1) если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности (в т. ч. офисов), со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Таким образом, вместе с актом передачи нежилого помещения застройщик должен выставить счет-фактуру на стоимость выполненных работ по строительству объекта. Счет-фактуру на стоимость доли объекта застройщик выставлять не должен, поскольку при долевом строительстве застройщик передает объект дольщикам как первым собственникам, отчитываясь таким образом перед ними за расходование полученных от них средств целевого финансирования, а не продает его;
2) объект, предназначенный для продажи, принимается дольщиком к учету на счет 43 «Готовая продукция»:
Дебет 43 Кредит 08-3 – принят к учету объект, предназначенный для продажи.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» коммерческ ой и VIP верси й .
1.Рекомендация: Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве жилых домов
Акт передачи квартир дольщикам
Передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче* (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2.Ситуация: Нужно ли платить НДС застройщику с сумм, поступающих от участников долевого строительства жилого дома. Средства по договору поступают от подрядчика, который принимает участие в строительстве. Жилой дом не сдан в эксплуатацию
Да, нужно, но только с части средств, поступающих от участников долевого строительства жилого дома на оплату строительных работ, выполненных собственными силами застройщика.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь каждый участник должен заплатить предусмотренную договором сумму и по окончании строительства принять свою часть объекта.
Застройщик может вести строительство собственными силами и (или) силами подрядных организаций.
Об этом сказано в части 1 статьи 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Сумма договора может включать в себя:
- стоимость услуг застройщика (независимо от способа ведения строительства);
- стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков (при ведении строительства силами подрядных организаций) и (или) стоимость работ, выполненных непосредственно застройщиком (при ведении строительства собственными силами).
Это следует из положений части 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Исключением из правила являются услуги застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота предусмотренная подпунктом 23.1пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС*. Для этого ему придется вести раздельный учет.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67, от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.
Следует отметить, что ранее Минфин России придерживался другой точки зрения. В письмах от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11, от 24 мая 2011 г. № 03-07-10/09, от 11 мая 2011 г. № 03-07-10/08говорилось, что стоимость услуг застройщика освобождается от НДС в полном объеме. Даже если среди дольщиков есть организации, которые по окончании строительства получают в собственность помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Однако с 1 октября 2011 года (дата вступления в силу действующей редакции подпункта 23.1пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ), когда в Налоговом кодексе РФ появилось определение объектов производственного назначения, прежние разъяснения утратили актуальность.
Главбух советует: есть аргументы, позволяющие не начислять НДС со стоимости услуг застройщиков по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам нежилых помещений для использования в некоторых видах предпринимательской деятельности. Они заключаются в следующем.
Льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется на услуги застройщиков в рамках договоров долевого участия, кроме услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. Исходя из буквального содержания этой нормы, к объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Контролирующие ведомства подразумевают под такими объектами любые помещения, которые предназначены для ведения предпринимательской деятельности. Однако некоторые суды придают понятию «производство товаров (работ, услуг)» более узкий смысл. Они полагают, что это понятие охватывает только процесс изготовления и реализации собственной продукции (см., например, определения ВАС РФ от 5 марта 2009 г. № 3302/08, от 19 декабря 2007 г. № 14134/07, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17 апреля 2012 г. № А03-11940/2011, Волго-Вятского округа от 14 июля 2011 г. № А29-8379/2010, Центрального округа от 31 октября 2008 г. № А48-3912/07-2, от 14 июня 2007 г. № А82-6804/2005-99). Опираясь на такое толкование определения «производство», застройщики могут попытаться обосновать правомерность применения налоговой льготы ко всей стоимости своих услуг независимо от того, что часть помещений в многоквартирном доме передается дольщикам для ведения предпринимательской деятельности, не связанной с производством (например, для организации торговли или оказания бытовых услуг). Однако следует учитывать, что перечисленные судебные решения были приняты по спорам о необходимости ведения раздельного учета НДС в тех случаях, когда доля расходов на производство товаров (работ, услуг) не превышает пяти процентов от совокупных расходов организации. Не исключено, что в рассматриваемой ситуации суды будут придерживаться другой позиции. В настоящее время арбитражная практика по этому вопросу не сложилась.
Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.
Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома.* Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика – по договору строительного подряда, у подрядчика – по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом. Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента налоговой и
таможенно-тарифной политики Минфина России
3.Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство
Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:*
Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
4.Статья: Налоги при строительстве жилых и нежилых объектов
Организация является заказчиком-застройщиком. Строит как жилые (по договорам долевого участия), так и нежилые здания. Отличается ли порядок налогообложения строительства указанных объектов?
Нет, не отличается.
Дело в том, что разница в налогообложении построенных жилых и нежилых объектов возникает только при их реализации по сделкам купли-продажи. Так, при продаже жилых помещений (а также долей в них) застройщик не облагает такие сделки НДС в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ.
Но при долевом строительстве застройщик передает объект дольщикам как первым собственникам, отчитываясь таким образом перед ними за расходование полученных от них средств целевого финансирования ( подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), а не продает его*.
Вознаграждение же, полученное застройщиком при долевом строительстве, облагается налогом на прибыль и НДС одинаково при строительстве как жилых, так и нежилых объектов на общих основаниях. Это касается и дополнительного вознаграждения в виде экономии средств, выявленного по окончании строительства.
Отвечал А.Ю. ДЕМЕНТЬЕВ,
генеральный директор
ООО «Аудит-Эскорт»
* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.
28.01.2014г.
С уважением,
Чекалова Наталья, эксперт БСС «Системы Главбух».
Ответ утвержден Сергеем Гранаткиным, ведущим экспертом БСС «Система Главбух»