Нежилые помещения в построенном доме

ЕНВД: проблемы перехода

Организация является заказчиком-застройщиком – строит жилые дома со встроенными офисными помещениями и машино-местам. Как учитывать эти нежилые помещения в доме? Строительство объектов ведется в основном по договорам долевого участия. Но некоторое количество квартир, офисов и машино-мест сооружается без участия дольщиков. В дальнейшем они приходуются как товар и реализуются по договорам купли-продажи. В отношении такой деятельности применяется общий режим налогообложения. НДС по офисным помещениям и машино-местам, построенным без участия дольщиков, принимается к вычету в момент сдачи дома в эксплуатацию.

В связи с разными видами предполагаемого использования машино-мест и необходимостью применения ЕНВД у бухгалтера возникли следующие вопросы.

1. В марте 2010 года был сдан жилой дом с машино-местами. НДС по машино-местам принят к вычету в I квартале 2010 года. С июня 2011 года часть из них переводится в состав основных средств (на счет 01) и используется в деятельности, облагаемой ЕНВД. А именно – оказание услуг по предоставлению во временное владение (в пользование) мест для стоянки автотранспортных средств, а также по хранению автотранспортных средств на платных стоянках (подп. 4 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).
    
   В каком периоде следует восстановить НДС по машино-местам: в I квартале 2011 года (в предшествующем переходу периоде) или во II квартале 2011 года (в периоде начала осуществления деятельности на спецрежиме)?
2. Организация-застройщик сама договоры на хранение транспортных средств с физическими лицами не заключает. Этим занимается управляющая компания, с которой подписан агентский договор на оказание услуг. Управляющая компания плательщиком НДС не является, так как находится на «упрощенке». Плата за хранение транспорта поступает на расчетный счет застройщика, который затем перечисляет компании вознаграждение из расчета 100 руб. за каждый заключенный договор. Кроме того, по отдельному договору строительная организация возмещает управляющей компании расходы на охрану, электроэнергию, уборку территории автопарковки.
    
   Таким образом, рассматривая нежилые помещения в доме,  расходы на содержание сдаваемых в аренду машино-мест сразу относятся на деятельность, облагаемую ЕНВД. Обязательно ли распределять управленческие и коммерческие расходы (отраженные на счетах 26 и 44) пропорционально доходам при наличии агентского договора с управляющей компанией на обслуживание данного имущества?
3. С 14 июля 2011 года произошла смена состава учредителей, в результате чего доля юрлиц в уставном капитале организации составила 33 процента. В том же месяце в инспекцию подано заявление о снятии компании с учета в качестве плательщика ЕНВД (из-за несоответствия установленным критериям). С какого периода организация возвращается на общий режим налогообложения (то есть прекращает уплачивать ЕНВД): с 1 июля или с 1 августа? Обязана ли она сдать декларацию по ЕНВД за июль (так как уведомление в налоговую было подано после 14 июля)?
4. В будущем все машино-места, в том числе и включенные в состав основных средств, должны быть проданы. В данном случае перевести их из основных средств в товары нельзя. Амортизация по машино-местам, являющимся основными средствами, начисляется и относится на затраты по общей системе налогообложения. С какого периода начать начисление амортизации, если в июне 2011 года организация ввела основные средства в эксплуатацию, но перешла на «вмененку», а в июле 2011 года утратила право на применение ЕНВД?
5. С какого периода остаточная стоимость машино-мест учитывается в облагаемой базе по налогу на имущество?
6. Доходы от сдачи машино-мест в аренду минимальные (в июне заключено пять договоров, выручка – 15 000 руб.), расходы включают: амортизацию, вознаграждение по агентскому договору, налог на имущество, плату за охрану, электроэнергию, уборку. Как разрешить данную ситуацию?

Рассмотрим вопросы по порядку.

Восстановление НДС

При переходе на спецрежимы суммы налога, ранее принятые к вычету по основным средствам, которые будут использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, подлежат восстановлению в налоговом периоде, предшествующем такому переходу (подп. 2 п. 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ). Значит, восстановить налог нужно в I квартале 2011 года. Причем в полном размере вычета, поскольку амортизация по этим основным средствам еще не начислялась. Восстановленная сумма учитывается при расчете НДС, подлежащего уплате в бюджет по итогам I квартала 2011 года. В том же квартале (в периоде, предшествующем переходу) данная сумма включается в состав прочих расходов в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ при расчете налога на прибыль.

Распределение расходов

При совмещении режимов организация обязана вести раздельный учет (п. 7 ст. 346.26 Налогового кодекса РФ).

Все затраты, относящиеся к деятельности на «вмененке» (расходы на содержание машино-мест, агентское вознаграждение), отражаются по ЕНВД и не включаются в расходы по общей системе налогообложения. Однако управленческие расходы (арендные и коммунальные платежи, заработная плата административно-управленческого персонала (АУП), представительские расходы, амортизация оборудования, используемого АУП) должны быть распределены между двумя видами деятельности: подпадающими под ЕНВД и под общую систему.

Коммерческих расходов, кроме агентского вознаграждения, на «вмененке» возникать не должно (раз сама компания этим видом деятельности непосредственно не занимается). Скорее всего к коммерческим расходам относятся затраты, связанные с продажей машино-мест. То есть данные расходы полностью относятся к деятельности, облагаемой налогами по общей системе, и не распределяются.

Отказ от «вмененки»

Пунктом 2.3 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ установлено следующее. Если по итогам налогового периода налогоплательщиком допущено несоответствие установленным требованиям (в частности, по доле участия других организаций, которая не может превышать 25%), он утрачивает право на ЕНВД. Компания считается перешедшей на общий режим с начала налогового периода, в котором допущено несоответствие.

В рассматриваемой ситуации организация теряет право на «вмененку» с начала III квартала 2011 года (а не с какого-то месяца этого квартала). Поэтому декларацию по ЕНВД за этот квартал она уже не сдает, а исчисляет и уплачивает налоги за весь III квартал по общей системе.

Начисление амортизации

Начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 Налогового кодекса РФ, п. 21 ПБУ 6/01). Машино-места введены в эксплуатацию в июне 2011 года. Значит, амортизация начисляется с 1 июля 2011 года независимо от режима налогообложения.

Налог на имущество

Cтоимость машино-мест, являющихся основными средствами, включается в облагаемую базу по налогу на имущество с 1 июля 2011 года (так как фирма вернулась на общий режим, она должна платить все предусмотренные им налоги).

При этом на 1 июля 2011 года для расчета берется первоначальная стоимость (поскольку амортизация по указанным машино-местам до этой даты не начислялась). А далее уже остаточная стоимость с учетом начисленной за июль суммы амортизации.

Отсутствие прибыли

На последний вопрос ответить должны маркетологи компании. Если деятельность не приносит дохода, заниматься ею, очевидно, нет смысла.

Учитывая ситуацию на российском рынке недвижимости, строительство машино-мест не является прибыльным бизнесом для застройщика, так как спрос на них в целом (если не брать элитное жилье) значительно ниже, чем на прочую недвижимость. Так что необходимо более внимательно изучить рынок.