В случае если организация осуществляет операции как облагаемые НДС, так и освобождаемые от уплаты данного налога, она обязана вести раздельный учет. При этом сумма НДС по приобретенным товарам, работам, услугам, используемым в обоих видах деятельности, принимается к вычету на основании пропорции. А каков порядок зачета НДС по основным средствам – объектам недвижимости? Ответить на этот вопрос помогут последние разъяснения чиновников.
Большинство операций, производимых строительными организациями, облагается НДС. В то же время, согласно статье 149 Налогового кодекса РФ, не подлежит налогообложению реализация (передача) на территории Российской Федерации:
– ремонтно-реставрационных, консервационных и восстановительных работ, выполняемых организациями при реставрации памятников истории и культуры, охраняемых государством, культовых зданий и сооружений, находящихся в пользовании религиозных организаций;
– работ, производимых в период выполнения социально-экономических программ (проектов) жилищного строительства для военнослужащих, в том числе по строительству объектов социально-культурного или бытового назначения и сопутствующей инфраструктуры и др.;
– жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;
– доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Таким образом, в случае если строительная организация ведет, например, строительство производственных объектов, а также занимается реставрацией памятников культуры, охраняемых государством, то ей необходимо вести раздельный учет операций.
Предъявленные суммы налога налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции (п. 4 ст. 170 Налогового кодекса РФ):
– учитываются в стоимости товаров (работ, услуг) в случае, если они используются только для осуществления операций, не облагаемых НДС;
– принимаются к вычету, если приобретенные товары (работы, услуги) используются только для осуществления операций, облагаемых налогом;
– принимаются к вычету либо учитываются в их стоимости в той пропорции, в которой они используются для производства и реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (освобождаются от уплаты НДС). Указанная пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), облагаемых (не облагаемых) налогом, в общей их стоимости, отгруженных за налоговый период.
Согласно разъяснениям чиновников, приведенным в письме ФНС России от 28 ноября 2008 г. № ШС-6-3/862@, предъявленные продавцами суммы НДС по объектам недвижимости принимаются к вычету в полном объеме, вне зависимости от того, что строящиеся (приобретенные) объекты предназначены для использования одновременно как в облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению операциях. После ввода таких объектов в эксплуатацию суммы налога, принятые к вычету, подлежат восстановлению и уплате в бюджет в течение 10 лет в соответствии с правилами, установленными пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Такой порядок следует применять, по мнению налоговиков, как при строительстве объекта недвижимости, так и в случае его приобретения по договору купли-продажи.
Возможна ситуация, когда за налоговый период доля совокупных расходов на производство товаров (работ, услуг, имущественных прав), операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышают 5 процентов общей величины совокупных расходов. В этом случае, согласно пункту 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ, все суммы налога, предъявленные продавцами товаров, работ, услуг, организация вправе принять к вычету. Данный порядок распространяется и на те покупки, которые подлежат отнесению к числу прямых расходов (см. письмо ФНС России от 13 ноября 2008 г. № ШС-6-3/827@).