Организации нужно при расторжении договора выполнять условия заключенного договора аренды. При этом указанные санкции могут быть применены только при расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в связи с наступлением событий, указанный в пункте 2 договора.
Т.е. при одностороннем расторжении договора арендатором указанные санкции платить не надо.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Рекомендация: Как заключить договор аренды
Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).*
Форма договора
Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.*
Содержание договора
В тексте договора аренды укажите условия сделки:*
- данные арендодателя и арендатора;
- объект аренды (арендуемое имущество);
- срок действия договора аренды;
- цену договора аренды (сумму арендной платы) и порядок ее внесения;
- условия ремонта, содержания и улучшения арендуемого имущества (если применимо);
- возможность сдачи имущества в субаренду (если применимо);
- условия продления (пролонгации) договора аренды;
- основания расторжения договора аренды;
- условие о выкупе арендуемого имущества (если он предусмотрен);
- иные существенные условия договора.
К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Расторжение и прекращение договора
Договор аренды может быть расторгнут:*
- по решению суда (на основании требования арендатора или арендодателя);
- по основаниям, предусмотренным в законодательстве.
На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:*
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Даже если арендатор погасит долг, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73);
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;
- по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).
Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.
По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда:*
- арендодатель не предоставляет имущество арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования;
- иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Об этом говорится в статье 620 Гражданского кодекса РФ.
Переход права собственности (или хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является (ст. 617 ГК РФ).
Арендатор или арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (расторгнуть его), если не определен срок договора аренды. Для этого нужно предупредить своего партнера за один месяц. Этот срок увеличивается до трех месяцев, если объектом аренды является недвижимость. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре иной срок для такого предупреждения. В ряде случаев такой срок определяется законодательством, например при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней* (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Об этом сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю. Оно должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено. При этом следует учитывать нормальный износ объекта. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить:*
- арендную плату за все время просрочки,
- проценты за пользование чужими деньгами.
Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Это следует из статей 622 и 395 Гражданского кодекса РФ и положений пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга