НДФЛ можно не платить при продаже земли, находящейся в собственности более трех лет. Однако если земельные участки были объединены или разделены, выделены один из другого, образуются новые объекты собственности с новыми кадастровыми номерами, поэтому трехлетний срок отсчитывается с даты регистрации на новый объект. Если с этой даты не прошло три года, платить НДФЛ при продаже земли придется. Ставка налога при продаже земли резидентом – 13%. Доходы от продажи можно уменьшить на имущественный вычет (1000 000 руб.) либо на расходы, связанные с получением дохода. Учитывая, что в рассматриваемом случае расходы относятся к нескольким участкам, учесть их не удастся, поэтому целесообразно воспользоваться имущественным вычетом (1000 000 руб.).
Что касается регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя, то если это будет сделано только для минимизации налогообложения операции по продаже земельных участков, полученных по наследству, то это плохой вариант (даже если объект обложения будет не «доходы минус расходы», а «доходы»). Участки получены физлицом по наследству, это его личное имущество. Есть письма Минфина, которые разрешают уменьшать полученные предпринимателем доходы на расходы, понесенные им в периоде, когда человек еще не имел статус предпринимателя, но нужно иметь доказательства, что предприниматель использовал данное имущество в предпринимательской деятельности (например, проводил коммуникации, уже будучи ИП с кодом вида деятельности по ОКВЭД 70.12.3 «Покупка и продажа земельных участков», чтобы потом продать земли). Кроме того, гражданин при регистрации ИП, независимо от фактического осуществления деятельности, должен уплачивать фиксированный платеж в ПФР.
Обоснование данной позиции приведено ниже в рекомендациях «Системы Главбух» для коммерческих организаций
Доходы от продажи
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
При этом человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
Исключением являются:
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.
В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.
Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.
Ситуация: с какой суммы дохода человеку необходимо заплатить НДФЛ при продаже жилого дома, если его площадь была увеличена путем достройки. Одна часть дома находилась в собственности более трех лет, а достроенная – менее трех лет (mod = 112, id = 54275)
Как уменьшить доходы
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Как определить трехлетний срок
Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности у резидента более трех лет непрерывно. Срок истекает в соответствующем месяце и числе третьего года. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если имущество находится у гражданина в собственности с 20 июля 2010 года и будет продано 20 июля 2013 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662).
Отсчитывайте трехлетний срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.
Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.
Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом следующих особенностей:
Право собственности на объект получено | День, с которого отсчитывается трехлетний срок владения | Официальная позиция |
При объединении нескольких объектов в один | Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (объединенный) объект | Письмо Минфина России от 27 января 2011 г. № 03-04-05/7-38 |
При выделении объекта из общей долевой собственности (т. е. выдел доли в натуре) | Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на новый (выделенный) объект | Письмо Минфина России от 5 сентября 2013 г. № 03-04-05/36685 * |
В результате перевода жилья в состав нежилых помещений | Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на нежилое помещение | Письмо Минфина России от 26 августа 2011 г. № 03-04-05/7-607 |
В порядке компенсации за снесенное помещение (например, взамен квартиры в снесенном доме получена новая площадь) | Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на имущество, полученное взамен снесенного | Письмо ФНС России от 20 сентября 2012 г. № ЕД-4-3/15695 |
В наследство (не от супруга) | День смерти наследодателя | Статья 1114, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, письмо Минфина России от 4 июня 2012 г. № 03-04-05/5-682 |
В наследство от супруга. Унаследованный объект приобретен в течение брака и был зарегистрирован на супруга | Дата регистрации в ЕГРП прав собственности на объект при его приобретении умершим супругом. Момент выдачи свидетельства в связи с изменением состава собственников или смерти наследодателя значения не имеют | Письмо Минфина России от 2 апреля 2013 г. № 03-04-05/9-326 |
В судебном порядке | Дата вступления в силу решения суда | Письмо Минфина России от 14 августа 2013 г. № 03-04-05/32983 |
Уменьшение доходов на размер расходов
Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно.* То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).
Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письмо Минфина России от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– риелторские услуги (письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84, от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки (письмо Минфина России от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434).
Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.
Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).
Это следует из абзаца 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета.* Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.
О.В. Краснова
директор БСС «Система Главбух»
В.М. Акимова
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
«1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:*
«1) В суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей*, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250000 рублей. Кто предоставляет имущественный вычет при продаже имущества
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов*, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов».
«Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.*
В соответствии с пунктом 1 статьи 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности, такие как "Покупка и продажа земельных участков" 70.12.3 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, то доходы от продажи недвижимого имущества, приобретенного для перепродажи, в том числе земельных участков, учитываются индивидуальным предпринимателем в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.*
При этом на основании пункта 3 статьи 346_11 Кодекса индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2, 4 и 5 статьи 224 Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности), не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174_1 Кодекса.
При этом информируем, что согласно Положению о Минфине России, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 года N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 15 июля 2012 года* N 82н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций».
-
Рекомендация: Как налоговый вычет при продаже имущества
- резидентом* (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
- доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;*
- доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
- либо на имущественный налоговый вычет;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.*
- Статья 220 Налогового кодекса РФ:
- Письмо Минфина России от 26.06.2013 № 03-11-11/24263
- Письмо ФНС России от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13609@
«Федеральная налоговая служба в связи с поступающими запросами налоговых органов и индивидуальных предпринимателей о порядке принятия к учету автомобиля в качестве основного средства, приобретенного физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность на общей системе налогообложения, сообщает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 221 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности, при исчислении налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 Кодекса имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.
При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения установленному главой "Налог на прибыль организаций" Кодекса.Порядок учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей на основании пункта 2 статьи 54 Кодекса утвержден приказом Министерства финансов Российской Федерации и Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430 (далее - Порядок).
В соответствии с подпунктом 4 пункта 15 Порядка амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за налоговый период. При этом начисление амортизации производится только на принадлежащее индивидуальному предпринимателю на праве собственности имущество, непосредственно используемое для осуществления предпринимательской деятельности и приобретенное за плату.
Согласно Постановлениям ФАС УО от 25.02.2010 N Ф09-801/10-С2, ФАС ЗСО от 25.01.2010 по делу N А45-13717/2009 и ФАС СЗО от 18.03.2008 по делу N А56-20123/2007 использование предпринимателем имущества в личных целях до начала ведения деятельности не лишает его права включать стоимость имущества в налоговые расходы. А тот факт, что имущество было приобретено еще до начала ведения предпринимательской деятельности, не имеет значения. Начисление амортизации по основным средствам начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в использование.
Судами сделан вывод, что имущество должно использоваться для предпринимательской деятельности, а не приобретаться в период ее ведения.
Кодексом и Порядком не установлено, что начисление амортизации производится только по основным средствам, которые приобретены физическим лицом после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
По мнению ФНС России, вне зависимости от времени приобретения основного средства индивидуальный предприниматель вправе начислять по нему амортизацию, в случае использования основного средства для извлечения дохода от предпринимательской деятельности.*
Индивидуальный предприниматель вправе принять автомобиль к учету в качестве основного средства. Подтверждением может быть акт о приеме-передаче объекта основных средств и инвентарная карточка, введение в эксплуатацию данного автомобиля (приказ, путевые листы об использовании автомобиля и т.д.).Согласно пункту 37 раздела IХ Порядка амортизируемое имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности, принимается на учет по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии с разделами VII и VIII Порядка.
В соответствии с пунктом 44 Порядка индивидуальные предприниматели, приобретающие объекты основных средств, бывшие в употреблении, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество месяцев эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками.
Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе уменьшить срок полезного использования основного средства, бывшего в употреблении, на количество лет (месяцев) его эксплуатации собственником (физическим лицом), в том числе до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Кроме того, должны быть документы, подтверждающие приобретение автомобиля физическим лицом (договор купли-продажи, платежные документы об оплате стоимости автомобиля), а также технический паспорт автомобиля.
Доведите данное разъяснение, согласованное с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России, до нижестоящих налоговых органов».