В данной ситуации при получении аванса организация должна начислять НДС при уступке права требования.
Уступка права требования происходит на основании статей 388-390 ГК РФ. В соответствии с пунктом 3 статьи 155 НК РФ, при передаче имущественных прав организациями, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Следовательно, при получении аванса организация должна будет начислить НДС с межценовой разницы и заплатить в бюджет.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация: Как начислитьНДС при реализацииимущественныхправ
Объект налогообложения
Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).
Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.
В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:
- при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ);
- при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);
- при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц (п. 4 ст. 155 НК РФ);
- при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).*
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Передача прав на жилые и нежилые помещения
При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).*
Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:
- был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
- произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.*
Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение
ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.
3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.
Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.
2 декабря 2013 года:
Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.
3 февраля 2014 года:
Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;
Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.
Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.*
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
2. Рекомендация: Как начислитьНДС с аванса в счетпредстоящихпоставоктоваров (работ, услуг)
Когда нужно платить НДС с аванса
День полной или частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) признается моментом определения базы для расчета НДС. Поэтому при получении аванса продавец (исполнитель) обязан начислить НДС. Это следует из положений пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса.
Начислять НДС не нужно, только если авансы получены:
- за товары (работы, услуги), местом реализации которых территория России не является (ст. 147, 148 НК РФ);
- за товары (работы, услуги), облагаемые по ставке 0 процентов (абз. 4 п. 1 ст. 154 НК РФ);
- за товары (работы, услуги), которые не облагаются НДС (абз. 5 п. 1 ст. 154 НК РФ);
- организацией, освобожденной от уплаты НДС (ст. 145 НК РФ);
- производителем товаров (работ, услуг), длительность производственного цикла изготовления которых превышает шесть месяцев (п. 13 ст. 167 НК РФ). Перечень таких товаров (работ, услуг) утвержден постановлением Правительства РФ от 28 июля 2006 г. № 468.*
Порядок расчета
НДС, который нужно заплатить при получении аванса (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок, рассчитайте так:
– если товары (работы, услуги), с которыми связано получение предоплаты, облагаются НДС по ставке 18 процентов:
НДС, начисленный к уплате в бюджет |
= |
Сумма аванса (частичной оплаты) |
? |
18/118* |
– если товары (работы, услуги), с которыми связано получение предоплаты, облагаются НДС по ставке 10 процентов:
НДС, начисленный к уплате в бюджет |
= |
Сумма аванса (частичной оплаты) |
? |
10/110 |
Ольга Цибизова,
начальник отдела косвенных налогов департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
3. Статья: НДС в строительстве. Разбираемся вместе с Минфином
Любые полученные по договору средства в счет предстоящего выполнения работ считаются предоплатой. Напомню: согласно пункту 1 статьи 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат: 1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав; 2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав. Так что, если фирма получила деньги раньше, чем приняла результат работ, – это аванс, на сумму которого она обязана начислить НДС в день получения средств*.
Ольга Федоровна Цибизова, начальник отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
Журнал «Учет в строительстве», № 2, февраль 2014
4.Статья: В счет оплаты работ получена квартира
При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.*
А.Ю. Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»
Журнал «Учет в строительстве», № 11, ноябрь 2009
21.07.2014 г.
С уважением,
Надежда Полякова, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».