В бухучете квартиру следует отразить в составе основных средств на счете 03(если она приобретена именно для сдачи в аренду), либо на счете 01. По квартире нужно начислять амортизацию в общем порядке (так же, как и по другим основным средствам).
Что касается налогообложения, то сдача квартиры в аренду физическим лицам попадает под ЕНВД (как гостиничные услуги). Поэтому по данному виду деятельности организация вправе применять ЕНВД. В этом случае в налоговом учете не нужно будет начислять амортизацию (т.к. ЕНВД рассчитывается исходя из базовой доходности и физического показателя). Декларации по НДС и налогу на прибыль подавать не нужно.
Если же организация решит не применять ЕНВД в отношении данного вида деятельности, то доходы от сдачи в аренду будут облагаться в рамках ОСН, поэтому нужно будет начислять и уплачивать НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Что касается амортизации квартиры при ОСН, то в данном случае начислять амортизацию можно, т.к. квартира будет использоваться для получения дохода. Однако следует отметить, что контролирующие органы на практике могут предъявить претензии в части амортизации объекта жилищного фонда.
Обоснование данной позиции содержится в материалах рекомендаций «Системы Главбух» и в статьях журнала «Главбух» «Системы Главбух»
1.Рекомендация:Какие гостиничные услуги подпадают под ЕНВД
Условия применения ЕНВД
Гостиничные услуги подпадают под ЕНВД, если площадь помещений для временного размещения и проживания постояльцев не превышает 500 кв. м (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).*
Организация, оказывающая гостиничные услуги в муниципальном образовании, где в отношении такой деятельности допускается применение ЕНВД, вправе перейти на этот налоговый режим (п. 1 ст. 346.26, п. 1 ст. 346.28 НК РФ).*
Применение ЕНВД при предоставлении гостиничных услуг не зависит от формы расчетов с заказчиками (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Такой вывод следует из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и подтверждается Минфином России (письма от 2 апреля 2008 г. № 03-11-04/3/167, от 22 ноября 2007 г. № 03-11-04/3/458 и от 24 июля 2007 г. № 03-11-04/3/289).
Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества (договора о совместной деятельности), доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если гостиничные услуги оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Налоги нужно платить в соответствии с общим режимом налогообложения или по упрощенке.
Также ЕНВД не вправе применять организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ, письмо ФНС России от 22 октября 2007 г. № 02-7-11/405).
Ситуация: кто имеет право платить ЕНВД по гостиничным услугам: арендатор или арендодатель. Организация арендует несколько квартир, в которых размещает граждан за плату*
Платить ЕНВД вправе арендатор.*
Под ЕНВД подпадает предпринимательская деятельность по оказанию гостиничных услуг. При этом площадь помещений для временного размещения и проживания постояльцев не должна превышать 500 кв. м.* Об этом сказано в подпункте 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.
Организация, которая сдает квартиры в аренду, не платит ЕНВД. Это объясняется тем, что арендодатель не оказывает гостиничные услуги, а предоставляет помещение для ведения такой деятельности. Под ЕНВД подпадает только сдача в аренду торговых мест в объектах стационарной торговой сети без торговых залов, объектов нестационарной торговой сети и объектов организации общепита без залов обслуживания (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Услуги по аренде других объектов, например складских помещений, под ЕНВД не подпадают (письмо Минфина России от 8 февраля 2006 г. № 03-11-04/3/69).
Организация, которая арендует квартиры и использует их для оказания гостиничных услуг, имеет право применять ЕНВД по этому виду деятельности (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).*
Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга
2.Статья:Что делать в нестандартных ситуациях с амортизацией основных средств
Ситуация 3: основное средство относится к жилищному фонду
На балансе компании есть служебные квартиры. Их используют, скажем, для временного проживания иногородних сотрудников. Или сдают в аренду тем же работникам. Можно ли амортизировать такие квартиры или нет?*
В целом (без учета того, как используется квартира) чиновники отвечают на этот вопрос отрицательно. Мол, жилой фонд нельзя признать амортизируемым имуществом (письмо Минфина России от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/2/69). Такой вывод чиновники делают просто на том основании, что служебная квартира не может приносить доход, а следовательно, не считается основным средством.* Как нам удалось выяснить, не изменилась позиция Минфина России и сейчас.
Мнение спорное. Однако доказывать, что служебная квартира, в которой работники проживают, например, во время командировок, связана с получением дохода, рискованно даже в суде.
А вот квартиры, которые сдают в аренду, доход приносят. И значит, отнести их в состав основных средств и затем амортизировать можно. В данном случае доводы, изложенные в письме Минфина России, не работают. Однако и в этом случае нельзя исключать, что спорить с налоговиками придется в суде.*
Журнал «Главбух» № 16, Август 2009
3.Статья:Квартира на балансе: проблемы учета и налогообложения
Для временного проживания своих работников или в инвестиционных целях организация купила квартиру. Как учитывать этот объект в бухгалтерском учете? В каких случаях можно начислять амортизацию в налоговом учете, учитывать расходы на ремонт и коммунальные платежи? На эти и другие вопросы вы можете найти ответы в этой статье.
Отражаем квартиру в бухучете: проблема с налогом на имущество
Если квартира используется в приносящей доход деятельности, то определить, на каком счете ее учитывать, нетрудно. Это либо счет 01 «Основные средства», либо счет 03«Доходные вложения в материальные ценности»,* либо счет 41 «Товары» (если компания приобрела жилое помещение для перепродажи).
Поскольку по объектам, учтенным на счетах 01 и 03, нужно платить налог на имущество,* выгоднее считать квартиру товаром. При этом, чтобы учесть ее на счете 41, достаточно иметь письменное распоряжение руководителя компании на покупку квартиры с целью последующей перепродажи. Чиновники против учета квартир в качестве товаров не возражают (письмо Минфина России от 25 сентября 2007 г. № 03-05-06-01/104). Однако стоит учесть, что инспекторы заподозрят неладное, если квартира задержится на счете 41слишком долго. Поэтому такой способ налоговой оптимизации нужно применять осмотрительно.
Списываем стоимость квартир: износ или амортизация
По тем квартирам, которые были введены в эксплуатацию до 1 января 2006 года, в бухучете начисляется износ (письмо Минфина России от 7 июня 2006 г. № 03-06-01-04/129). А по тем объектам, что появились на балансе после 2005 года, надо начислять амортизацию. Причина в том, что с 1 января 2006 года объекты жилищного фонда исключены из списка неамортизируемых основных средств (приказ Минфина России от 12 декабря 2005 г. № 147н).*
В бухгалтерском балансе стоимость квартир указывают за вычетом амортизации или износа. И сумма износа исключается из базы по налогу на имущество. Однако износ определяется один раз в конце года. А база по налогу на имущество рассчитывается исходя из остаточной стоимости основных средств на 1-е число каждого месяца (п. 1 ст. 375 Налогового кодекса РФ). Поэтому для расчета налога на имущество годовую сумму износа нужно распределить на 12 месяцев (письмо Минфина России от 18 апреля 2005 г. № 03-06-01-04/204).
Начисляем амортизацию по квартире в налоговом учете
Минфин России в письме от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/2/69 сообщил, что служебная квартира не может быть ни основным средством, ни амортизируемым имуществом. Основание – такой объект не может приносить доход компании.*
Позиция чиновников слишком категорична. Ведь служебные квартиры покупают как раз для того, чтобы они способствовали процветанию компании. Цели могут быть различные. Например, обеспечить работников из отдаленных филиалов жильем, когда те приезжают в командировку. Либо привлечь наличием жилья специалистов из других городов. Таким образом, прямо или косвенно квартира может быть использована в предпринимательской деятельности. Поэтому каждый случай должен рассматриваться индивидуально. Другое дело, что спор с инспекторами скорее всего дойдет до суда. Чью сторону займут судьи, предсказать сложно. Подобной судебной практики нет. Поэтому самый безопасный вариант – это все же отказаться от налоговой амортизации служебных квартир.
Еще один вариант решить проблему с амортизацией – перевод жилого помещения в нежилой фонд. Против амортизации нежилых квартир чиновники не возражают (см. письмо Минфина России от 6 мая 2004 г. № 04-02-05/2/19).
И наконец, квартиры, предназначенные для работников, можно сдавать им в аренду (естественно, с компенсацией расходов, например, за счет увеличения зарплаты). По крайней мере повысятся шансы отстоять право на амортизацию в суде. Ведь квартира, сдаваемая в аренду, явно используется в бизнесе компании (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 октября 2006 г. № А56-38512/2005).*
Обратите внимание: если компания передает жилое помещение в безвозмездное пользование, то квартира должна быть исключена из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 Налогового кодекса РФ). Поэтому, чтобы начислять амортизацию, придется обеспечить работников жильем на возмездной основе.
Журнал «Главбух» №18Сентябрь, 2008
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени