Вопрос: ООО на арендованном зем. участке у муниципального органа в соотв-ии с назначением зем. участка построило и оформило в собственность объект недвижимости - гостиницу. По истечении срока действия договора аренды, муниципальный орган потребовал у ООО вернуть зем. участок и построенное на нем здание. Правомерны ли требования муниципального органа и кому принадлежит здание, построенное на арендованном зем. участке?
Ответ: Само по себе прекращения права аренды на участок, на котором расположено здание арендатора, право собственности здание не прекращает. Иное должно следовать из договора аренды, которым допускалось возведение капитальных строений.
По умолчанию же опирайтесь на то, что законом допускается горизонтальное разделение права собственности – когда здание и участок имеет различных собственников.
И по правилу пункта 1 статьи 271 ГК, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Если договор аренды не будет пролонгирован, собственник земельного участка может предъявить собственнику здания требование о внесении платы за фактическое использование земельного участка. Законом установлен принцип платности использования землей, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (п. п. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК).
Под исключения попадают только случаи, связанные с объектами незавершенного строительства. Они могут быть изъяты при соблюдении ряда требований - Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023 № 02АП-2043/2023 по делу № А28-13054/2022:
«Исходя из положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения. Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника земельного участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19- КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699».
Как толковать договор
Верховный суд собрал вместе все правила толкования договоров. Постановление № 49 содержит семь таких правил.
1. Договор нужно толковать в системной связи с основными началами гражданского права, включая принцип добросовестности участников хозяйственного оборота (абз. 1 п. 43).
2. Условия договора нужно толковать буквально, то есть в том значении, в каком эти условия понимал бы любой добросовестный и разумный участник хозяйственного оборота (абз. 2 п. 43).
3. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны очевидно не имели в виду (абз. 3 п. 43).
4. Условия договора нужно толковать в их системной связи, поскольку они – части одного договора (абз. 4 п. 43).
5. При толковании договора нужно учитывать цель договора и смысл его правового регулирования (абз. 5 п. 43).
6. Если суд выбирает из двух вариантов толкования, когда в первом случае договор считается заключенным, а во втором случае договор будет незаключен или недействителен, то приоритет нужно отдать первому варианту (п. 44).
7. Условия договора нужно толковать в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку неясного условия. Как правило, такой стороной считается профессиональный участник оборота: банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования (п. 45).
Верховный суд повторил уже сложившийся в практике подход о том, что при квалификации договора нужно исходить не из его названия, которое указали стороны, а из существа правового регулирования обязательств и признаков отдельных видов договоров (п. 47).
Также Верховный суд разъяснил правила толкования смешанных и непоименованных договоров.
Если стороны заключили смешанный договор, то к их отношениям применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Иное может вытекать из соглашения сторон или существа договора (п. 48).
Если из содержания договора непонятно, к какому виду он относится, то этот договор считается непоименованным. Чтобы определить права и обязанности сторон по такому договору, его условия нужно толковать. При этом к отношениям сторон по такому договору могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, которые предусмотрены в законе (п. 49).
Подробно о толковании договора материалы Системы Главбух.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени