В статье пойдет речь о неприятных сюрпризах, которые могут преподнести арендодатели. Также вы узнаете о мерах, которые позволят предотвратить споры и убытки. Подробности –далее.
Справочник от Системы Главбух: как учитывать аренду и лизинг по ФСБУ 25/2018>>
Дорогостоящее и неиспользуемое на постоянной основе техническое оборудование зачастую выгоднее не покупать, а брать в аренду. Но в таком случае легко потерять лишние деньги из-за ерунды или непредвиденных обстоятельств. Мы выбрали три проблемы, которые возникают чаще всего. Для каждой из них подготовили меры защиты, которые помогут предотвратит проблемы в будущем. Кроме того, у нас уже есть готовое решение: мы помогли вернуть арендатору после неудачной сделки по аренде оборудования более 1 млн руб. Эту историю и победные аргументы вы тоже увидите в статье.
Проблема 1. Арендодатель поднял цену
Арендодатель может потребовать больше денежных средств, чем вы ожидали. Обычно собственники ссылаются на стоимость аренды оборудования, указанную в прайс-листе. Но иногда данная цена существенно выше изначально оговоренной.
Меры защиты. Нужно зафиксировать в договоре цену и порядок оплаты аренды техники. А также стоимость и способ доставки. Не исключено, что сразу в твердой сумме установить стоимость не получится. Смотрите в памятке, какие еще варианты возможны.
Памятка
Как установить стоимость аренды строительной техники в договоре – варианты
-Размер арендной платы в твердой сумме. Можно установить стоимость за все оборудование в целом, а можно отдельно по каждой из его частей
-Стоимость аренды в виде доли полученных при использовании оборудования материалов, доходов или других показателей
-Зачет стоимости работ или услуг арендатора в счет арендной платы
- Бартер: арендатор передает в счет арендной платы вещь в собственность или также в аренду
- Стоимость затрат арендатора на улучшение оборудования, если это предусматривает договор
- Стороны могут закрепить в договоре аренды сочетание разных форм арендной платы или иные формы оплаты, если они не противоречат законодательству.
Как арендодателю отразить в бухучете арендные платежи
Случай из жизни
История о том, как арендатор заставил арендодателя вернуть часть аванса за оборудование
У организации был договор аренды дизельных генераторов. К фестивалю потребовалось больше генераторов, поэтому стороны подписали дополнительное соглашение на 2 467 200 руб. В эту сумму входили стоимость аренды пяти дизельных генераторов за 33 календарных дня плюс доставка:
68 400 руб. – аренда пяти генераторов за одни сутки;
210 000 руб. – транспортировка техники и дополнительного оборудования до места приема-передачи, пусконаладочные работы и вывоз техники.
По графику платежей сумма вносится двумя равными частями. Арендатор перечислил аванс – 1 233 600 руб. (2 467 200 ₽ × 50%).
В установленный срок поставки не было. Со значительным опозданием арендатор получил лишь один генератор, который работал на фестивале девять суток.
Антон АСТАШКИН, юрист КГ «Эталон»
Как платить налог на имущество
организаций при аренде и лизинге
Проблема 2. Арендодатель требует деньги за то, чего не было
Арендодатель требует полной оплаты за оборудование, которое вы ему досрочно возвратили. Бывают также ситуации, когда техническое оборудование вообще не поступило к арендатору. Тем не менее в обоих случаях арендодатели нередко требуют полной оплаты – за весь срок или за все оборудование, включая недопоставленное. Чтобы такого не произошло, вот вам два совета.
Меры защиты. Во-первых, максимально детализируйте в договоре условия о досрочном расторжении либо об отказе от договора в одностороннем порядке. Есть смысл перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа. Эти основания можно привязать к специфике имущества и деятельности компании. Например, оборудование для бетонных работ актуально лишь на начальных этапах строительства, тогда как малярное оборудование потребуется на завершающих этапах. Поэтому несвоевременная доставка или путаница в сроках может являться основанием для расторжения договора: оборудование попросту еще или уже не нужно.
Во-вторых, укажите порядок реализации права арендатора на односторонний отказ. Письменно согласуйте форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.
Когда договор аренды не содержит четко зафиксированных условий об одностороннем отказе от его исполнения, его можно расторгнуть по требованию одной из сторон только на основании решения суда. И только при наличии законных оснований.
Гид по проводкам:
учет аренды по ФСБУ и ссуды имущества
Случай из жизни
Продолжим нашу историю.
Общая стоимость аренды одного дизельного генератора за девять календарных суток – 123 120 руб. (68 400 ₽ : 5 шт. × 9 сут.). Стоимость транспортировки и пусконаладочных работ за одну единицу техники – 42 000 руб. (210 000 ₽ / 5 шт.). Таким образом, общая стоимость фактически оказанных услуг по предоставлению в аренду одного дизельного генератора составила 165 120 руб. (123 120 + 42 000).
В сентябре 2022 года Правительство Москвы перенесло открытие фестиваля на неопределенный срок. В связи с просрочкой, недопоставкой и переносом фестиваля арендатор уже не был заинтересован в дальнейших услугах арендодателя и направил письмо о досрочном завершении оказания услуг.
В октябре 2022 года арендатор направил арендодателю письмо, а затем претензию с требованием вернуть аванс по договору за минусом суммы за оказанную услугу, то есть за один генератор. Исходя из условий допсоглашения, сумма к возврату составила 1 067 880 руб. (1 233 000 – 165 120). Однако арендодатель ответил отказом и потребовал от арендатора выплатить вторую часть аванса в полном объеме.
Антон АСТАШКИН, юрист КГ «Эталон»
Что выгоднее — лизинг или рассрочка платежа
Проблема 3. Случился форс-мажор, но арендодателю нет до него дела
Могут произойти потоп, пожар, другие внезапные события, из-за которых исполнить договор невозможно. Арендодатели не всегда признают сложные обстоятельства форс-мажором.
Меры защиты. Четко закрепите в договоре понятие «форс-мажор» и детально пропишите, что именно стороны будут считать форс-мажором. Чем больше факторов согласуете, тем лучше. Учитывайте статистические данные и территориальные особенности.
Последствием любых обстоятельств категории «форс-мажор» является простой. Поэтому укажите в договоре понятие «вынужденный простой», а также его последствия. Это может быть как снижение размера арендной платы, так и право любой из сторон заявить о расторжении договора после наступления простоя. Можно и ограничить право расторжения договора в одностороннем порядке.
Обозначьте период времени, когда такое право может возникнуть. То есть продумайте критические сроки и рассчитайте время, необходимое для возможности скорректировать ситуацию с наименьшими для себя рисками.
В настоящее время не будет лишним включить в понятие форс-мажора такую формулировку:
«Изменения в законодательстве, принятие Президентом и органами государственной власти актов, препятствующих одной из сторон исполнять свои обязательства по договору, признаются обстоятельством непреодолимой силы».
Какими проводками отразить
арендатору в бухучете арендные платежи
Случай из жизни
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК). Если имущество не поступило в пользование, то нет и обязанности платить за аренду. Более того, арендодатель не исполнил свою часть соглашения должным образом. Часть перечисленного аванса можно расценивать как неосновательное обогащение (п. 4 ст. 453 ГК). Именно его арендатор потребовал в суде, на котором выяснилось, что допсоглашение прекратило свое действие в сентябре 2022 года. После письма арендатора о досрочном завершении договора арендодатель вывез генераторы с места эксплуатации. Тем самым он выразил свое согласие с расторжением допсоглашения. Получается, у арендодателя не было оснований для удержания переплаты. Арендодателю пришлось вернуть арендатору излишне оплаченную стоимость арендованного, но недопоставленного оборудования (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2023 № 09АП-32455/2023 по делу № А40-284056/2022).
Антон АСТАШКИН, юрист КГ «Эталон»
Передача имущества по договору аренды происходит два раза: первый — когда арендатор получает имущество в пользование от арендодателя; второй — при возврате имущества арендатором арендодателю, то есть после прекращения действия договора аренды. В обоих случаях операцию по передаче имущества нужно оформить документом, свидетельствующим о передаче (например, актом приема-передачи). Подробнее, читайте в Системе Главбух, которая входит в Актион Бухгалтерия.
- Статьи по теме:
- Активные и пассивные счета бухгалтерского учета 2024: таблица, примеры, проводки
- Как арендовать автомобиль у физического лица в 2024 году: НДФЛ, взносы, учет расходов на ремонт и страховку
- Как подтвердить применение УСН: справка, уведомление, образцы
- Новый учет НМА с 2024 года по ФСБУ 14/2022: оценка нематериальных активов
- Среднесписочная численность работников: что это, как рассчитать и примеры
Уже треть работодателей интересуют навыки бухгалтера в Excel
Пройдите тест, который оценит, умеете ли вы работать с программой так, как это нужно работодателю.
Перейти к короткому тесту