да, использовать квартиру директора под офис можно, никаких законодательных ограничений этому не установлено. Однако, чтобы исключить претензии налоговых органов, безопаснее будет вывести квартиру учредителя из жилого фонда, и заключить с ним договор аренды помещения.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое закреплен в Жилищном кодексе РФ. Для этого
собственник помещения обращается с соответствующем заявлением в орган местного самоуправления по местонахождению квартиры. К заявлению следует приложить:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
4) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
После получения документов собственник может заключить договор аренды с организацией. Совпадение лиц в данном случае не происходит, поскольку руководитель в этой сделке выступает в разном качестве – как гражданин (арендодатель) и как юридическое лицо (арендатор).
Тот факт, что юридический адрес совпадает с пропиской собственника, не является нарушением, если между сторонами оформлены правоотношения по использованию помещения, и оно не является жилым.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» и «Системы Главбух» vip -версии.
По вопросу правомерности использования в качестве юридического адреса квартиры директора
1. Ситуация: Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином
Да, можно.
Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.*
Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2. Жилищный кодекс РФ
«Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение*.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти».
Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.*
4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).
2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).*
2_1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:
1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
3. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2_1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы. Запрошенные сведения и документы могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.
4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2_1 настоящей статьидокументов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.
8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.
9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее -Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения
10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
1_1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке».
3. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 14.02.2008 г. № 03-03-06/1/93 «Налог на прибыль: расходы на аренду жилого помещения»
«Вопрос:
Наша организация (Арендатор) арендует помещение под офис у другого юр.лица (Арендодателя). Данное помещение входит в состав жилого фонда. В письме Минфина от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285 сказано, что факт использования жилых помещений не по назначению не влияет на применение норм Налогового кодекса. Кроме того, имеется решение арбитражных судов (N Ф04/2552-532/А46-2004 от 11.05.2004), подтверждающее правомочность отнесения на затраты арендных платежей при использовании под офис помещений, входящих в состав жилого фонда, поскольку налоговое законодательство не содержит требований к арендуемым помещениям для принятия данных затрат для целей налогообложения прибыли.
Правильно ли мы понимаем, что организация, арендуя помещение у другого юр.лица, для использования его в производственных целях, о чем имеется ссылка в договоре, имеет право в соответствии с гл.25 НК РФ, принять данные затраты для целей налогообложения?
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
Пункт 1 статьи 252 Кодекса определяет, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, любой обоснованный расход налогоплательщика должен быть подтвержден документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это правило распространяется в том числе на договоры, в соответствии с которыми налогоплательщик осуществляет расходы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Кроме того, статья 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.*
Учитывая изложенное, расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций».
4. Статья: Юридические лица могут регистрироваться по месту жительства учредителя
В письме от 23.09.2011 № ПА-21-6/293 ФНС России разъяснила, что организации при государственной регистрации могут указывать адрес учредителя в качестве места нахождения постоянно действующего исполнительного органа.
Соответственно всю корреспонденцию в таком случае налоговые инспекторы будут направлять юридическому лицу именно по этому адресу.*
Журнал «Вмененка», №11, ноябрь 2011
5. Статья: Аренда офиса у учредителя
Офис турфирмы располагается в нежилом помещении, которое находится в собственности у одного из учредителей фирмы. За аренду турфирма не платит. Как правильно документально оформить отношения между арендодателем (учредителем) и турфирмой (ООО)?
Отвечает
Н.К. Гашина,
генеральный директор ООО «Аудит КонЭкс-Т»
В данном случае необходимо заключить с учредителем договор безвозмездного пользования (ссуды) имуществом. Однако у турфирмы возникнут проблемы с контролирующими органами, если она не учитывает внереализационные доходы в виде безвозмездно полученных имущественных прав.*
Журнал «Учет в туристической деятельности», №2, февраль 2012
6. Статья: Жилое помещение: использовать под офис или подождать?
Наша организация применяет УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы. Собственной площади нет, и ее приходится снимать, но скоро срок аренды заканчивается. Один сотрудник предложил арендовать у него свободную квартиру. Было бы очень кстати, но я слышала, что расходы на аренду жилого помещения, используемого под офис, налоговики могут не признать. Так ли это?
А.В. Самоцветова, бухгалтер, г. Великие Луки
Нежелательные последствия
Согласно законодательству РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан и размещать в них промышленные производства запрещено. Исходя из этого налоговики считают, что использовать жилой фонд под офисы нельзя, следовательно, расходы на его аренду учесть не удастся.*
При упрощенной системе в налоговую базу включаются только те расходы, которые перечислены в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ. При этом, как указано в пункте 2 статьи 346.16 НК РФ, они должны соответствовать требованиям пункта 1 статьи 252 НК РФ, то есть быть обоснованными и подтверждаться документами. Иначе говоря, предназначаться для получения прибыли. Если организация ведет предпринимательскую деятельность, расходы на аренду офиса оправданны, а основным подтверждающим документом является договор аренды. Оформить его не представляет труда, однако в вашем случае этому мешает одно обстоятельство.
Согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ промышленные производства не могут находиться в жилых домах. Размещать на своей жилплощади предприятия, учреждения и организации допускается только после ее перевода в нежилой фонд. Квартиры служат для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса РФ), но могут использоваться собственниками для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы соседей, а помещения удовлетворяют определенным требованиям.
Получается, гражданское и жилищное законодательство не разрешает не только эксплуатировать квартиру юридическим лицом, но и сдавать ее в аренду. А согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая законам и другим правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что ее можно оспорить и не оговорены иные последствия нарушения.
Таким образом, договор аренды жилого помещения под офис недействителен, а уплаченные по нему суммы не учитываются. Такого мнения придерживаются и Минфин (письма от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93 и от 27.10.2005 № 03-03-04/1/310), и УФНС России по г. Москве (письмо от 22.09.2008 № 20-12/089130).
Что можно изменить
Чтобы сдать помещение в аренду организации, собственник должен вывести его из жилого фонда. Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет признать в расходах.
Если собственник предоставляет жилое помещение в аренду и организация находит это выгодным, остается только перевести помещение в разряд нежилых. Согласно пункту 3 статьи 288 ГК РФ правила перевода содержатся в жилищном законодательстве.*
Из статей 22 и 23 Жилищного кодекса РФ следует, что перевести жилую площадь в нежилую нельзя при отсутствии к ней отдельного доступа и невозможности его обеспечить. Не разрешается это и тогда, когда право собственности обременено правами третьих лиц либо владелец хочет отделить одну часть помещения, оставив другую жилой либо пригодной для проживания. В многоквартирном доме можно оформить в нежилой фонд только квартиру, которая расположена на первом этаже или выше, но при условии, что под ней нет жилых площадей.
Что понадобится сделать? Ваш сотрудник (арендодатель) должен прийти в орган местного самоуправления и сдать под расписку:
1) заявление о переводе квартиры в нежилой фонд;
2) правоустанавливающие документы (подлинники или нотариально заверенные копии);
3) план квартиры с техническим описанием, техпаспорт;
4) поэтажный план дома;
5) проект перепланировки квартиры, разработанный в установленном порядке.
Орган местного самоуправления не вправе требовать других бумаг. Решение принимается не позднее чем через 45 календарных дней со дня обращения, а затем не позднее чем через три рабочих дня заявителю выдается соответствующий документ, который будет основанием для начала работ, если квартиру нужно перепланировать. Их окончание подтвердит акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления.
В переводе может быть отказано, если (ст. 24 ЖК РФ):
– сданы не все документы;
– заявитель обратился не по адресу;
– не соблюдаются условия, предусмотренные для перевода;
– проект перепланировки не соответствует законодательству.
Если квартира переоформлена, перестроена и имеется акт приемной комиссии, можно заключить с сотрудником договор аренды. Арендную плату удастся учитывать в расходах согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.
Что говорят суды
Чаще всего суды поддерживают налогоплательщиков, которые включают в налоговую базу арендную плату за помещение, не переведенное в нежилой фонд*. Правда, рассмотренные дела касаются тех, кто находится на общем режиме, но условия для учета расходов (п. 1 ст. 252 НК РФ) у них такие же, как у применяющих упрощенную систему.
На том основании, что налоговое законодательство не связывает учет затрат на аренду офиса с типом используемого помещения, ФАС Поволжского округа отменил решение налоговой инспекции, не признавшей арендную плату расходом (постановление от 03.04.2008 № А57-6023/07). В другом случае тот же суд вынес аналогичное решение, добавив следующее. Если организация подтвердила, что эксплуатирует помещение в предпринимательской деятельности, она вправе учитывать расходы (постановление от 12.02.2008 по делу № А12-10256/07-С60).
Все это говорит о том, что можно рискнуть – снять под офис жилую квартиру и учитывать затраты на аренду. Факт обнадеживающий, хотя с налоговиками все равно придется разбираться либо в высшей инстанции, либо в суде*.
Л.А. Масленникова, эксперт журнала «Упрощенка»,
кандидат экономических наук
Журнал «Упрощенка», №6, июнь 2010
7. Статья: Если арендодатель – физическое лицо
По мнению Минфина России, высказанному в письме от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51, если фирма оплачивает в рамках договора аренды счета за электроэнергию, то сумма НДС по ним к вычету не принимается. Кроме того, финансисты считают, что налог нельзя учесть и в составе расходов при налогообложении прибыли. А о том, какие особенности нужно знать торговой фирме в случае аренды помещения под магазин, если арендодателем выступает физическое лицо, мы расскажем в статье.
Юридические аспекты договора аренды с физическим лицом
Гражданский кодекс РФ четко определяет, что если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то независимо от срока действия договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ).
На какие моменты нужно обратить внимание, подписывая такой договор? Об этом далее.
Срок аренды
В договоре лучше установить конкретный срок аренды, хотя он и не является обязательным. Если его не оговорить, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок*. На первый взгляд арендатору (в нашем случае торговой фирме) это выгодно. На самом же деле в этом случае могут возникнуть нежелательные последствия – арендодатель имеет право в любой момент отказаться от аренды. Правда, он должен сообщить о своем намерении не менее чем за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).
Торговая фирма тоже может воспользоваться таким правом и отказаться от аренды, когда захочет. Тем не менее лучше все же заранее знать, когда придется менять местонахождение торгового зала (с этим связана постановка на налоговый учет), чем в суматохе искать новое помещение. Ведь на практике арендодатели часто игнорируют требование о трехмесячном предупреждении.
Изменение арендной платы
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что стороны могут менять размер арендной платы по обоюдному согласию. Но там есть оговорка: «...если иное не предусмотрено договором». Это дает возможность арендодателю включить в текст договора условие о том, что он может повышать стоимость аренды по своему усмотрению, что, естественно, невыгодно фирме-арендатору. Поэтому, заключая договор, торговая фирма должна настаивать на включении условия об изменении цены только по соглашению сторон.
Нельзя пропускать мимо и условие о периоде, по истечении которого арендодатель вправе поднять арендную плату. Гражданский кодекс РФ разрешает это делать не чаще одного раза в год. Но арендодатели ухитряются обходить это ограничение. Например, они предусматривают ежеквартальную индексацию платы с учетом инфляции или курса валюты. Тем самым периодически повышая стоимость аренды. Но такое повышение признается судами всего лишь расчетом арендной платы, а не ее увеличением (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Поэтому для арендатора выгоднее, чтобы арендная плата была в твердой сумме, а не в «плавающей».
Регистрация договора аренды
Договор аренды недвижимого имущества, который стороны заключили на срок больше года, требует обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ).
Популярный способ избежать госрегистрации договора аренды – заключить его на срок менее года, а по истечении срока – пролонгировать*. Однако здесь надо учесть такую тонкость. Договор аренды недвижимости, срок действия которого обозначен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего числа (30-го или 31-го) предыдущего месяца следующего года, признается в арбитражной практике заключенным на год. Поэтому он подлежит государственной регистрации (п. 3 информационного письма № 66).
Так что если требуется избежать госрегистрации, срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней – если аренда попадает на високосный год). Например, с 1 января по 30 декабря 2008 года.
Статус арендодателя
Еще один вопрос, который часто возникает на практике: если арендодатель – физическое лицо, должен ли он, заключая договор аренды с торговой фирмой, получать статус индивидуального предпринимателя?
Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 Гражданского кодекса РФ).
Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность*. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занимается предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам:
– имущество изначально было приобретено для извлечения дохода;
– у данного гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами;
– все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций.
Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.
Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.
А. С. Елин
генеральный директор компании «АКАДЕМИЯ АУДИТА»
Журнал «Учет в торговле», №3, III квартал 2008
27.01.2014 г.
С уважением,
Алла Пыжова, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».