Что требовал арендатор: установить минимальный и максимальный курс доллара для расчета арендной платы.
Почему выиграл арендодатель: арендатор, который подписывает договор в валюте или у.е., должен учитывать предпринимательские риски. Рост курса валюты — один из них.
Компании заключили долгосрочный договор аренды офиса в 2009 году. Арендную плату установили в долларах по курсу на день платежа. Но с 2014 года доллар стал расти. Арендатор попросил арендодателя пересмотреть условия договора в части оплаты, но ему отказали. В 2015 году арендатор обратился с аналогичным требованием в суд. Но судьи поддержали арендодателя. О подробностях спора нам рассказал юрист, который представлял арендодателя в суде.
Аргументы арендатора. Арендатор потребовал расторгнуть договор или изменить его — установить минимальный и максимальный курс доллара. Если он будет меньше 30 руб., арендатор будет платить по курсу 30 руб. Если доллар будет дороже 42 руб., для расчетов нужно использовать курс 42 руб. Обоснование было таким. На момент, когда арендатор заключал договор, курс валюты колебался незначительно. Банк России корректировал курс рубля. В 2014 году экономическая ситуация изменилась. Политика ЦБ РФ тоже. Курсы стали значительно меняться. Это нарушило баланс интересов сторон. На момент заключения договора арендатор не рассчитывал, что его расходы так вырастут.
Читайте также:
Аренда автомобиля у физического лица
Как оформить безвозмездную аренду, чтобы без проблем списывать расходы
Арендная плата в валюте: что решили судьи. Сначала суд первой инстанции изменил договор по требованию арендатора. Основание — из-за роста курса арендная плата в валюте значительно превысила рыночные цены. Но арендодатель успешно обжаловал это решение в апелляции (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2016 г. № 09АП-8243/2016-ГК).
Компания может изменить договор, если существенно поменялись обстоятельства, при которых заключали сделку (п. 1, 2 ст. 451 ГК РФ). Но когда арендатор заключал договор в валюте, он должен был учитывать риск такого условия. Тем более что на курс доллара влияет не только изменение политики ЦБ РФ и экономические санкции, но и цены на нефть, темпы роста экономики и другие рыночные условия.
Отказ арендодателя согласовать новый размер арендной платы — это его право. В законе установлен принцип свободы договора. Поэтому компании самостоятельно определяют размер арендной платы.
Аргументы арендодателя. Договор аренды позволял изменить арендную плату, но только по соглашению сторон. В нем не было сказано, что арендатор вправе изменять условие о порядке расчетов через суд. Кроме того, контрагент согласился с размером арендной платы, когда заключал сделку. Действительно, курс валюты значительно вырос по сравнению с тем, который был на дату подписания договора. Но это обычные предпринимательские риски для коммерческой организации. Значит, арбитражный суд не имел права менять договор по требованию арендатора. Это подтвердили судьи апелляционной инстанции.
Как быть, если договор заключили в валюте и контрагент отказывается его изменить? Поищите в тексте условия, которые разрешают арендатору расторгнуть договор в одностороннем порядке. Проверьте срок договора. Если он закончился, арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает, то договор возобновился на неопределенный срок. От такого договора можно отказаться. Для этого уведомите арендодателя за три месяца, если иной срок вы не установили в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Также арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если арендодатель существенно нарушает условия (ст. 620 ГК РФ). Например, не проводит капитальный ремонт, если это его обязанность.
На будущее, если будете заключать договор, где арендная плата в валюте, старайтесь сразу договориться о минимальном и максимальном курсе.