Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Готовы ли вы к проверкам

Подписка
Срочно заберите все!
№24

Простые правила, следуя которым вы снизите риск претензий к вашему налогу на имущество

17 октября 2011 20162 просмотра

Чем поможет эта статья: Вы узнаете, каких правил надо придерживаться, чтобы инспекторы не нашли ошибок в расчете налога на имущество. А заодно разберетесь, с какого момента теперь принимать на учет и списывать объекты недвижимости.
От чего убережет: Если инспекторы обнаружат имущество, не учтенное вовремя на счете 01, они могут доначислить компании налог, штрафы и пени.

Как вы помните, налог на имущество нужно платить со стоимости основных средств. Это предусмотрено пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ. Таким образом, бухгалтер начисляет налог на имущество, учтенное на счетах 01 и 03. Поэтому крайне важно вовремя отразить тот или иной актив в качестве основного средства. Краткие рекомендации о том, когда имущество надо учесть на счете 01, вы найдете в таблице ниже.

Если ваша компания на «упрощенке»

Компании на упрощенном режиме освобождены от налога на имущество.

С какого момента объект нужно учесть в составе основных средств и платить с него налог на имущество

Ситуация Когда имущество нужно включить в состав основных средств
Компания купила недвижимость, которая готова к эксплуатации С даты акта приемки-передачи
Приобретенный объект нуждается в ремонте, реконструкции, другой доработке. При этом компания не использует данное имущество С момента, когда объект будет полностью готов к эксплуатации. При этом необходимость ремонтных работ нужно обосновать документами
Компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта Налоговики обычно требуют платить налог сразу после того, как разрешение получено. Даже если объект не полностью готов к эксплуатации
Компания использует не полностью готовый объект, который учтен на счете 08 С начала эксплуатации
Организация приобрела оборудование, которое требует монтажа Как только оборудование будет смонтировано
Компания собирается продать имущество С имущества, учтенного на счете 41, налог платить не нужно. Если же объект отражен в составе основных средств, налог придется начислять до тех пор, пока имущество не будет списано

 

Если инспекторы обнаружат, что компания учла объект в составе основных средств позже положенного, ей грозят серьезные санкции. Обратите внимание: скорее всего штрафы будут максимальные — 40 процентов от суммы недоимки. Ведь ревизоры наверняка решат, что компания «прячет» объекты на других счетах (08, 07 или даже 41). То есть умышленно занижает налоговую базу.

Чтобы вы наверняка избежали доначислений после проверки налога на имущество, рассмотрим правила уплаты данного налога в самых неоднозначных ситуациях. Речь пойдет о ремонте, реконструкции, монтаже и перепродаже объектов основных средств. Но начнем мы с ситуации, когда компания приобретает или, наоборот, продает недвижимость. Все потому, что правила учета подобных операций не так давно претерпели изменения.

Принимайте к учету и списывайте недвижимость независимо от регистрации права собственности на нее

С 2011 года правилами бухучета прямо предусмотрено, что недвижимость нужно учитывать в качестве основных средств независимо от госрегистрации права собственности. Поэтому объект, право собственности на который еще не зарегистрировано, покупатель должен отражать на отдельном субсчете счета 01. Например, на субсчете «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано». Об этом сказано в новой редакции пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Как правильно отразить покупку недвижимости

Итак, компания, купившая недвижимость, должна платить налог с момента, когда получила имущество по акту приемки-передачи. Независимо от госрегистрации права собственности. Это следует из письма Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20. Так что если ваша компания приобретала недвижимость, советуем проверить, своевременно ли объект включен в расчет налога.

Как правильно отразить продажу недвижимости

В 2010 году контролеры требовали от продавца платить налог на имущество до тех пор, пока право собственности не перейдет к покупателю. То есть списать имущество со счета 01 можно было только после госрегистрации перехода права собственности. Но теперь, как мы видели, госрегистрация на бухучет влиять не должна. Более того, раз уж покупатель начинает платить налог сразу после получения имущества, продавец в этот же момент должен прекратить начислять его. Иначе получится, что с одного объекта налог будет уплачен дважды.

Однако по правилам бухучета все не так просто. С одной стороны, продавец, передав покупателю имущество, должен его списать. Ведь данный объект уже не приносит ему экономических выгод (п. 29 ПБУ 6/01). С другой стороны, выручку от продажи основного средства можно признать, только когда право собственности перейдет к покупателю. Это следует из пунктов 12 и 16 ПБУ 9/99. К счастью, чиновники нашли такой выход из этой путаницы. Продавец должен списать недвижимость в момент фактического выбытия. А пока право собственности не перешло к покупателю, компания может учитывать проданный объект на счете 45 «Товары отгруженные» субсчет «Переданные объекты недвижимости». Это указано в письме Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20. Поясним на примере.

Важная деталь

Продавец прекращает начислять налог на имущество после списания его на счет 45.

Пример 1: Как продавцу отразить реализацию недвижимости

ООО «Продавец» в октябре 2011 года заключило с покупателем договор купли-продажи здания. В этом же месяце подписан акт приемки-передачи недвижимости. Первоначальная стоимость здания составляет 15 000 000 руб., сумма начисленной амортизации — 3 000 000 руб. Цена продажи равна 21 240 000 руб., включая НДС — 3 240 000 руб.

В октябре бухгалтер ООО «Продавец» сделал такие проводки:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Объекты недвижимости»
—15 000 000 руб. — списана первоначальная стоимость переданной покупателю недвижимости;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
— 3 000 000 руб. — списана амортизация по реализованной недвижимости;

ДЕБЕТ 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
— 12 000 000 руб. (15 000 000 – 3 000 000) — отражена остаточная стоимость здания.

В ноябре зарегистрирован переход права собственности к покупателю. Бухгалтер на этом основании сделал следующие проводки:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 21 240 000 руб. — отражен доход от продажи недвижимости;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 3 240 000 руб. — начислен НДС;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
— 12 000 000 руб. — учтен расход в виде остаточной стоимости недвижимости.

Если имущество на счете 08 ждет ремонта или реконструкции, запаситесь подтверждающими это документами

Нередко компании покупают имущество, которое нуждается в ремонте. Или реконструкции, переоборудовании, модернизации. В общем, требует дополнительных вложений. С какого момента нужно брать такие объекты в расчет налога на имущество?

Еще по этой теме

Об ошибках, связанных с расчетом первоначальной стоимости основных средств, вы можете прочитать в статье «В первоначальную стоимость основного средства не включили расходы на доставку».

Здесь посмотрите на признаки, которым должны удовлетворять основные средства. Мы их перечислили ниже. Итак, к основным средствам относятся объекты, которые уже готовы к эксплуатации. К тому же, чтобы принять имущество к учету на счете 01, нужно сформировать его первоначальную стоимость. А в нее включаются затраты на то, чтобы привести объект в состояние, пригодное к использованию. Это предусмотрено пунктами 7, 8 ПБУ 6/01. Поэтому вы сможете определить первоначальную стоимость купленного имущества, только когда необходимые ремонтные работы будут окончены. Значит, приобретенный объект вы вправе учитывать на счете 08, пока не будут завершены работы по ремонту. Только после этого его нужно будет включить в расчет налога на имущество. Это подтверждают и судьи (постановление ФАС Уральского округа от 16 декабря 2010 г. № Ф09-10205/10-С3).

Условия, при которых имущество нужно учесть в составе основных средств

1. Объект предназначен для того, чтобы использовать его в производстве продукции (работ, услуг), для управленческих нужд. Либо чтобы предоставлять его за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (например, для передачи в аренду или лизинг).

2. Компания планирует использовать имущество более 12 месяцев (или в течение обычного операционного цикла, если он превышает год).

3. Организация не собирается перепродавать данный объект.

4. Объект способен приносить компании экономические выгоды (доход).

5. Имущество стоит более 40 000 руб. Это условие работает, если организация установила в учетной политике для целей бухучета такой лимит стоимости основных средств.

Эти признаки основного средства содержатся в пунктах 4 и 5 ПБУ 6/01. Но судьи часто формулируют еще одно условие: компания может учесть объект как основное средство тогда, когда можно определить его первоначальную стоимость. Это указано, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 4 февраля 2011 г. по делу № А56-9038/2010.

Однако контролеры часто в подобных ситуациях требуют уплаты налога на имущество, заявляя, что объект и так уже можно использовать. Поэтому вам нужно запастись документами, из которых очевидна необходимость доработки имущества. Например, договор купли-продажи и акт приемки-передачи, в которых оговорены недостатки имущества, приказ руководителя о необходимости провести ремонт или реконструкцию, акты о забраковке продукции по результатам пробных запусков оборудования. Для недвижимости можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности на объект незавершенного строительства или документы технической инвентаризации.

Осторожно!

Если приобретенное имущество можно использовать только после ремонта или реконструкции, это нужно обосновать документами.

К сожалению, инспекторы могут не согласиться с компанией даже при наличии всевозможных бумаг. Поэтому если вы хотите максимально застраховаться от возможных претензий, налог можно начислять и по имуществу, которое еще не вполне готово к использованию. Другой вариант — быть готовыми при необходимости отстаивать свою позицию в суде.

Отдельно скажем о только что построенных объектах. Налоговикам обычно достаточно того, что у компании есть разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию. Это уже повод требовать от компании уплаты налога (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Что подтверждает письмо Минфина России от 20 января 2010 г. № 03-05-05-01/01.

Однако судьи ВАС РФ в данном вопросе не так давно встали на сторону компаний. Поэтому если в построенном объекте не завершены все необходимые работы и вы готовы подтвердить это документами, налог можно не начислять. А в случае спора с налоговиками — ссылаться на постановление Президиума ВАС РФ от 16 ноября 2010 г. № ВАС-4451/10.

Если объект на счете 08 уже эксплуатируют, налог по нему лучше платить

На практике бывает, что компания начинает пользоваться имуществом, которое числится пока на счете 08. Пусть даже частично — например, отдельными помещениями. Скажем, сдает их в аренду. А значит, получает доход с данного имущества. Здесь безопаснее с началом действия арендных договоров включить весь объект в расчет налоговой базы.

Иначе скорее всего придется судиться с налоговиками. Впрочем, возможно, судьи встанут на сторону компании. Так, организация сдала в аренду помещения в еще не готовом торговом центре. Арендаторы взялись выполнить необходимые отделочные и монтажные работы. Судьи посчитали, что компания не должна была платить налог на имущество с объекта. При этом они учли, что площадь сданных помещений мала по сравнению с общим объемом здания (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 июля 2011 г. по делу № А53-29939/2009).

Если монтаж оборудования завершен, сразу же включайте его в базу по налогу на имущество

При проверке инспекторы обычно тщательно изучают и счет 07. Здесь их интересуют объекты, которые на самом деле не нуждаются в монтаже и должны по-хорошему числиться на счете 01. А также имущество, которое смонтировано, но не вошло в расчет налоговый базы. Поэтому оборудование, по которому монтажные работы завершены, сразу включайте в состав основных средств.

Пример 2: Как учесть оборудование, требующее монтажа

ООО «Покупатель» в октябре 2011 года приобрело оборудование за 3 540 000 руб., включая НДС — 540 000 руб. Стоимость доставки оборудования составила 24 780 руб. (в том числе НДС — 3780 руб.). Бухгалтер составил акт по форме № ОС-14 и сделал проводки:

ДЕБЕТ 07 КРЕДИТ 60
— 3 000 000 руб. — отражена стоимость оборудования;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 540 000 руб. — учтен НДС, предъявленный поставщиком оборудования;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
— 540 000 руб. — предъявлен к вычету НДС со стоимости оборудования;

ДЕБЕТ 07 КРЕДИТ 60
— 21 000 руб. — отражена стоимость доставки оборудования;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 3780 руб. — учтен НДС со стоимости услуг по доставке оборудования;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
— 3780 руб. — принят к вычету НДС с услуг по доставке оборудования.

В октябре оборудование передано на монтаж по акту № ОС-15. Работы проводит подрядчик. Бухгалтер отразил это проводками:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 07
— 3 021 000 руб. (3 000 000 + 21 000) — передано в монтаж оборудование.

В ноябре подрядчик смонтировал оборудование. Стоимость работ составила 106 200 руб., в том числе НДС — 16 200 руб. После этого бухгалтер составил акт по форме № ОС-1. Оборудование введено в эксплуатацию. В учете бухгалтер отразил это проводками:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» КРЕДИТ 60
— 90 000 руб. — отражена стоимость работ по монтажу оборудования;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 16 200 руб. — отражен НДС, начисленный подрядчиком;

ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08
— 3 111 000 руб. (3 021 000 + 90 000) — отражено основное средство;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
— 16 200 руб. — принят к вычету НДС со стоимости работ по монтажу.

Учитывайте имущество на счете 41, только если есть документы, подтверждающие, что данный объект предназначен для продажи

Допустим, компания хочет продать только что поступившее имущество. Тогда лучше сразу учитывать объект на счете 41. Такая ситуация часто бывает, когда организация получает основное средство в качестве отступного или вклада в уставный капитал.

Важная деталь

Если компания планирует продать полученное имущество, его лучше сразу учесть на счете 41.

Советуем обзавестись бумагами, подтверждающими намерение продать объект. Это может быть приказ руководителя, предварительный договор купли-продажи, договор о намерениях и др. Такие документы помогут убедить если не инспекторов, то судей, что компания не уклоняется от уплаты налога (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 июня 2011 г. по делу № А70-6665/2010). Однако речь идет о ситуациях, когда организация никак не использует имущество. В противном случае его нужно обязательно учесть на счете 01. Бывает, что имущество не удается реализовать за нужную цену. И организация переводит его на счет 01. Здесь у инспекторов возникнет желание доначислить налог за время, пока имущество числилось на счете 41. Поэтому придется обосновать попытки продать объект документами. Другая ситуация. Компания хочет продать основное средство. Можно ли списать его на счет 41? К сожалению, правилами бухучета это не предусмотрено (письмо Минфина России от 2 марта 2010 г. № 03-05-05-01/04). Поэтому вам придется включать имущество в расчет налога до тех пор, пока оно не будет передано покупателю.

Главное, о чем важно помнить

1. Покупатель должен учесть приобретеную недвижимость в составе основных средств, даже если переход права обственности еще не зарегистрирован.

2. Если купленный объект требует ремонта, налог на имущество можно не начислять, пока не будет полностью сформирована его первоначальная стоимость.

 

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться






  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка