Владельцы комнат в коммунальных квартирах сталкиваются с региональными особенностями приватизации и последствиями продажи. Налогоплательщики Санкт-Петербурга находятся не в самом выгодном положении. О том, как отстоять свое право на полноценный имущественный вычет, шла речь на семинаре Центра финансовых экспертиз.
Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 не определяет особенностей приватизации комнат в коммунальных квартирах. Поэтому на региональном и местном уровнях практикуются различные способы: приватизация коммуналок в общую долевую собственность (в Санкт-Петербурге) или приватизация комнат в коммунальных квартирах (в Москве).
В Петербурге приватизация коммунальных квартир осуществляется на основании распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.05.94 № 539-р путем их передачи в общую долевую собственность. Такой вариант не учитывает положений статьи 16 Жилищного кодекса, которая определяет комнату как самостоятельное жилое помещение и, следовательно, как самостоятельный объект гражданских прав (письмо Минфина России от 10.09.09 № 03-05-04-01/72). Поскольку в РФ нет единообразной практики приватизации комнат, Минфин России рекомендует в вопросе налогообложения исходить из положений регионального законодательства о приватизации.
Так, если нормативные акты субъектов были приведены в соответствие с Жилищным кодексом и приватизация осуществляется путем передачи в собственность комнат, то в качестве базы по налогу на имущество физических лиц в отношении приватизированной комнаты выступает ее инвентаризационная стоимость без учета общего имущества в квартире (см. письмо от 19.01.09 № 03-05-04-01/06).
Если же нормативные акты субъектов не были приведены в соответствие с Жилищным кодексом и приватизация производится путем передачи жилых помещений в общую долевую собственность, как в Санкт-Петербурге, то налог на имущество исчисляется в порядке, определенном в письме Минфина России от 21.04.08 № 03-05-04-01/19. За строения, помещения и сооружения, находящиеся в общей долевой собственности, налог уплачивается каждым собственником соразмерно его доле в имуществе, находящемся в общей долевой собственности.
Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой собственности, то размер имущественного вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле (третий абзац подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 10.04.09 № 03-04-05-01/179, от 14.07.08 № 03-04-05-01/241). Михаил Му- хин, главный эксперт-координатор Центра финансовых экспертиз, сообщил, что именно такую позицию достаточно долгое время занимало УФНС России по Санкт-Петербургу. Право-устанавливающий документ при приватизации комнат в коммунальных квартирах выдается не на комнату, а на долю в квартире (например, 11/25). Поэтому, по мнению налоговых органов Петербурга, миллионный налоговый вычет по НДФЛ, право на который владелец получает после продажи комнаты, принадлежавшей ему менее трех лет, должен распределяться между всеми собственниками. Иными словами, владелец комнаты не имеет права на полную сумму вычета, а лишь на ее долю.
По словам Михаила Мухина, эту позицию опровергает судебная практика. Есть не- сколько постановлений Санкт-Петербургского городского суда, в которых указывается, что в подавляющем большинстве субъектов РФ объектом приватизации называют комнату. В Санкт-Петербурге, Ленобласти и еще в нескольких регионах объектом считается доля в квартире. Судьи отмечают, что в таких случаях необходимо исходить из принципа равенства налогоплательщиков, региональные особенности законодательства не могут быть причиной ущемления их прав. Конституционный принцип равенства прав человека и гражданина не зависит от места жительства. Петербуржцы, являющиеся владельцами комнат, используемых ими как самостоятельные жилые помещения, не должны быть при продаже таких помещений ограничены в праве на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса, лишь на том основании, что их право собственности на жилое помещение оформлено как доля в праве собственности на коммунальную квартиру, а не на выделенную в натуре комнату. Иной подход противоречил бы правовой позиции, сформулированной в по- становлении Конституционного суда РФ от 13.03.08 № 5-П (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.05.09 № 2-789/09).