Уже давно утверждены нормативно-правовые акты, содержащие перечни основных работ, проводимых при ремонте зданий. К ним относятся:
Наиболее распространены следующие работы: ремонт или полная замена штукатурки фасада, утепление, окраска, облицовка, реставрация кирпичной кладки и лепнины.
Учреждения могут использовать свои здания для оказания государственных или платных услуг или сдавать их в аренду. То есть источники финансирования зависят от использования объекта недвижимости.
В бюджетных и автономных учреждениях капитальный ремонт и реконструкцию, как правило, проводят за счет субсидии на иные цели. Процесс согласования и получения такой субсидии может быть длительным. Текущий ремонт чаще всего делают за счет субсидии на выполнение государственного задания, в которую включены нормативные затраты на текущий ремонт зданий и помещений.
В случае сдачи помещений в аренду капитальный ремонт переданных площадей должно выполнять само учреждение. Ведь статьей 616 Гражданского кодекса РФ определено: арендодатель обязан проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Сложность в том, что, согласно части 6 статьи 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», финансовое обеспечение сданного в аренду имущества учредитель не осуществляет. Значит, затраты на капитальный ремонт переданных в аренду площадей должны финансироваться за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности.
На закупку работ по текущему ремонту распространяются требования контрактной системы. Но если учреждение использует здание совместно с другим собственником или арендатором, могут возникнуть определенные сложности.
Например, часто встречается такая ситуация. Коммерческая организация арендует у учреждения часть здания. Арендатор решил самостоятельно отремонтировать общий фасад и после окончания ремонта выставил учреждению требование о частичной компенсации понесенных расходов пропорционально размеру занимаемых площадей.
Конечно, требование арендатора о компенсации имеет законную силу в соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса РФ, о применении которой сказано в постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64. Но проведение закупочных процедур после того, как работы уже выполнены, невозможно, так как это повлечет изменение существенных условий контракта. Об этом сказано в статье 95 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе». Поэтому арендатор вправе рассчитывать на компенсацию затрат учреждением только по решению суда (письмо Федерального казначейства от 19 апреля 2013 г. № 42-7.4-05/6.3-432). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей нести издержки по содержанию и сохранению имущества (ст. 249 Гражданского кодекса РФ).
Для ремонта фасада учреждение может приобретать строительные материалы и услуги по ремонту. Если ремонт планируют провести хозяйственным способом, то материалы приобретают отдельно. В случае выполнения работ подрядным способом покупку материалов целесообразнее поручить подрядчику.
Учтите: процедура обоих видов закупок в 2015 году скорректирована. Постановлением Правительства РФ от 6 марта 2015 г. № 198 утверждены Правила изменения по соглашению сторон срока исполнения контракта, его цены, цены единицы товара, работы, услуги, количества и объема товаров, работ, услуг, предусмотренных контрактами.
Эти правила распространяются на контракты, срок исполнения которых завершается в 2015 году. А к предмету таких контрактов относится, в частности, и реконструкция объектов капитального строительства.
При изменении условий контракта заказчик и поставщик оформляют дополнительное соглашение, основанием для которого является обращение поставщика. Постановлением Правительства РФ от 4 февраля 2015 г. № 99 дополнены требования к участникам закупки отдельных видов товаров, работ, услуг. Причем требования к уровню квалификации поставщиков связаны со случаями отнесения товаров (работ, услуг) к особой категории. Среди прочих в этом документе упомянуты строительные работы. Также постановлением № 99 утвержден перечень документов, которыми участники закупки подтверждают свое соответствие новым требованиям.
При проверке качества ремонта учреждению могут помочь Технические указания на производство и приемку общестроительных и специальных работ при капитальном ремонте жилых и общественных зданий, утвержденные приказом Минкоммунхоза РСФСР от 13 февраля 1969 г. № 53 (далее – ТУ № 53).
Если в выполненной работе есть отклонения, превышающие допуски, или нарушения рабочих чертежей, установленных ТУ № 53 для отдельных работ, то такая работа не принимается и подлежит исправлению.
В случае обнаружения в работе явных недостатков их нужно отразить в акте приемки и сообщить о них подрядчику. Это необходимо для дальнейшего предъявления требования об устранении недостатков.
Если после приемки работы установлены скрытые недостатки, то в разумный срок надо уведомить об этом исполнителя работ.
При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков в выполненной работе назначается экспертиза (ст. 720 Гражданского кодекса РФ). Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе приемки (явные недостатки) (ст. 720 Гражданского кодекса РФ).
Ремонт фасадов за редким исключением проходит в рамках текущего или капитального ремонта и не является реконструкцией. Затраты на ремонт отражают на счетах учета расходов без изменения стоимости отремонтированных зданий. Согласно Указаниям о применении бюджетной классификации РФ, утвержденным приказом Минфина России от 1 июля 2013 г. № 65н (далее – Указания № 65н), работы и услуги по ремонту (текущему и капитальному) и реставрации нефинансовых активов относят на подстатью 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ. Результаты работ по ремонту основного средства, не изменяющие его стоимость, бухгалтерскими записями по счету 101 00 «Основные средства» не оформляют. Об этом сказано в пункте 9 Инструкции № 174н.
Если ремонт фасада относится к реконструкции здания, то полная сумма затрат на ремонт увеличивает его стоимость. Расходы на реконструкцию учитывают по статье 310 «Увеличение стоимости основных средств» КОСГУ (Указания № 65н). Согласно Инструкции № 174н, принятие к бухгалтерскому учету увеличения первоначальной стоимости реконструированного объекта надо отразить по дебету счета 101 00 «Основные средства» и кредиту счета 106 11 310 «Уменьшение вложений в основные средства – недвижимое имущество учреждения». Основание – акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (ф. 0306002).
Расходы на приобретение строительных материалов для ремонта относят на статью 340 «Увеличение стоимости материальных запасов» КОСГУ. Поступление материальных запасов отражают по дебету счета 105 00 «Материальные запасы» и кредиту счета 302 34 730 на основании первичных учетных документов. Материалы, израсходованные на ремонт, списывают на основании ведомости выдачи материальных ценностей на нужды учреждения (ф. 0504210). Эту операцию оформляют проводкой по дебету счета 401 20 272 «Расходование материальных запасов» и кредиту счета 105 00.
А.И. Гаврилова,
бухгалтер