Участник долевого строительства может уступить право требования по договору другому лицу только после того, как он уплатит цену договора, или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Так установлено в пункте 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Должник может перевести свой долг на другое лицо лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Другими словами, пока дольщик является должником по отношению к застройщику, он не вправе уступать свои права требования к застройщику до полного исполнения обязательств по уплате цены, установленной договором. Или замена стороны в договоре допустима лишь с одновременным переводом долга на новое лицо, а для этого требуется согласие застройщика.
Если дольщик полностью оплатил свое участие в договоре долевого строительства, то он, наоборот, является кредитором по отношению к застройщику.
Если иное не предусмотрено законом или договором, то право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст. 382, 384 Гражданского кодекса РФ).
Следует учитывать, что уступка прав требований по договору долевого строительства допускается с момента государственной регистрации такого договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).
Следует учитывать, что договор уступки права требования, так же как и сам договор участия в долевом строительстве, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ).
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146, пункту 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, обязанность по начислению и уплате налога на добавленную стоимость возникает у стороны, передающей свою долю новому дольщику.
Подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию:
– смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, в размере 500 руб.;
– смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, в размере 100 руб.
При этом «старый» дольщик при передаче прав участника долевого строительства должен начислить и предъявить новому дольщику сумму НДС. Этот налог исчисляется по ставке 18% : 118%, согласно пункту 4 статьи 164 Налогового кодекса РФ, с разницы между стоимостью, по которой передается имущественное право (с учетом НДС), и расходами на приобретение этого права.
Предъявленную сумма НДС следует указать в счете-фактуре, который выставляется новому дольщику. Об этом сказано в пункте 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ.
Дольщик ООО «Квалитет» в апреле 2005 года заключил с застройщиком ЗАО «ПиГ» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Денежные средства в сумме 4 млн руб. дольщик полностью перечислил застройщику в мае 2005 года. Построенную квартиру предполагалось учитывать на балансе в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»).
Заключенный договор до настоящего времени государственную регистрацию не прошел. В мае 2008 года ООО «Квалитет» решило продать долю в строящемся объекте, заключив договор переуступки с новым дольщиком – ОАО «Трейд». Дольщики оценили передаваемую долю в строительстве в 5 млн руб.
Бухгалтер ООО «Квалитет» сделает в учете следующие проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с покупателем прав участника долевого строительства на строящуюся квартиру»
Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– 5 000 000 руб. – отражена выручка от переуступки имущественного права;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 76 субсчет «Права участника долевого строительства на строящуюся квартиру»
– 4 000 000 руб. – списана стоимость доли в строительстве;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 68 «Расчеты по НДС»
– 152 542,37 руб. ((5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) х 18% : 118%) – начислен НДС.
Предъявленная сумма НДС указывается в счете-фактуре, который выставляется ЗАО «Трейд» в порядке, установленном Налогового кодекса РФ.