Договор долевого участия предполагает следующие ососбенности.
Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» – получены средства от дольщика на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».
Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:
Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.
Расходы, связанные со строительством, учитываются на счете 08:
Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69,70...) – учтены расходы на строительство.
Расходы в виде процентов по кредитам, услуги риэлтора и другие расходы, связанные с заключением договоров долевого строительства, в стоимость строительства не включаются.
Расходы на содержание службы застройщика учитываются на счете 26:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...) – отражены расходы застройщика по организации строительства.
При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.
При этом затраты застройщика списываются со счета 26 в дебет счета 90-2.
Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – передан дольщикам построенный объект.
Финансовый результат отражается с использованием счета 99.
Если получена прибыль:
Дебет 90-9 Кредит 99 – отражена прибыль от обычных видов деятельности.
Если получен убыток:
Дебет 99 Кредит 90-9 – отражен убыток от обычных видов деятельности.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Рекомендация: Договор долевого участия - Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
Строительство подрядным способом
Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:
- на финансирование строительства;
- на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).
Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».
Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:
Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.
Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.
Расходы
Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:
Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.
НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:
Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство «входной» НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.
Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:
Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен «входной» НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Договор долевого участия не предполагает налогообложения НДС услуг застройщика (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому«входной» НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.
Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты «входной» НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Доходы
При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).
Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:
- фиксированная сумма;
- процент от долевого взноса;
- сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.
Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:
- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
- сумма выручки может быть определена;
- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, узастройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
- услуга оказана;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.
Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:
- после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
- по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.
Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.
По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).
Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.
При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.
Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:
Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.
Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.
Договор долевого участия предполагает передачу дольщикам построенного объекта, которую отражают следующей проводкой:
Дебет76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.
Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.
Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;
Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;
Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.
Строительство собственными силами
Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.
Расходы
Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02):
Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69,70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.
Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.
Строительство собственными силами
При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.
В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п. 11 ПБУ 2/2008), включая расходы на оплату работ (услуг) сторонних организаций (привлеченных подрядчиков).
Операции по строительству жилого дома собственными силами отражайте в учете проводками:
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиком»
– получены денежные средства по договору участия в долевом строительстве.
Договор долевого участия подразумевает, что денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).
Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с полученных авансов;
Дебет 08 Кредит 60 (10,70,69...)
– отражены затраты по строительству объекта;
Дебет 19 Кредит 60
– отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиками (поставщиками);
Дебет 08 Кредит 26
– отражены затраты застройщика по организации строительства объекта;
Дебет 19 Кредит 60
– отражены суммы НДС, предъявленные застройщику при организации строительства объекта;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный застройщику при организации строительства объекта.
На день подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщику застройщик признает выручку в сумме денежных средств, полученных от дольщика, и отражает это проводками:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиком» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации по договору долевого участия;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с выручки от реализации по договору долевого участия;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– принят к вычету НДС, уплаченный с полученных авансов;
Дебет 90-2 Кредит 08-3
– списана на расходы стоимость строительства.
Если часть квартир остается в распоряжении застройщика, то последняя проводка выполняется в сумме, относящейся к квартирам долевого строительства. Способ определения этой суммы закрепите в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 01/2008). Например, можно определить стоимость строительства квартир дольщиков исходя из доли их площади в общей площади всех квартир построенного жилого дома. Для этого используйте формулу:
Общая себестоимость квартир дольщиков |
= |
Себестоимость всего жилого дома |
* |
Общая площадь квартир дольщиков |
: |
Общая площадь всех квартир жилого дома |
Передача квартир долевого строительства дольщикам осуществляется после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Если застройщик осуществляет поэтапный ввод жилья в эксплуатацию, администрацией города (другим компетентным органом) подписывается разрешение о вводе в эксплуатацию части жилого дома.
Налоговый учет доходов и расходов по договору участия в долевом строительстве зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.
ОСНО: строительство подрядным способом
Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:
- подрядным способом;
- собственными силами.
При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:
- Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.
При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:
- средства, полученные от дольщиков по договору участия в долевом строительстве;
- вознаграждение застройщика по договору. Это правило действует и в случае, когда вознаграждение определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков (письма Минфина России от 26 октября 2011 г. № 03-07-10/17, от 29 июля 2011 г. № 03-07-07/43, от 27 июля 2011 г. № 03-07-10/13).
Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.
При этом застройщик должен обеспечить раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Сумму «входного» НДС по расходам на строительство (включая расходы на оказание услуг застройщика), которые осуществляются за счет средств дольщиков, учитывайте в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Если застройщик строит жилой дом (часть жилого дома) за счет собственных средств (с целью дальнейшей продажи квартир), то выручку от реализации таких квартир он отражает:
- на дату подписания документов о передаче и представления документов на госрегистрацию квартиры – при методе начисления (п. 3 ст. 271 НК РФ);
- в момент получения оплаты – при кассовом методе (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Подробнее об учете доходов и расходов от реализации продукции при расчете налога на прибыль см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации произведенной продукции (работ, услуг).
УСН
Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:
- подрядным способом;
- собственными силами.
При подрядном способе строительства доходом застройщика от долевого строительства является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги.
Средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.
Если застройщик выполняет строительство собственными силами, то в доходах учитывайте все поступившие от дольщиков средства. Это объясняется тем, что застройщик в этом случае выполняет функции подрядчика. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.
Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств, с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).
Независимо от выбранного объекта налогообложения (доходы или доходы за вычетом расходов) доходы застройщика от реализации услуг (квартир) увеличивают налоговую базу по единому налогу (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором услуга (квартира) была оплачена (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.
Учет расходов застройщика по договору участия в долевом строительстве зависит от того, какой объект налогообложения применяет организация. Если организация платит единый налог с доходов, то затраты застройщика ее налоговую базу не уменьшают. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения организация вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами и ведет строительство подрядным способом, то налоговую базу по единому налогу он определяет как экономию средств, полученных от дольщиков, по сравнению с расходами на строительство (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7).
Если застройщик выполняет строительство собственными силами, порядок отражения расходов при расчете единого налога будет таким же, как у подрядчика.
В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:
- материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
- расходы на оплату труда и т. д.
Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на упрощенке.
Учет расходов по земельному участку
Организация является застройщиком многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Затраты на строительство учитываются на счете 08, в том числе расходы на приобретение земельного участка. При проверке аудиторы указали, что земельный участок является самостоятельным активом. Поэтому он не должен учитываться в стоимости строящегося здания до момента передачи дольщикам объектов, а его стоимость нужно отразить на отдельном субсчете счета 08. На какие расходы относить земельный налог с этого участка?
Действительно, расходы на приобретение земельного участка не включаются в расходы на строительство здания. Их следует учитывать обособленно. Что касается земельного налога, то его можно учесть в стоимости строительства по статье «Прочие капитальные расходы» как затраты, связанные с содержанием строительной площадки. Есть также мнение, что земельный налог в этом случае относится в прочие расходы, признаваемые для целей налогообложения.
Статья: Услуги застройщика
Расходы, не относящиеся к строительству
Однако следует иметь в виду, что у застройщика, осуществляющего долевое строительство, возникают и затраты, не относящиеся непосредственно к строительству объекта. Это расходы на уплату процентов за пользование банковскими кредитами, полученными на нужды строительства, и коммерческие расходы, связанные с продажами объектов долевого строительства (расходы на рекламу, вознаграждение, выплаченное агентам, связанное с привлечением дольщиков и т. п.). Эти затраты в стоимость строительства (в рамках долевого строительства) нельзя включить ни при каких обстоятельствах. Как же их учитывать?
В соответствии с ПБУ 15/2008 расходы по займам признаются прочими расходами (Дебетсчета 91 ), поскольку при долевом строительстве речь не идет о создании инвестиционного актива. В налоговом учете это внереализационные расходы, признаваемые в порядке, предусмотренном статьей 269 Налогового кодекса РФ.
Расходы на рекламу в соответствии с Планом счетов относятся к расходам на продажу и учитываются по Дебету счета 44 . Сюда же следует отнести и выплаченное агентское вознаграждение, связанное с привлечением дольщиков. Расходы на продажу признаются для целей определения финансового результата в порядке, определенном пунктом 19ПБУ 10/99, с учетом связи между произведенными расходами и поступлениями. Таким образом, учитывая эти расходы в бухучете по Дебету счета 44 , признание их для целей определения финансового результата (отнесения в Дебет счета 90 субсчет «Себестоимость продаж»), может быть отложено до момента определения выручки от оказания услуг. Если выручка от оказания услуг признается равномерно в каждом отчетном периоде, то и расходы на продажу также могут признаваться в каждом отчетном периоде в порядке, утвержденном учетной политикой организации. В налоговом учете расходы на рекламу и расходы, связанные с привлечением дольщиков, относятся к прочим расходам, признаваемым в порядке, предусмотренном статьей 264 Налогового кодекса РФ и учетной политикой для целей налогообложения.
Ситуация: в каком периоде нужно отразить дивиденды в бухгалтерской отчетности, если их сумма стала известна после принятия решения о распределении прибыли за год
Период отражения в бухучете суммы дивидендов зависит от того, когда стало известно об их начислении дочерней организацией.
Если об этом факте стало известно после окончания года (31 декабря), но до даты подписания бухгалтерской отчетности, то начисленные дивиденды нужно отразить заключительными записями отчетного года. Объявление решения о выплате дивидендов дочерней организацией в этом случае является событием после отчетной даты (п. 3, 9ПБУ 7/98 и абз. 6 п. 1 приложения к ПБУ 7/98). Следовательно, в таком случае дивиденды включите в состав доходов отчетного года. Они будут участвовать в подведении финансового результата за отчетный год.
Если о начислении дивидендов стало известно после подписания бухгалтерской отчетности, то они включаются в состав доходов текущего года. Следовательно, после их уменьшения на величину расходов (наравне с доходами от реализации и прочими поступлениями) они участвуют в формировании чистой прибыли текущего года. Такой вывод можно сделать на основании ПБУ 7/98 и ПБУ 9/99.
В обоих случаях в бухучете сделайте следующие проводки:
Дебет 76-3 Кредит 91-1
– отражена сумма дивидендов, причитающихся к получению от дочерней организации;
Дебет 90-9 (91-9) Кредит 99
– сформирован финансовый результат от деятельности организации;
Дебет 99 Кредит 84
– определена сумма чистой прибыли для распределения.
Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 76, 99, 84).
Последовательность этих проводок зависит от того, когда стало известно о сумме дивидендов к получению от дочерней организации (п. 3 ПБУ 7/98).
Рекомендация: Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление земли, предназначенной под строительство
Приобретение в собственность
Получить земельный участок в собственность застройщик может путем его приобретения по договору купли-продажи, договору мены (бартера), получения в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, безвозмездного получения.
При этом объектом сделки могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Собственник земельного участка имеет право его использовать в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, указанным в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ, ст. 37 Градостроительного кодекса РФ). Виды разрешенного использования земельных участков для капитального строительства устанавливаются применительно к территориальной зоне.
Собственникам следует учитывать, что вид разрешенного использования земельного участка определяет возможность осуществления реконструкции уже существующих зданий, а также нового строительства на земельном участке. Он влияет на то, какие именно здания (здания какого функционального назначения) могут создаваться на данном земельном участке. Так, например, производственный цех, находящийся на земельном участке с видом разрешенного использования «для промышленного производства», нельзя реконструировать в торговый центр, не изменив вид разрешенного использования этого земельного участка.
Для обобщения информации о затратах на возмездное приобретение земельного участка используйте счет 08 (субсчет 08-1 «Приобретение земельных участков») (п. 27 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
В остальном порядок отражения в бухучете приобретения земельного участка зависит от того, кто финансирует строительство:
- привлеченный инвестор;
- застройщик, который выступает инвестором.
Если стоимость земельного участка, приобретенного для строительства объекта, возмещается за счет средств привлеченных инвесторов (дольщиков), застройщик не вправе признать его объектом основных средств, поскольку в этом случае он не соответствует условиям пункта 4 ПБУ 6/01. Приобретение земельного участка отразите проводкой:
Дебет 08-1 Кредит 60
– приобретен земельный участок для строительства за счет инвесторов (дольщиков).
Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов.
После завершения строительства застройщик передает этот участок инвесторам или дольщикам в соответствии с договором и его стоимость списывает в счет расчетов с ними. Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении выбытие земель под строительство.
Если стройку финансирует застройщик и он возводит объект на продажу, то признать земельный участок в составе основных средств он также не вправе. В этом случае участок не соответствует условиям, предусмотренным в пункте 4 ПБУ 6/01. Приобретение земельного участка отразите проводкой:
Дебет 08-1 Кредит 60
– приобретен земельный участок для строительства на продажу.
Если стройку финансирует застройщик, который строит объект для себя, то земельные участки, полученные в собственность (кроме земель, приобретенных для перепродажи), он включает в бухучете в состав основных средств, если соблюдены все необходимые условия (п. 4, 5 ПБУ 6/01). Эту операцию отражают проводками:
Дебет 08-1 Кредит 60
– приобретен земельный участок для строительства;
Дебет 01 Кредит 08-1
– отражен приобретенный земельный участок в составе основных средств.
Порядок определения первоначальной стоимости, документальное оформление и отражение в бухучете зависят от способа получения земельных участков в собственность:
При этом учитывайте особенности учета основных средств, требующих госрегистрации.
Специальных унифицированных форм для постановки земельных участков на учет в законодательстве нет. Поэтому используйте для этого форму № ОС-1, утвержденную постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.
Особенность учета земельных участков состоит в том, что они не подлежат амортизации, их первоначальная стоимость не погашается (абз. 5 п. 17 ПБУ 6/01).
Евгения Шарабанова,
эксперт БСС «Система Главбух».