Документом для определения цены недвижимости в первую очередь служит договор купли-продажи, который регистрируется в органах Росреестра. Соответственно, именно в зависимости от суммы сделки, указанной в договоре, будет исчисляться НДФЛ.
При этом платежным документом, подтверждающим факт уплаты денежных средств при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости, сторонами которой выступают физические лица, может является и расписка о получении продавцом суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Цена в ней не должна отличаться от указанной в договоре, поскольку в этом случае налоговые органы могут счесть такую расписку фальсификацией, сделанной с целью уклонения от уплаты налогов, что может повлечь привлечение продавца к ответственности, в том числе и уголовной.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация:Как при покупке (строительстве) жилья, земельного участка получить имущественные налоговые вычеты в налоговой инспекции
Какими документами подтвердить расходы
Расходы на приобретение жилья и земельных участков можно подтвердить следующими платежными документами:
- распиской продавца о том, что деньги он получил. Ее может заменить договор на приобретение жилья. Но только если в нем указано, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью (письма Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28341, от 6 июля 2011 г. № 03-04-05/7-483);*
- документами на уплату процентов по целевому кредиту (займу);
- квитанциями к приходным ордерам;
- платежными поручениями;
- товарными и кассовыми чеками;
- выпиской банка о переводе денег со счета;
- актами о закупке материалов у физических лиц, в которых указаны адресные и паспортные данные продавца;
- другими документами, которые подтвердят факт оплаты расходов.
Платежные документы должны быть составлены на имя заявителя вычета. Иначе их не примут и по части расходов откажут в вычете.
Это следует из подпунктов 6, 7 пункта 3 и пункта 4 статьи 220 Налогового кодекса.
Если платежные документы вы потеряли и восстановить их не удалось, то можно обратиться в суд. Решение суда и станет тем документом, которым вы сможете подтвердить оплату расходов. На это, в частности, указано и в письме Минфина России от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219. Если вынуждены будете подтверждать расходы именно таким путем, то лучше обратиться к юристу. Он поможет вам составить исковое заявление грамотно.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Ситуация: нужно ли нотариально заверять расписку продавца о получении денег, чтобы заявить имущественный налоговый вычет при приобретении жилья
Нет, не нужно. Такого требования нет ни в налоговом, ни в гражданском кодексе.
Про документы на оплату в налоговом кодексе указано лишь, что оформить их нужно в установленном порядке (подп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ). При этом условия о том, что расписка должна быть нотариально удостоверена, в гражданском кодексе не написано (ст. 408 ГК РФ).
Таким образом, достаточно указать в расписке фамилию, имя и отчество продавца, его паспортные и адресные данные, запись о полученных им деньгах. Затем продавец должен подписать такой документ и проставить дату. Этого достаточно, чтобы расписка подтвердила расходы, заявленные к вычету.
Аналогичные рекомендации даны в письмах Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28341 и УФНС России по г. Москве от 5 мая 2009 г. № 20-14/4/044227, от 31 декабря 2008 г. № 18-14/4/122278.
Ольга Краснова
директор БСС «Система Главбух»
Валентина Акимова
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
2. Рекомендация:Расписка в том, что за квартиру продавец получил больше, чем по договору, обернулась штрафом
Редкий случай произошел в Барнауле – его жительницу осудили за неуплату НДФЛ от продажи трехкомнатной квартиры. Суд Железнодорожного района г. Барнаула приговорил ее к штрафу в размере 100 тыс. рублей по статье 198 Уголовного кодекса.
Как установили следователи, в 2007 году женщина продала по соглашению о переуступке права требования квартиру, ранее купленную по договору долевого участия в строительстве. В прокуратуре Железнодорожного района г. Барнаула нам сообщили, что право она переуступила за 3,3 млн рублей, но в официальном договоре стороны записали куда меньшую сумму – 1,26 млн рублей. По версии гособвинителей, это было сделано специально, чтобы уменьшить НДФЛ с доходов по сделке. Неуплата НДФЛ в результате фальсификации договора составила 255 тыс. рублей.*
По словам старшего помощника прокурора Железнодорожного района г. Барнаула Анны Фоминой, у следователей оказались договор и две расписки, которые женщина написала покупателям для подтверждения того, что оплату она получила. В расписках значилось именно 3,3 млн рублей. А на суде покупатель подтвердил, что купил квартиру за цену в разы большую, чем записано в договоре*
Адвокат осужденной Андрей Сбитнев уверен, что уголовное дело заказное. Мол, ее оговорил покупатель, а на самом деле она получила ровно столько денег, сколько написано в договоре. Вместе со своей подзащитной они подавали кассационную жалобу на приговор, но суд оставил ее в силе. Подсудимая штраф заплатила, но с приговором все равно не согласна. Сейчас она собирается подать надзорную жалобу в краевой суд. Прокуратура в свою очередь готовит документы для взыскания с осужденной суммы неуплаченного налога.
Яна Гуреева , корреспондент «УНП»
Журнал «Учет. Налоги. Право» № 44, 24–30 ноября 2009
3. Статья:Личный интерес. Для вычета НДФЛ по квартире расписка необязательна
Письмо Минфина России от 06.07.11 № 03-04-05/7-483
Подтвердить расходы на покупку квартиры в целях получения имущественного вычета НДФЛ налогоплательщик вправе договором купли-продажи. Если в нем есть пункт о том, что на момент подписания покупатель оплатил квартиру полностью, то расписка в получении денег продавцом необязательна.* Такая официальная позиция Минфина России впервые изложена в письме от 06.07.11 № 03-04-05/7-483 (ответ на частный запрос). Внекоторых регионах налоговики ранее высказывали аналогичное мнение. Так, УФНС по г. Москве согласно, что расписка не нужна, если в договоре стороны подтвердили, что оплата состоялась. Но при этом договор должен быть заверен у нотариуса. Иначе он не является надлежащим доказательством того, что покупатель понес расходы (письмо УФНС по г. Москве от 05.05.09 № 20-14/4/044227). Соответственно в вычете откажут. В комментируемом письме Минфин умолчал о нотариальном удостоверении, но устно нам сообщили, что оно обязательно. В то время как расписка никакого заверения у нотариуса (следовательно, и дополнительных расходов) не требует (ст. 160, 161 ГК РФ).
Журнал «Учет. Налоги. Право» № 26, 19–25 июля 2011