Вопрос: Физическое лицо по договору цессии получил земельный участок, затем через месяц продал его по цене ниже стоимости приобретения, будет ли данная сделка облагаться НДФЛ, если будет то будет ли в расчет браться кадастровая стоимость
Ответ:
1) да, доход, полученные от продажи имущества, облагается НДФЛ. Доход от продажи земельного участка можно уменьшить:
- либо на имущественный налоговый вычет;
- либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
На расходы можно уменьшить если есть возможность подтвердить оплату участка. Такими документами, например, может быть соглашение об отступном.
2) когда продаете недвижимость (в том числе земельный участок), у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.
Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. * 0,7).
Обоснование
Как получить налоговый вычет при продаже имущества: квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.
При расчете НДФЛ доходы гражданина от продажи имущества можно уменьшить на фиксированный имущественный вычет или на расходы по приобретению объекта. Читайте, у кого есть право на такие вычеты, каковы их лимиты, какие нужны документы и куда их подавать. В этой рекомендации – правила получения имущественных вычетов по тем объектам, право собственности на которые возникло начиная с 1 января 2016 года. При продаже имущества, которое граждане приобрели ранее, вычет предоставят по старым правилам.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Какие доходы гражданина от продажи имущества облагаются НДФЛ
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:
1. резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК);
2. нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК).
При этом датой получения дохода считается день выплаты такого дохода. Этот момент важен, например, в случае совершения сделки купли-продажи, которая требует госрегистрации перехода права собственности. Так, если деньги за проданную недвижимость человеку были выплачены (перечислены) в одном году, а переход права собственности зарегистрирован в другом, доход считается полученным в год выплаты (перечисления) денег.
Человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
1. рассчитать и заплатить НДФЛ;
2. представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
1. доходы от продажи недвижимого имущества (его долей), находящегося в собственности резидента в течение минимального предельного срока;
2. доходы от продажи иного имущества, находящегося в собственности резидента в течение трех и более лет;
3. доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228, пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217, статьей 217.1 НК.
В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.
Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 НК.
Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, как правило, равна сумме доходов от продажи.
Когда продаете недвижимость, у которой есть кадастровая стоимость, учтите следующее. За какую бы цену вы ни продали объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.
Кадастровую стоимость берите на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК). Например, человек продал землю за 500 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. * 0,7).
Если продается имущество, которое находится в общей долевой собственности, то сумму дохода нужно распределить. При этом совладельцы вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи такого имущества независимо от размера их долей в праве собственности.
Сам порядок можно прописать в договоре или дополнительном соглашении. Четко пропишите, кто получит доход от продажи имущества и в какой сумме. Именно доход, а не просто деньги от покупателя. Поскольку контролеры считают, что указание на то, что все деньги от продажи получит один из собственников, не является порядком распределения дохода. Сумму, с которой нужно заплатить НДФЛ, определите с учетом достигнутого соглашения. Такие выводы следуют из писем Минфина от 07.10.2014 № 03-04-05/50328 и от 28.08.2014 № 03-04-05/42984.
Сколько раз можно получать имущественный вычет при продаже имущества
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина от 25.02.2010 № 03-04-05/7-68).
Как гражданину уменьшить доход от продажи имущества
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:
1. либо на имущественный налоговый вычет;
2. либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
Применить оба способа одновременно нельзя (письмо ФНС от 05.08.2009 № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.
Какой размер налогового вычета при продаже имущества гражданином
Продажа имущества
В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, их доли, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничен суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).
Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 НК.
Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина от 29.10.2010 № 03-04-05/9-656).
Кто предоставляет имущественный вычет при продаже имущества
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов на его приобретение. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2 статьи 229 НК.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК).
Уменьшение доходов на размер расходов
Какие расходы уменьшают доходы гражданина от продажи имущества
Продажа имущества
Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина от 25.02.2010 № 03-04-05/7-68).
Конкретного перечня таких расходов нет.
Вместе с тем, Минфин России в письме от 20.01.2015 № 03-04-05/1127 разъяснил, что к ним относятся расходы, которые поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 НК. Это расходы:
1. на приобретение отделочных материалов;
2. на работы, связанные с отделкой, в том числе на разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
3. на приобретение самого жилищного объекта. Причем даже те, когда за жилье платили не деньгами, а векселем третьего лица (письмо ФНС от 09.11.2015 № БС-3-11/4211).
К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая субсидии и средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина от 23.03.2018 № 03-04-05/18578, от 06.12.2012 № 03-04-05/7-1372 и от 15.04.2009 № 03-04-05-01/214, ФНС от 17.04.2012 № ЕД-4-3/6475);
– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина от 07.04.2014 № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;
– суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина от 13.02.2015 № 03-04-05/6490);
– стоимость приватизированной квартиры, которая указана в договоре мены, а если не указана, то ее рыночную стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина от 05.03.2015 № 03-04-05/11808);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина от 10.07.2014 № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС от 22.07.2014 № БС-4-11/14019) и от 15.07.2013 № 03-04-05/27531);
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина от 10.07.2014 № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС от 22.07.2014 № БС-4-11/14019) и от 24.01.2012 № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина от 25.05.2015 № 03-04-07/29913, которое доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС от 07.07.2015 № БС-4-11/10707);
– сумму основного долга по договору займа (без процентов) в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС от 28.07.2014 № БС-4-11/14579);
– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина от 31.10.2013 № 03-04-05/46616, ФНС от 28.07.2014 № БС-4-11/14579);
– сумму, перечисленную на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина от 11.06.2014 № 03-04-05/28271).
Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 НК, их можно применить и к действующей редакции.
А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина от 20.01.2015 № 03-04-05/1127.
Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.
Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина от 28.01.2013 № 03-04-07/7-19 и ФНС от 12.02.2013 № ЕД-4-3/2254).
Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека, и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).
Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК.