенту вознаграждение, причитающееся ему в соответствии с настоящим договором.
4. Размер вознаграждения и порядок платежей
4.1. За выполнение поручения по настоящему договору Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение в размере 5 (пяти) процентов от продажной стоимости объекта недвижимости.
4.2. Принципал обязуется уплатить Агенту причитающееся ему вознаграждение в течение 10 (десяти) дней с даты подписания договора купли-продажи недвижимости.
4.3. Оплата по договору производится путем перевода соответствующих сумм на счет Агента в банке. Подтверждение банком Агента получения перевода является доказательством выполнения Принципалом его обязательств.
4.4. Настоящим договором не покрываются услуги:
– по сервису, осуществляемому после продажи;
– по вводу недвижимости в эксплуатацию;
– сервисному обслуживанию недвижимости.
5. Заключительные положения
5.1. Настоящий договор вступает в силу после подписания его Принципалом и Агентом и будет действовать в течение одного года со дня его подписания. Срок его действия автоматически продлевается на один год при условии, что ни одна из сторон не уведомит другую об отказе от договора за два месяца до даты его истечения.
5.2. Настоящий договор может быть расторгнут в 10-дневный срок после предоставления одной из сторон письменного извещения в случае неисполнения другой стороной своих обязательств по договору.
5.3. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемыми частями.
5.4. Договор будет считаться законченным после выполнения взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Принципалом и Агентом.
5.5. В случае возникновения споров по вопросам, предусмотренным настоящим договором или в связи с ним, стороны примут все меры к разрешению их путем переговоров между собой.
5.6. В случае невозможности урегулирования возможных споров по настоящему договору или в связи с ним путем переговоров такие споры не подлежат подсудности общим судам и будут рассмотрены в соответствии с законодательством страны-ответчика в соответствующем суде страны-ответчика по правилам регламента указанного суда. Решение такого суда будет являться окончательным и обязательным для сторон.
5.7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах на русском языке, по одному экземпляру для каждой стороны.
6. Юридические адреса и реквизиты сторон