В договоре аренды Вы вправе предусмотреть любой порядок определения размера арендной платы за квадратный метр. То есть Вы можете установить какую-то фиксированную цену, или определить цену за квадратный метр исходя из доли полученных от использования арендованного имущества доходов, либо прописать в договоре иной вариант по своему усмотрению. При этом определение размера арендной платы в договоре не является обязательным условием. Если ее размер не согласован сторонами, он может быть определен исходя из сделок по аренде аналогичного имущества (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Налоговые обязательства для Вашей организации будут состоять в том, что доходы в виде арендной платы включаются в состав доходов при упрощенке.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация:Как заключить договор аренды
Арендная плата
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:*
- определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
- передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.*
Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год. Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.
Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
Олег Хороший,
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
2. Рекомендация: Как арендодателю отразить при налогообложении арендные платежи. Организация применяет специальный налоговый режим
УСН
Организации, которые применяют упрощенку, определяют налогооблагаемые доходы на основании статей 249 и 250 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Датой получения дохода является день, когда организация фактически получила средства от арендатора в оплату его задолженности. Сумму арендной платы, полученной в виде аванса, включите в доходы на упрощенке, сразу в момент ее поступления к организации. Этот порядок следует из пункта 1 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ и писем МНС России от 11 июня 2003 г. № СА-6-22/657, Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-11-04/2/15 и решения ВАС РФ от 20 января 2006 г. № 4294/05.*
Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае для целей налогообложения операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:
- расходы, связанные с его выбытием, если они предусмотрены в статье 346.16 Налогового кодекса РФ (например, доставка, покупная стоимость имущества);
- доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Олег Хороший
государственный советник налоговой службы РФ II ранга
3. Статья:Как заключить договор аренды
рендная плата
Определение размера арендной платы в договоре не является обязательным условием. Если ее размер не согласован сторонами, он может быть определен исходя из сделок по аренде аналогичного имущества (п. 1 ст. 614 ГК РФ).* Однако при аренде недвижимости размер арендной платы должен быть зафиксирован в договоре (ст. 654 ГК РФ).
Порядок и условия изменения арендной платы можно прописать в договоре, но она не должна меняться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Пересмотреть порядок уплаты арендных платежей вне графика арендодатель и арендатор могут при существенном изменении условий использования арендованного имущества (п. 4 и 5 ст. 614 ГК РФ). Например, арендодатель вправе потребовать уменьшения арендной платы, если арендованному имуществу требуется ремонт.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
- передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание указанных форм или иные варианты оплаты (п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ).
Если арендодателем является физлицо, то арендатор должен удержать НДФЛ с арендной платы и уплатить его в бюджет (п. 2 ст. 226 НК РФ). По окончании года по таким доходам подается справка 2-НДФЛ. Если физическое лицо сдает имущество в аренду в рамках предпринимательской деятельности, НДФЛ арендатору удерживать не нужно (подп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).
Правовая электронная энциклопедия «Упрощенка»
05.05.2015г.
С уважением,
Мария Мачайкина, эксперт Системы Главбух.
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем руководителя экспертной поддержки.