Доходы, полученные от продажи имущества (земельный участок с домом) облагаются НДФЛ. Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи (2 800 000 руб.). Доходы от продажи можно уменьшить на имущественный налоговый вычет (1 000 000 руб.). При покупке квартиры могут быть предоставлены имущественные вычеты – 2 000 000 руб. В налоговом периоде, в котором произошла покупка и продажа имущества, налоговая база по НДФЛ отрицательная (2 800 000 -1 000 000 – 2 000 000 = – 200 000 руб.), уплачивать НДФЛ с дохода при продаже имущества не надо. Поскольку налоговая база отрицательная гражданин имеет право на возврат НДФЛ.
Обоснование данной позиц ии приведено ниже в материалах Системы Главбух vip -версия
1. Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
- резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);*
- нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).
При этом человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
- рассчитать и заплатить НДФЛ;
- представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
- доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;
- доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.*
Как уменьшить доходы
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
- либо на имущественный налоговый вычет;*
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)
Да, можно.
Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:
- на имущественный налоговый вычет;
- на расходы, связанные с получением дохода.
Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.
Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет* (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1, подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.*
Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:
- на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
- на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
- на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.*
Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.
Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.
В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается по строке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.
Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040 раздела 1 формы 3-НДФЛ.
Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040этого же раздела.
Размер вычета
В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб.* или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).
Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
<...>
Ситуация: в каком размере можно получить имущественный налоговый вычет при продаже нескольких объектов, относящихся к одной категории. Каждый из объектов находился в собственности человека менее трех лет
Для применения имущественного налогового вычета не имеет значение количество проданных объектов. Но размер вычета зависит от того, какое именно имущество продано (дом, квартира, земельный участок и т. п.).* Подробнее об этом см. таблицу.
Человек, продавший личное имущество, которым он владел менее трех лет, вправе получить имущественный налоговый вычет. Имущественный налоговый вычет при продаже жилья (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков), земельных участков или долей в указанном имуществе независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. Например, если в течение календарного года человек продал две квартиры, находившиеся в его собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 1 000 000 руб. Это следует из положений подпункта 1 пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Имущественный налоговый вычет при продаже иного имущества независимо от того, сколько объектов реализовано, можно получить в сумме, не превышающей 250 000 руб. Например, если в течение календарного года продано два автомобиля, находившихся в собственности менее трех лет, то общая сумма вычета не может превышать 250 000 руб.
Ольга Краснова,
директор БСС «Система Главбух»
Валентина Акимова,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2. Рекомендация: В каком размере можно получить имущественные налоговые вычеты при покупке (строительстве) жилья, земельного участка
Внимание: рекомендация составлена о правилах получения имущественных вычетов по тем объектам, права на которые возникли начиная с 1 января 2014 года.
Гражданину могут быть предоставлены следующие имущественные вычеты при покупке (строительстве) жилья, земельного участка:
- на покупку (строительство);*
- на проценты по займам (кредитам), связанным с покупкой (строительством) имущества.
Об этом сказано в пункте 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Вычет на покупку (строительство)
Перечень расходов, которые можно учесть в составе вычета, зависит от того, какой имущественный объект приобретен (построен): квартира или комната (доли в них), жилой дом, земельный участок.
Фактические расходы на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) включают:
- расходы на приобретение квартиры, комнаты или прав на квартиру, комнату в строящемся доме (т. е. стоимость жилья);
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты;
- расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Такой порядок основан на положениях подпункта 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Фактические расходы на покупку (строительство) жилого дома включают:
- расходы на разработку проектно-сметной документации;
- расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
- расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или расходы на создание их автономных источников.
Такой порядок основан на положениях подпункта 3 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Размер вычетов
Размер имущественного налогового вычета на покупку (строительство) жилья, земельного участка ограничен. Максимальный размер вычета – 2 000 000 руб.*
Это следует из подпункта 1 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Размер вычета на проценты по целевым кредитам (займам), полученным гражданином с 1 января 2014 года на приобретение (строительство) жилья, земельного участка, а также на рефинансирование ипотечных долгов по таким кредитам, не может превышать 3 000 000 руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ).
Если же кредит (заем) получен до 1 января 2014 года либо человек рефинансировал такой кредит (заем), применяются положения статьи 220 Налогового кодекса РФ в старой редакции (ч. 4 ст. 2 Закона от 23 июля 2013 г. № 212-ФЗ). То есть размер вычета на такие проценты не ограничен.
Ольга Краснова,
директор БСС «Система Главбух»
Валентина Акимова,
государственный советник налоговой службы РФ III ранга