Строительство на арендованном участке
Рассмотрим практическую ситуацию.
Организация А имеет земельный участок в аренде у муниципалитета. Организация Б – строительная компания (заказчик-застройщик). Организация А предоставляет право на строительство жилого дома на арендованном земельном участке организации Б. Взамен получает в конце строительства квадратные метры построенного жилья. Если обязательства погашаются жильем, какими бухгалтерскими документами должны обменяться эти организации?
Право на строительство принадлежит застройщику
Прежде всего отметим следующий момент. Так построить взаимоотношения, как указано в ситуации, нельзя. Право на строительство всегда имеется только у застройщика, а застройщик – это тот, у кого в аренде находится земельный участок. Передать право на строительство можно только вместе с правом аренды земельного участка, то есть вместе с правами застройщика. Но эта процедура не имеет стандартного решения и зависит от фактически возникших взаимоотношений, стадии строительства и определяется индивидуально для каждой ситуации.
Функции участников
Таким образом, в данном случае застройщиком при строительстве дома будет являться организация А, поскольку именно она владеет правами аренды земельного участка. Организация Б может привлекаться в качестве заказчика строительства по договору, заключенному с организацией А. При этом ей не предоставляется права на строительство жилого дома, а поручается организовать строительство, для чего она должна:
– привлечь проектировщиков для разработки проекта;
– привлечь подрядную организацию для выполнения строительных работ;
– осуществить строительный контроль;
– выполнить иные фактические и юридические действия, связанные с организацией строительства.
Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будут в любом случае выданы застройщику (организации А) в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ (ст. 51, 55).
Порядок финансирования, если обязательства погашаются жильем
Финансирование строительства должен осуществлять застройщик за счет собственных или привлеченных средств. Если собственных средств у застройщика не хватает, он может привлекать средства инвесторов (дольщиков).
Например, организация Б, привлеченная в качестве заказчика строительства, может одновременно являться инвестором при строительстве данного жилого дома. Для этого с ней заключается договор инвестирования (договор участия в долевом строительстве) и определяется сумма инвестирования и площадь, подлежащая передаче инвестору застройщиком по окончании строительства. Если такой инвестор оплатит, например, 100 процентов стоимости строительства, а получит 90 процентов площадей, оставив 10 процентов площадей в собственности застройщика, то у застройщика возникнет доход в сумме стоимости строительства этих 10 процентов площадей. Этот доход будет включен в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Для этого по окончании строительства заказчик-инвестор должен предоставить застройщику сводную ведомость затрат по строительству с расчетом стоимости доли, остающейся в распоряжении застройщика, и сводный счет-фактуру по НДС на эту долю затрат.