Вы вправе расплатиться с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем, за приобретенную квартиру наличными денежными средствами. Применять кассовый аппарат обязательно в том случае, когда речь идет о реализации товаров, оказании услуг и выполнении работ, то есть если продавцом является Ваша организация.
Как при приобретении, так и при реализации квартиры оформите письменный договор купли-продажи. Передачу квартиры оформите актом приемки-передачи.
При приобретении квартиры в учете отразите:
- Если организация подписала акт приемки-передачи на квартиру, на которую к ней еще не перешло право собственности, ее нужно учесть за балансом. Поэтому на дату подписания акта в учете сделайте проводку:
Дебет 002 – получена квартира, на которую право собственности к организации не перешло;
- После того как право собственности на квартиру перейдет к организации, сделайте записи:
Кредит 002 – списана квартира с забалансового учета;
Дебет 41 Кредит 60 (76...) – оприходована квартира.
При расчете налога на прибыль можно учесть следующие расходы, связанные с покупкой квартиры: стоимость приобретения квартиры; расходы, связанные с ее приобретением.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Операции по реализации жилья не облагаются НДС. Поэтому входного НДС в данном случае не будет.
При реализации квартиры в учете отразите:
Если квартира передана покупателю до того, как переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, то на момент подписания акта приемки-передачи в учете сделайте проводку:
Дебет 45 Кредит 41 – квартира передана покупателю.
- После того как право собственности на квартиру перейдет к покупателю, сделайте записи:
Дебет 62 (76) Кредит 91-1 – отражена выручка от реализации квартиры;
Дебет 91-2 Кредит 45 – списана себестоимость квартиры.
Выручка от продажи квартиры является доходом от реализации, облагаемым налогом на прибыль. Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией.
Операции по реализации жилья не облагаются НДС. Поэтому при реализации квартиры НДС не начисляйте.
Если квартира задержится на счете 41 слишком долго, инспекторы могут доначислить организации налог на имущество.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: В каких случаях надо применять ККТ
Кто должен применять ККТ
Применять контрольно-кассовую технику (ККТ) обязаны все те организации и предприниматели, которые ведут расчеты наличными или же принимают к оплате банковские карты. Данное правило работает, когда речь идет о реализации товаров, оказании услуг и выполнении работ. При этом неважно, с кем происходят расчеты. Это могут быть просто граждане, предприниматели или представители организаций. Правило установлено в пункте 1 статьи 2 Закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ.*
Обязанность применять ККТ не зависит и от вида организации. К слову, некоммерческие организации должны использовать кассовые аппараты наравне со всеми. Тот факт, что деятельность не приносит прибыли, роли не играет (письмо ФНС России от 30 июля 2012 г. № АС-4-2/12617).
Правда, все же есть несколько исключений, когда применять ККТ не обязательно. Лишь платежные агенты обязаны применять ККТ в любом случае. Никакие исключения для них не действуют (п. 4 ст. 2 Закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ).
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
2. Рекомендация: Как отразить в бухучете приобретение товаров
Поступление по договору купли-продажи
Если организация получила товар по договору купли-продажи, то фактическая себестоимость товара складывается из суммы, уплаченной продавцу, и расходов, связанных с приобретением (доставка, комиссионные вознаграждения посредникам и т. п.). Такие правила установлены пунктом 6 ПБУ 5/01.*
Обычно право собственности на товар переходит от продавца к покупателю в момент его приемки-передачи. В этот момент в бухучете отразите поступление товаров проводкой:
Дебет 41 (15) Кредит 60 (76...)
– поступили товары по возмездным договорам.
Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов (счета 60, 76).
Особые условия перехода права собственности
Договором может быть предусмотрен особый порядок перехода права собственности (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Например, в договоре может быть указано, что право собственности на товары переходит от продавца к покупателю только после их оплаты.*
Если организация получила товары, на которые к ней еще не перешло право собственности, их нужно учесть за балансом:*
Дебет 002
– приняты на ответственное хранение товары, право собственности на которые к организации не перешло;
После того как право собственности на товары перейдет к организации, сделайте записи:
Кредит 002
– списаны товары с забалансового учета;
Дебет 41 (15) Кредит 60 (76...)
– оприходованы товары на склад организации.
Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов (счета 60, 76).
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
3. Рекомендация: Как отразить при налогообложении приобретение товаров. Организация применяет общую систему налогообложения
При расчете налога на прибыль можно учесть следующие расходы, связанные с покупкой (получением) товаров:*
Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.
Стоимость приобретения товаров
Стоимость приобретения товара при расчете налога на прибыль равна расходам на его покупку (договорная стоимость).*
Если организация определяет доходы и расходы методом начисления, стоимость приобретения товаров признается в момент их реализации. Это следует из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.
При кассовом методе в расходы можно включить стоимость реализованных товаров, которые были оплачены поставщикам (п. 3 ст. 273 НК РФ). При этом момент признания расходов зависит от момента признания выручки от реализации. Подробнее об этом см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.
Если при покупке товара поставщиком был предъявлен НДС, то его можно принять к вычету. Для этого должны быть выполнены следующие условия:
- товары приобретены для реализации в деятельности, облагаемой НДС;
- товары приняты к учету;
- поставщик выставил покупателю правильно оформленный счет-фактуру с выделенной суммой налога.
Об этом говорится в статье 171 Налогового кодекса РФ.
Расходы, связанные с приобретением товаров
К расходам, связанным с приобретением товаров, относите:*
- расходы на доставку товаров (погрузка, разгрузка, транспортировка);
- комиссионные (посреднические) вознаграждения, связанные с приобретением товаров;
- другие расходы, возникшие при приобретении товаров.
Порядок учета расходов, которые могут возникнуть у организации в связи с приобретением товаров, зависит от учетной политики для целей налогообложения. Статьей 320 Налогового кодекса РФ предусмотрены два варианта:
- расходы, связанные с приобретением товаров, учитываются обособленно;
- расходы, связанные с приобретением товаров, включаются в их стоимость.
Выбранный вариант организация должна указать в учетной политике для целей налогообложения.
Если организация приняла решение обособленно учитывать расходы, связанные с приобретением товаров, дата признания этих расходов зависит от метода, которым рассчитывается налог на прибыль.
При кассовом методе расходы, связанные с приобретением товаров, учитывайте после того, как они будут оплачены (п. 2 ст. 273 НК РФ). Например, когда покупатель рассчитается с транспортной компанией за доставку товаров.
При методе начисления расходы, связанные с приобретением товаров, должны быть распределены на прямые и косвенные (издержки обращения) (ст. 320 НК РФ). Прямые расходы учитываются в момент реализации товаров, а издержки обращения – в том отчетном периоде, в котором они возникли (подп. 3 п. 1 ст. 268, ст. 320 НК РФ).
К прямым расходам относите стоимость товаров и затраты на доставку товаров до склада организации. При расчете налога на прибыль затраты на доставку спишите в части, относящейся к реализованным товарам.
К издержкам обращения относите все остальные расходы, связанные с приобретением товаров, за исключением внереализационных. Издержки обращения уменьшают налог на прибыль в месяце их возникновения.
Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.
Если расходы, связанные с приобретением товаров, включены в стоимость товаров, то они уменьшают налог на прибыль в момент реализации товаров (подп. 3 п. 1 ст. 268, ст. 320 НК РФ). При поступлении товаров эти расходы на издержки обращения не относятся.
Подробнее о налоговом учете расходов, связанных с приобретением и реализацией товаров, см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
4. Рекомендация: Как отразить в бухучете продажу товаров оптом
Признание выручки на дату оплаты
Если выручка признается на дату оплаты, порядок отражения в бухучете реализации товара зависит от условий внесения платы за него:
Договором может быть предусмотрена последующая (после отгрузки) оплата товара покупателем. В этом случае организация передает товар, право собственности на который к покупателю еще не перешло. Для учета таких товаров используйте счет 45 «Товары отгруженные». На нем отражается информация о товарах, выручка от продажи которых некоторое время не может быть признана в бухучете (Инструкция к плану счетов). В бухучете сделайте следующие проводки.*
На дату отгрузки товара покупателю:*
Дебет 45 Кредит 41
– товар отгружен покупателю.
Если организация, которая реализует товары, является плательщиком НДС, на дату отгрузки начислите этот налог:
Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС по отгруженным товарам» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС по отгруженным товарам.
На дату оплаты:
Дебет 51 Кредит 62
– поступила оплата от покупателя;
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от продажи товара;
Дебет 90-2 Кредит 45
– списана себестоимость товара;
Дебет 90-3 Кредит 76 субсчет «НДС, начисленный по отгруженным товарам»
– отражен НДС, начисленный при отгрузке товара.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 45, 68, 76, 90).
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
5. Рекомендация: Как отразить при налогообложении продажу товаров в розницу. Организация применяет общую систему налогообложения
Выручка от продажи товаров является доходом от реализации, облагаемым налогом на прибыль (п. 1 ст. 249 НК РФ). Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией. Об этом см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.*
Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга
6. Ситуация: как отразить в бухучете приобретение здания. Акт приема-передачи составлен после регистрации права собственности. Цена договора выражена в у. е., оплата будет произведена в рублях после передачи объекта
Приобретенное здание отразите в учете в день регистрации права собственности на него. Стоимость недвижимости пересчитайте в рубли на дату принятия объекта к учету по курсу той валюты, к которой приравнена условная единица.
Почему отразить здание надо именно на дату регистрации права собственности? Потому что именно с этой даты возникает актив, которым организация вправе распоряжаться по своему усмотрению (продать, передать в залог и т. д.). С этой даты она становится его законным собственником. Такие правила установлены пунктом 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ.*
При этом неважно, что акт приема-передачи составлен после госрегистрации. Такое условие не нарушает гражданского законодательства (см. постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).
Основанием принятия актива к учету будет являться свидетельство о госрегистрации. Получение акта приема-передачи в нашем случае на бухучет никак не влияет. Это объясняется тем, что факт хозяйственной жизни уже совершен на дату госрегистрации права собственности. Такой порядок следует из положений подпункта 8 статьи 3, пункта 1 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ.
Из рекомендации « Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации »
Андрей Кизимов,
заместитель директора департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Минфина России
7. Ситуация: нужно ли начислить НДС с реализации жилья по бартерным договорам
Нет, не нужно.
Операции по реализации жилья не облагаются НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).* Реализацией товаров признается передача на возмездной основе права собственности на эти товары, в том числе обмен товарами (п. 1 ст. 39 НК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже, если они не противоречат положениям главы 31 Гражданского кодекса РФ и существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Таким образом, операции по реализации жилья как на основании договоров купли-продажи, так и на основании договоров мены не облагаются НДС. Однако операции по реализации товара, на который обменивается жилье (если этот товар не освобожден от налогообложения по ст. 149 НК РФ), облагаются НДС на общих основаниях.
Из рекомендации « Как начислить НДС по товарообменным (бартерным) операциям »
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
8. Статья: Квартира на балансе: проблемы учета и налогообложения
М. Курганов, эксперт журнала «Главбух»
Отражаем квартиру в бухучете: проблема с налогом на имущество
Если квартира используется в приносящей доход деятельности, то определить, на каком счете ее учитывать, нетрудно. Это либо счет 01 «Основные средства», либо счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности», либо счет 41 «Товары» (если компания приобрела жилое помещение для перепродажи).
Поскольку по объектам, учтенным на счетах 01 и 03, нужно платить налог на имущество, выгоднее считать квартиру товаром. При этом, чтобы учесть ее на счете 41, достаточно иметь письменное распоряжение руководителя компании на покупку квартиры с целью последующей перепродажи. Чиновники против учета квартир в качестве товаров не возражают (письмо Минфина России от 25 сентября 2007 г. № 03-05-06-01/104). Однако стоит учесть, что инспекторы заподозрят неладное, если квартира задержится на счете 41 слишком долго. Поэтому такой способ налоговой оптимизации нужно применять осмотрительно.*
Практикуется еще один способ сэкономить на налоге на имущество: как можно дольше не переносить стоимость квартиры со счета 08 на счет 01 или 03. Для этого применяют несколько способов: затягивают с госрегистрацией, затевают реконструкцию и т. д. Увы, но все эти варианты экономии известны налоговикам и они научились с ними бороться. Так, Минфин России неоднократно выпускал письма, описывающие характерные признаки уклонения от госрегистрации недвижимости (см., например, письмо от 11 апреля 2007 г. № 03-05-06-01/30).
Журнал «Главбух» № 18, Сентябрь 2008
18.09.2014 г.
С уважением,
Мария Мачайкина, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Александром Родионовым,
заместителем начальника Горячей линии БСС «Система Главбух».