Когда применяется льгота по НДС
Помимо строительства объекта застройщик может согласно условиям договора оказывать дольщикам услуги. То есть цену в договоре стороны могут определить как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг застройщика.
По общему правилу выручка от реализации услуг облагается НДС. Однако законодатели предусмотрели льготу по услугам застройщика в рамках долевого строительства (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК). Но есть исключение – льгота не касается строительства объектов производственного назначения.
Под производственными объектами Минфин понимает отдельные помещения в строящемся доме, которые можно использовать для коммерческих целей (письмо от 29 декабря 2014 г. № 03-07-10/68154). Чиновники указали два критерия, по которым тот или иной объект можно считать производственным.
Во-первых, назначение объекта – оно указывается в проектной документации на многоквартирный дом. Так, застройщик должен указать в информации о проекте строительства назначение и количество объектов недвижимости в строящемся многоквартирном доме и их основные характеристики (подп. 5,7 п.1 ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
Во-вторых, дольщиками являются не физические лица, а организации и предприниматели. Аналогичной позиции придерживались и налоговики (письмо от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645).
Но судьи считают иначе – указанные объекты не признают производственными в целях применения НДС. В постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 мая 2016 г. по делу № А78-10467/2015 рассмотрена следующая ситуация. Застройщик не стал начислять НДС с вознаграждения за свои услуги по нежилым помещениям и автостоянкам, а вступила в действие льгота по НДС.
Читайте также:
Декларация по НДС с 2017 года: изменения
Инспекторы посчитали, что застройщик сделал это неправомерно. По их мнению, нежилые помещения в многоквартирных жилых домах и автостоянки являются объектами производственного назначения. То есть они предназначены для использования в производстве товаров (работ, услуг). Поэтому стоимость услуг застройщик должен был включить в выручку, когда определял налоговую базу по НДС. В результате компании доначислили НДС, пени и штраф.
Судьи признали позицию налоговиков необоснованной. Аргументы такие. Налоговый кодекс РФ не определяет понятия «объект производственного назначения». Законодатель указал лишь характеризующий критерий для таких объектов, а именно то, что они используются в производстве товаров (работ, услуг).
Согласно пункту 2 «Положения о составе разделов проектной документации…» объекты капитального строительства подразделяются на виды:
а) производственного назначения (здания, строения, сооружения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
б) непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты);
в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).
Таким образом, многоквартирный дом (здание в целом) является объектом строительства жилого назначения независимо от того, есть в нем нежилые помещения или нет.
Судьи указали, что о производственном назначении нежилых помещений в строящемся многоквартирном жилом доме должно быть известно еще на этапе согласования проектной документации. При этом характеристики каждого нежилого помещения, включая его назначение, должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве.
В то время как в рассматриваемом случае согласно долевым договорам, заключенным с предпринимателями и организациями, услуги застройщика предусматривали строительство нежилых помещений без какой-либо детализации их функционального назначения.
В результате судьи пришли к выводу, что налоговики не представили доказательств, которые бы свидетельствовали о производственном назначении нежилых помещений и автостоянок, и решение инспекции отменили. Верховный суд подтвердил правомерность такого вывода – определение от 21 сентября 2016 г. № 302-КГ16-11410. Налоговики теперь будут учитывать это определение.
Ведь этот вопрос ФНС включила в «Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах КС РФ и ВС РФ…» и направила в инспекции для использования в работе (письмо от 23 декабря 2016 г. № СА-4-7/24825).
При каких условиях не будет налоговых рисков и доступна льгота по НДС
И до определения Верховного суда от 21 сентября 2016 г. № 302-КГ16-11410 судьи приходили к выводу, что многоквартирный дом (здание в целом) является объектом строительства жилого назначения независимо от того, есть в нем нежилые помещения или нет.
И на этом основании признавали, что застройщики вправе применять льготу и по услугам в отношении нежилых помещений (постановления Арбитражного суда Уральского округа от 28 июня 2016 г. № Ф09-6721/16, Поволжского округа от 1 февраля 2016 г. № Ф06-3767/2015). А в аналогичном постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 декабря 2016 г. по делу № А32-22883/2015 судьи отметили, что на момент заключения договора застройщику неизвестно, как в дальнейшем собственник будет использовать переданное ему помещение.
Подведем итоги. Для того чтобы не возникало налоговых рисков, в проектной документации указывайте, что это помещения общественного назначения, а в договорах отмечайте только, что помещение относится к нежилым. В этом случае налоговики не смогут доказать их производственное назначение. А значит, можно не начислять НДС со всей выручки от реализации услуг.
Как учитывать вознаграждение за услуги, как применяется льгота по НДС.
По долевому договору на строительство нежилого помещения в многоквартирном доме с ООО «Восток» вознаграждение застройщика составляет 5 процентов от цены договора. Цена договора – 5 000 000 руб., в том числе вознаграждение застройщика – 250 000 руб. (5 000 000 × 5%).
Согласно проектной документации нежилое помещение имеет общественное назначение. При этом в договоре стороны не указали его функциональное назначение. Застройщик не начисляет НДС ни с аванса при внесении денег дольщиком, ни с выручки, когда отражает реализацию услуг.