Воспользуйтесь готовым порядком учета операций, связанных со строительством хозяйственным способом объектов основных средств. От того, кто выполняет строительно-монтажные работы (СМР) и для каких целей нужен объект, зависят проводки и расчет НДС.
Справочник от Системы Главбух: как оформить и учесть строительство основных средств подрядным способом>>
Бухгалтерский учет
Бухгалтерский учет затрат по работам хозяйственным способом зависит от того, как застройщик будет использовать объект – в своей деятельности или продаст.
Недвижимость для себя
Затраты на строительство хозспособом объекта для собственных производственных нужд – это долгосрочные инвестиции (п. 1.2 Положения по бухучету долгосрочных инвестиций, утв. Минфином 30.12.1993 № 160). Такие затраты учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» субсчет «Строительство объектов основных средств».
До окончания строительства затраты на счете 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» составляют незавершенку. Они группируются по технологической структуре расходов в соответствии со сметой (п. 3.1.1 Положения по бухучету долгосрочных инвестиций). При хозспособе на счете 08 по субсчету «Строительство объектов основных средств» отражаются фактические затраты застройщика.
Пора переходить на БухСофт! Надежная программа для бухучета и отправки отчетности малого предприятия.
Как отличить строительство хозспособом от других видов работ
- Работы должны быть связаны со строительством либо реконструкцией, модернизацией, в результате чего изменяется первоначальная стоимость зданий и сооружений
- Созданные, реконструируемые объекты недвижимости будут использоваться в собственной деятельности организации
- Выполнять работы должны люди, которые состоят в трудовых отношениях с организацией, то есть с ними необходимо подписать трудовые договоры
Недвижимость для продажи
Если компания строит многоквартирные дома по договорам долевого строительства собственными силами, то она же выполняет функции подрядчика. Затраты на выполнение работ по строительству жилого дома учитывают на счете 20 «Основное производство» (п. 11 ПБУ 2/2008). В том числе оплату работ привлеченных подрядчиков.
Организация строит хозспособом временные сооружения без госрегистрации. Как это отразить в бухучете?
Затраты на создание временных нетитульных сооружений предварительно учитываются на счете 23 «Вспомогательные производства» (Инструкция по применению Плана счетов, утв. приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н). Поскольку специального порядка учета законченных строительством временных нетитульных сооружений в нормативных актах нет, организации самостоятельно определяют, как их учитывать – в основных средствах или запасах. Выбранный вариант необходимо закрепить в учетной политике (п. 4 ПБУ 1/2008).
Читайте в Системе Главбух: как оформить и учесть строительство (изготовление) основных средств хозспособом>>
Поскольку договоры участия в долевом строительстве жилого дома долгосрочные, выручку отразите способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Доход от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков при строительстве собственными силами не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.
ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 62 СУБСЧЕТ «Расчеты с дольщиком»
получены деньги по договору участия в долевом строительстве;
ДЕБЕТ 76 СУБСЧЕТ «Расчеты по НДС с авансов полученных»
КРЕДИТ 68 СУБСЧЕТ «Расчеты по НДС»
начислен НДС с полученных авансов;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10, 26, 60, 69, 70
списаны затраты при выполнении работ собственными силами;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
отражен входной НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);
ДЕБЕТ 68 СУБСЧЕТ «Расчеты по НДС»
КРЕДИТ 19
принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками).
Построенный объект застройщик принимает к учету:
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20
учтена балансовая стоимость объектов долевого строительства.
На день подписания акта приемки-передачи застройщик признает выручку и отражает это проводками:
ДЕБЕТ 62 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ С ДОЛЬЩИКОМ»
КРЕДИТ 90 СУБСЧЕТ «ВЫРУЧКА»
отражена выручка от реализации по договору долевого участия;
ДЕБЕТ 90 СУБСЧЕТ «НДС»
КРЕДИТ 68 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ ПО НДС»
начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;
ДЕБЕТ 68 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ ПО НДС»
КРЕДИТ 76 СУБСЧЕТ «РАСЧЕТЫ ПО НДС С АВАНСОВ ПОЛУЧЕННЫХ»
принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;
ДЕБЕТ 90 СУБСЧЕТ «СЕБЕСТОИМОСТЬ ПРОДАЖ»
КРЕДИТ 43
списана на расходы стоимость строительства.
Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, которая относится к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, стоимость строительства квартир дольщиков определяется исходя из их доли в общей площади всех квартир построенного жилого дома.
Как определить первоначальную стоимость основного средства
Налоговый учет
Налоговый учет затрат по работам хозспособом зависит от того, как застройщик будет использовать объект.
Недвижимость для себя
Строительно-монтажные работы для собственного потребления облагаются НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК). Налоговая база определяется как стоимость выполненных работ – все фактические расходы на их выполнение (п. 2 ст. 159 НК). Это стоимость материалов, амортизация стройтехники, оборудования, зарплата с начисленными на нее взносами. Если участвуют подрядные организации, стоимость таких работ и материалов в базу по НДС не включается (постановление Президиума ВАС от 02.09.2008 № 4445/08).
НДС со стоимости СМР для собственного потребления можно принять к вычету в том же квартале (абз. 2 п. 5 ст. 172 НК). Для этого компания должна в последний день квартала зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, составленный при начислении НДС. Основное условие для вычета – строительство должно быть связано с имуществом, которое используется в облагаемых НДС операциях, а его стоимость учли в расходах. Например, через амортизацию (абз. 3 п. 6 ст. 171 НК). Смотрите пример ниже.
Компания строит хранилища для сбора стружки. Для выполнения СМР привлекает рабочих по договору гражданско-правового характера. Является ли такой способ сооружения хозяйственным? Платить ли НДС?
Нет, не является. Одним из критериев СМР для собственного потребления является выполнение работ силами организации. То есть с работниками надо подписать трудовые договоры. Физлица, которых привлекают по договорам гражданско-правового характера, не приравниваются к собственным работникам. Следовательно, не нужно начислять НДС (решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.07.2014 № А26-1492/2014).
Пример. Как отразить в бухучете вычет НДС
Для строительства производственного комплекса хозспособом компания на стройплощадке возвела бытовку. Затраты на ее строительство – 1 млн руб. без НДС – предусмотрены сметой. Проводки:
ДЕБЕТ 23 СУБСЧЕТ «ВРЕМЕННЫЕ ЗАДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ»
КРЕДИТ 02, 10, 23, 70, 69
1 000 000 руб. – отразили затраты на возведение строительной бытовки;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68
200 000 руб. (1 000 000 ₽ × 20%) – начислили НДС на СМР, выполненные хозспособом;
ДЕБЕТ 10 СУБСЧЕТ «ВРЕМЕННЫЕ ЗАДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ»
КРЕДИТ 23 СУБСЧЕТ «ВРЕМЕННЫЕ ЗАДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ»
1 000 000 руб. – учли временный нетитульный объект в оборотных средствах;
ДЕБЕТ 08 СУБСЧЕТ «СТРОИТЕЛЬСТВО ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ»
КРЕДИТ 10 СУБСЧЕТ «ВРЕМЕННЫЕ ЗАДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ»
1 000 000 руб. – учли стоимость нетитульного объекта единовременно в составе затрат по строительству основного объекта;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
200 000 руб. – приняли к вычету НДС на СМР, выполненные хозспособом.
Памятка от Системы Главбух: как оформить и учесть ликвидацию основных средств>>
Недвижимость для продажи
НДС. При строительстве собственными силами застройщик принимает на себя функции подрядчика и самостоятельно выполняет СМР. Освобождение от НДС в данном случае не предусмотрено. Льгота распространяется только на услуги, связанные с организацией строительства, контролем качества и сроками выполнения работ. Поэтому стоимость СМР, выполненных силами застройщика в рамках договора долевого участия, облагается НДС как выручка (письмо Минфина от 06.07.2020 № 03-07-11/58239, определение Верховного суда от 12.05.2020 № 304-ЭС20-6681).
Деньги дольщиков застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС как оплату в счет предстоящих работ (п. 1 ст. 154 НК, письмо Минфина от 07.07.2009 № 03-07-10/10). Входной НДС принимайте к вычету (письмо Минфина от 01.06.2015 № 03-07-10/31550). Со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи, НДС платить не нужно (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК).
Налог на прибыль. При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. В данном случае не действует норма об освобождении от налога на прибыль целевого финансирования (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК). Поэтому налог на прибыль застройщик должен рассчитать в том же порядке, что и подрядная организация (п. 2 ст. 271 НК).
Эксперты Системы Главбух помогут ответить на вопрос: как провести и учесть достройку (дооборудование) основных средств>>
Какие работы не относятся к СМР для собственного потребления
- Строительство объектов, предназначенных для последующей продажи либо передачи инвесторам и дольщикам
- Строительство объектов для собственных нужд, которые выполняются подрядным способом – силами сторонних организаций
- Работы, которые не признаются строительно-монтажными, то есть не увеличивают первоначальной стоимости недвижимости
Срочные изменения по вашему ИНН
Уже треть работодателей интересуют навыки бухгалтера в Excel
Пройдите тест, который оценит, умеете ли вы работать с программой так, как это нужно работодателю.
Перейти к короткому тесту