В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ, от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более.
Учитывая изложенное, поскольку квартира находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, доход от ее продажи может быть уменьшен на вышеуказанный имущественный налоговый вычет, но не более 1 000 000 руб. А также можно уменьшить доход от продажи имущества на расходы, связанные с его получением (В Вашем случае, данный вариант выгоднее).
В случае если налогоплательщик ранее не использовал свое право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса, то в будущем при покупке квартиры он может получить указанный вычет в сумме фактически произведенных расходов на ее приобретение, но не более 2 000 000 руб.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» VIP версии
1.Рекомендация: Как получить налоговый вычет при продаже имущества (редакция вступает в силу с 01.01.2014)
Доходы от продажи
НДФЛ облагаются доходы, полученные от продажи имущества:*
резидентом (подп. 5 п. 1, подп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ);
нерезидентом, если при продаже имущество находится на территории России (подп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 209 НК РФ).
При этом человек (резидент или нерезидент), как правило, должен самостоятельно:
рассчитать и заплатить НДФЛ;
представить по итогам года, в котором он получил доходы от продажи, декларацию по форме 3-НДФЛ.
Исключением являются:
доходы от продажи имущества, находящего в собственности резидента в течение трех и более лет;*
доходы от продажи некоторых долей в уставном капитале и некоторых акций.
Они не облагаются НДФЛ. Такой порядок установлен подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 и пунктами 17.1 и 17.2 статьи 217 Налогового кодекса РФ.
В зависимости от того, является человек резидентом или нерезидентом, применяются различные ставки для расчета НДФЛ. Подробнее об этом см. Как определить ставку для расчета НДФЛ.
Такие обязанности закреплены в пунктах 1–3 статьи 228 и пунктах 1, 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ.
Сумма, с которой нужно заплатить НДФЛ, равна сумме доходов от продажи.
Как уменьшить доходы
Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:*
либо на имущественный налоговый вычет;
либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.
Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: можно ли уменьшить доход от продажи имущества (например, квартиры) на имущественный вычет, связанный с приобретением другого имущества (например, жилого дома)
Да, можно.
Доходы, полученные от продажи имущества, можно уменьшить:
на имущественный налоговый вычет;
на расходы, связанные с получением дохода.
Продавец может выбрать любой способ уменьшения суммы, полученной от продажи имущества.
Такой порядок предусмотрен подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
При приобретении имущества покупатель также может получить имущественный налоговый вычет (если он имеет на это право) (абз. 1 п. 1, подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает. Поэтому сумма имущественного вычета будет уменьшать другие полученные им доходы, в том числе доходы от продажи личного имущества.
Например, человек продает квартиру и покупает частный дом, при этом имущественный вычет при покупке квартиры он не заявлял. Значит, полученные от продажи имущества доходы он вправе уменьшить:*
на имущественный налоговый вычет, связанный с продажей квартиры (или на расходы на приобретение квартиры);
на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой частного дома;
на другие налоговые вычеты, предусмотренные законодательством РФ.
Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, статьей 220 Налогового кодекса РФ.
Подтверждает этот вывод и Порядок заполнения декларации по форме 3-НДФЛ, утвержденный приказом ФНС России от 10 ноября 2011 г. № ММВ-7-3/760.
В декларации расчет общей суммы доходов человека, которые облагаются по ставке 13 процентов, отражается построке 030 раздела 1. В него включается в том числе доход, полученный от продажи имущества, который отражается по строке 080 листа А.
Расчет общей суммы имущественного налогового вычета от продажи имущества отражается по строке 190 листа Е формы 3-НДФЛ. Общая сумма налоговых вычетов, уменьшающая налоговую базу за год, формируется по строке 040раздела 1 формы 3-НДФЛ.
Для определения базы для расчета налога по ставке 13 процентов (строка 050 раздела 1) необходимо уменьшить доход, отраженный по строке 030 раздела 1 на общую сумму всех налоговых вычетов, указанных в строке 040 этого же раздела.
Размер вычета
В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице*. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).
Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).
Как определить трехлетний срок
Для освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества оно должно находиться в собственности у резидента более трех лет непрерывно. Срок истекает в соответствующем месяце и числе третьего года. Под годом подразумеваются 12 месяцев, следующих подряд. Например, если имущество находится у гражданина в собственности с 20 июля 2011 года и будет продано 20 июля 2014 года или после этой даты, то доход от его продажи НДФЛ не облагается*. Такой порядок следует из пункта 3статьи 6.1 Налогового кодекса РФ и подтверждается в письмах Минфина России от 13 ноября 2008 г. № 03-04-05-01/425 и ФНС России от 26 февраля 2013 г. № ЕД-3-3/662).
Отсчитывайте трехлетний срок с момента получения имущества в собственность. Если оно переходило к третьим лицам (например, сначала его продали, а потом выкупили обратно), срок отсчитывайте с момента его последнего приобретения. При этом общая продолжительность владения этим имуществом значения не имеет. Такие разъяснения даны* в письме Минфина России от 20 ноября 2012 г. № 03-04-05/9-1324.
Если право собственности на имущество подлежит государственной регистрации, срок отсчитывайте от момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Такой порядок установлен статьями 219, 223 Гражданского кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 16 февраля 2009 г. № 03-04-05-01/62, от 28 марта 2008 г. № 03-04-05-01/86.
Однако в отдельных ситуациях срок владения имуществом определяйте с учетом следующих особенностей:
Сколько раз можно получать
Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. Налоговый кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Таким образом, вычет при продаже имущества можно использовать столько раз, сколько раз будут совершаться операции по его продаже* (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).
Кто предоставляет имущественный вычет
Налоговый вычет при продаже имущества предоставляет только налоговая инспекция по местожительству. Получение такого вычета у работодателя законодательством не предусмотрено*. Туда же нужно обращаться и за уменьшением дохода от продажи имущества на сумму расходов по его приобретению. Такой порядок предусмотрен статьей 220 и пунктом 2 статьи 229 Налогового кодекса РФ.
Сумму налогооблагаемого дохода и сумму, уменьшающую его, – вычета или расходов нужно заявить по окончании календарного года, в котором получены доходы от продажи имущества. Сделайте это путем подачи декларации по НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).
Уменьшение доходов на размер расходов
Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с их получением. Уменьшать доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже* (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).
Конкретного перечня этих расходов нет. Под такими расходами, в частности, понимаются:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214, ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письмо Минфина России от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– риелторские услуги (письма Минфина России от 16 февраля 2011 г. № 03-04-05/9-84, от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– расходы на ремонт имущества, приобретенного без отделки (письмо Минфина России от 4 июня 2009 г. № 03-04-05-01/434);
– НДФЛ, уплаченный при получении в дар продаваемого имущества (письмо Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616).
Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.
Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества* (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).
Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).
Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Вместе с тем, бывают ситуации, когда человек не сможет воспользоваться правом уменьшения доходов на сумму расходов. Например, ситуация, когда изначально был приобретен один имущественный объект, а впоследствии он был разделен на несколько самостоятельных объектов. В этом случае при продаже одного из таких объектов подтвердить расходы на его приобретение не удастся. Это связано с тем, что Налоговым кодексом РФ не предусмотрена методика разделения (распределения) расходов в подобных ситуациях. А это значит, что уменьшить доходы от продажи объекта, образованного в результате раздела приобретенного имущества, можно только на сумму имущественного вычета. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 18 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1411.
Главбух советует: если имущество находилось в собственности человека менее трех лет, то иногда выгоднее учесть при расчете НДФЛ сумму расходов, связанных с реализацией. Так лучше поступить, если их сумма больше, чем фиксированный вычет.
Пример выбора оптимального варианта расчета НДФЛ при продаже имущества, находящегося в собственности человека менее трех лет
П.А. Беспалов (резидент России) в 2013 году купил квартиру по цене 1 200 000 руб. В 2014 году он продал квартиру за 1 500 000 руб. Все необходимые документы, подтверждающие расходы, связанные с получением доходов от продажи квартиры, у Беспалова есть.
Квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб.
Если Беспалов решит воспользоваться имущественным вычетом, то НДФЛ, который ему нужно будет заплатить по доходам от продажи квартиры, составит:
(1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 13% = 65 000 руб.
В этом случае выгоднее уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. Тогда НДФЛ, который нужно будет заплатить Беспалову, составит:
(1 500 000 руб. – 1 200 000 руб.) ? 13% = 39 000 руб.
В.М. Акимова
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
О.В. Краснова
главный редактор БСС «Система Главбух»
2.Рекомендация: Кто может получить налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка (редакция вступает в силу с 01.01.2014)
Виды вычетов
При покупке (строительстве) жилья, земельного участка предоставляются следующие имущественные налоговые вычеты в размере фактических расходов:*
на покупку (строительство) имущества;
на проценты по займам (кредитам). Получить вычет на проценты возможно только по займам (кредитам), взятым у российских организаций и предпринимателей на приобретение (строительство) имущества, или суммы процентов на кредиты банков на рефинансирование (перекредитование) прошлых кредитов, взятых на эти цели.*
Об этом сказано в подпунктах 3–4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Право на вычеты
Человек может получить имущественные налоговые вычеты, если купил (построил) в России и оформил в свою собственность:*
квартиру;
комнату;
жилой дом (в т. ч. жилой блок в таунхаусе). В данную группу входят также дома, не оконченные строительством;
земельный участок для строительства собственного жилья;
земельный участок под приобретенным жилым домом (долями в нем);
доли во всем перечисленном имуществе.
Такой вывод следует из подпунктов 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 9 августа 2013 г. № 03-04-05/32314, от 18 апреля 2013 г. № 03-04-05/5-383.
Перечисленные вычеты могут также получить родители (усыновители, приемные родители, опекуны, попечители) при приобретении имущества в собственность своих (подопечных) детей в возрасте до 18 лет (п. 6 ст. 220 НК РФ).
Какие доходы можно уменьшить
Так как никаких доходов, облагаемых НДФЛ, при приобретении имущества покупатель не получает, сумма имущественных вычетов будет уменьшать другие полученные им доходы (например, зарплату или доходы от продажи личного имущества). При этом применить вычеты могут лишь резиденты и только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13 процентов.* Такие правила предусмотрены пунктами 1 и 3 статьи 210, пунктом 1 статьи 224 Налогового кодекса РФ.
Уменьшить доходы на вычет можно независимо от того, уплачен с таких доходов НДФЛ или нет (письмо Минфина России от 11 апреля 2013 г. № 03-04-05/7-369).
Когда возникает право на вычет
Право на имущественные вычеты возникает с того года, в котором соблюдены все условия для их получения (п. 3 ст. 220 НК РФ). Например, получить вычеты ранее года, когда человеку были выданы документы, подтверждающие право собственности на квартиру (жилой дом, земельный участок или долю в них), нельзя* (письма Минфина России от 20 мая 2010 г. № 03-04-05/7-271, от 5 октября 2009 г. № 03-04-05-01/720, от 2 июля 2009 г. № 03-04-05-01/518 и ФНС России от 2 октября 2012 г. № ЕД-3-3/3545).
Имущественными вычетами в отношении земельного участка под застройку можно воспользоваться только после регистрации права на расположенный на нем жилой дом. При этом дата регистрации права собственности на землю значения не имеет. Такие разъяснения содержатся в письме ФНС России от 7 марта 2012 г. № ЕД-4-3/3800.
Сколько раз можно получать вычеты
Вычеты при покупке (строительстве) жилья, земельного участка можно получить только один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ).
Вместе с тем для имущественного вычета по расходам на покупку (строительство) недвижимости есть особенности, которые на вычет по процентам не распространяются. Так, если человек уже получил вычет, но менее его предельной суммы (2 000 000 руб.), он может перенести остаток до полного его использования на другой объект. Это будет возможно в случае нового строительства либо новой покупки.* Данная операция повторным вычетом не является. Такой порядок следует из подпункта 1пункта 3, пункта 8 статьи 220 НК РФ.
Также согласно Налоговому кодексу РФ не может рассматриваться как повторный вычет предоставление человеку ранее аналогичной льготы по Закону от 7 декабря 1991 г. № 1998-1. Такой вывод содержится в определении Конституционного суда РФ от 15 апреля 2008 г. № 311-О-О и письме Минфина России от 24 июля 2013 г. № 03-04-05/29229. Однако если неиспользованный остаток налогового вычета, предусмотренного Законом от 7 декабря 1991 г. № 1998-1, человек получил после вступления в силуглавы 23 Налогового кодекса РФ, право на имущественный вычет он больше не имеет (письмо Минфина России от 29 апреля 2011 г. № 03-04-05/7-320).
Когда вычеты не применяется
Имущественные налоговые вычеты не применяются, когда сделка купли-продажи жилья (доли в нем) совершается между взаимозависимыми лицами (муж и жена, родители и дети, полнородные (неполнородные) братья и сестры, усыновители и усыновленные, опекун (попечитель) и подопечный (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
Кроме того, нельзя получить вычеты, когда расходы на жилье (доли в нем) оплачены за счет:*
работодателей или других лиц;
средств материнского капитала. Даже в том случае, когда эти средства направлены на погашение ипотечного кредита, а не напрямую на приобретение жилья (письмо Минфина России от 24 октября 2012 г. № 03-04-05/7-1218);
средств, выделенных из бюджетов различных уровней (субсидий).
Это относится как непосредственно к расходам на приобретение, так и к расходам на выплату процентов по кредитам (займам), в том числе и при перекредитовании.*
Такие правила предусмотрены в пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Вычеты на проданную квартиру
Ситуация: можно ли получить имущественные налоговые вычеты на покупку квартиры, если квартира была впоследствии продана
Да, можно.
Право на получение имущественных вычетов не зависит от того, находится квартира в собственности или уже продана. Если человек израсходовал деньги на покупку (строительство) жилья, то он имеет право на имущественные вычеты. Их можно использовать любое количество лет до полного израсходования независимо от наличия квартиры в собственности.*
Такой вывод подтверждается письмами Минфина России от 31 января 2012 г. № 03-04-05/5-90, от 25 декабря 2007 г. № 03-04-05-01/418 и ФНС России от 8 октября 2012 г. № ЕД-4-3/16925.
В.М. Акимова
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
О.В. Краснова
главный редактор БСС «Система Главбух»
3.Рекомендация: В каком размере можно получить налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья, земельного участка
Имущественный налоговый вычет складывается из сумм:*
фактически произведенных расходов на приобретение (строительство) жилья (квартиры, комнаты, дома), земельного участка;
процентов по целевым кредитам и займам, израсходованным на строительство или приобретение жилья, земельного участка;
процентов по кредитам на рефинансирование (перекредитование) вышеуказанных кредитов и займов.
Какие расходы можно учесть
Перечень расходов, которые можно учесть в составе имущественного налогового вычета, зависит от того, какой имущественный объект приобретен (построен): квартира или комната (доли в них), жилой дом, земельный участок.
Фактические расходы на приобретение квартиры или комнаты (доли в них) включают:*
расходы на приобретение квартиры, комнаты или прав на квартиру, комнату в строящемся доме (т. е. стоимость жилья);
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты;
расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.
Такой порядок основан на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Фактические расходы на покупку (строительство) жилого дома включают:
расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или расходы на создание их автономных источников.
Расходы на проценты по кредитам
Сумму вычета можно увеличить на проценты по кредитам и займам, израсходованным на следующее:
строительство или приобретение жилья, в том числе на отделку жилья при условии, что оно приобретено без отделки (письмо Минфина России от 30 октября 2009 г. № 03-04-05-01/784);*
приобретение земельного участка.
Их можно учесть, только если выполнены все следующие условия:
кредит (заем) выдан российской организацией или предпринимателем;
кредит (заем) выдан именно на приобретение (строительство) жилья, земельного участка (целевой кредит (заем));
кредит (заем) израсходован на приобретение (строительство) жилья, земельного участка;
сумма процентов, предъявленных к имущественному вычету, уплачена российской организации или предпринимателю.
Такой порядок установлен абзацем 3 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Уплаченные гражданином проценты по кредиту включаются в имущественный вычет даже в том случае, когда они уплачены:
за счет средств материнского капитала (письмо Минфина России от 17 сентября 2012 г. № 03-04-08/4-303);
за счет собственных средств, но в дальнейшем будут компенсированы из бюджета (письмо ФНС России от 3 мая 2012 г. № ЕД-4-3/7432).
Кроме того, имущественный вычет как в части расходов на приобретение (строительство) жилья (земельного участка), так и в части расходов на проценты по кредитам (займам) может быть предоставлен только в отношении одного и того же объекта имущества. В частности, нельзя заявить вычет по одному объекту недвижимости (например, по комнате в общежитии), а проценты – по другому (например, по квартире). Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июля 2010 г. № 03-04-05/6-412.*
Где получить вычет
Получить имущественный налоговый вычет при покупке (строительстве) жилья можно:*
либо в налоговой инспекции;
либо у работодателя.
Этот порядок закреплен в пунктах 2 и 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Право на имущественный вычет возникает с того года, в котором соблюдены все условия для его получения (абз. 20–24 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть собраны все необходимые документы, подтверждающие права на уменьшение налогооблагаемых доходов. Подробнее об этом см.:
Как при покупке жилья получить имущественный налоговый вычет в налоговой инспекции при получении вычета в налоговой инспекции;
Как при покупке жилья получить имущественный налоговый вычет в организации при получении вычета у работодателя.
В.М. Акимова
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
О.В. Краснова
главный редактор БСС «Система Главбух»
28.11.13
С уважением,
Ваш персональный эксперт Пушечкина Ольга
_____________________________
Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://www.vip.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=14
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени