Из буквального толкования норм действующего законодательства следует, что владелец имущества вправе произвести выделение доли в натуре, при этом ему выдается новой свидетельство о праве собственности. То есть гражданин может получить свидетельство о праве собственности на каждую комнату. Если гражданин получит свидетельство о праве собственности на каждую комнату, то имеет место продажа комнаты. Если гражданин не получит свидетельство о праве собственности на каждую комнату, то имеет место продажа доли в квартире. Человек, продавший комнату (или долю в квартире), которой он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже долей в квартире или комнат можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. (вне зависимости от того, сколько объектов реализовано). То есть если в течение календарного года человек продал две доли (две комнаты), находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 рублей.
При этом человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. В такой ситуации при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Следует иметь в виду, что доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет, НДФЛ не облагаются.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах рекомендаций «Системы Главбух».
1. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 21.07.1997 № 122-ФЗ
Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
9. В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами*.
В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества, права на которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения пункта 2 статьи 6 настоящего Федерального закона не применяются.
2.Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества
Доходы от продажи
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества*:
- резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209НК РФ).
При этом человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:*
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
- доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;*
- доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.
Как уменьшить доходы
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
- либо на имущественный налоговый вычет*;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
Размер вычета
В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб.* Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).
Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет
Для применения имущественного налогового вычета не имеет значение количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано* (дом, квартира, земельный участок и т. п.). Подробнее об этом см. таблицу.
Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб*. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.
Такие выводы следуют из подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ и подтверждаются письмами Минфина России от 11 июня 2010 г. № 03-04-05/7-328, от 13 апреля 2010 г. № 03-04-05/9-192,от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/18, от 22 января 2009 г. № 03-04-05-01/17.
Сколько раз можно получать
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже* (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).
Уменьшение доходов на размер расходов
Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением*. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).
Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.*
Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета*. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.
Ольга Краснова
директор БСС «Система Главбух»
3.Справочники: Размер имущественного вычета по НДФЛ при реализации имущества
Вид продаваемого имущества |
Срок нахождения имущества в собственности |
Сумма вычета |
Документы, подтверждающие срок нахождения имущества в собственности |
– жилые дома* |
менее 3 лет** |
доходы, полученные от продажи этого имущества, но не более 1 000 000 руб. за год**** |
– свидетельство о праве собственности на приобретенное имущество |