Узнаете, какие неприятности может доставить недостроенный объект. Иногда недвижимость компании не только не окупается, но еще и требует вложений: за нее придется заплатить налог на имущество организаций. Налоговая база по некоторой недвижимости, в том числе по объектам незавершенного строительства, определяется как кадастровая стоимость (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК). Об этой тонкости многие забывают. Предупредим, когда может сложиться такая ситуация и чем она опасна. Ответим на возникающие вопросы.
Справочник от Системы Главбух: как платить налог на имущество организаций с недостроенного здания >>
Почему за недострой надо платить налог на имущество
Недострой – это не основное средство и не приносящий пользу объект. Поэтому бухгалтеры часто задают вопрос: почему за недостроенный объект надо платить налог на имущество организаций?
Платить налог на имущество за объект незавершенного строительства обязывает статья 378.2 НК. Она предусматривает особенности взимания этого налога исходя из кадастровой стоимости для отдельных объектов недвижимости. Недострой попадает в их число, это прямо указано в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 НК. Правда, налог придется платить не с любого недостроенного объекта, а только с того, в отношении которого выполняются необходимые условия (подробнее об этом читайте далее).
Кто платит налог на имущество организаций
Чиновники разъясняют, что отдельные объекты недвижимости облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 375 НК). Кадастровая стоимость должна быть внесена в ЕГРН на 1 января налогового периода. Все особенности исчисления налога прописаны в статье 378.2 НК (письмо ФНС от 17.11.2022 № БС-4-21/15553).
Имущество, которое подпадает под уплату налога по кадастровой стоимости, перечислено в пункте 1 статьи 378.2 НК. Объекты незавершенного строительства упомянуты в подпункте 4 пункта 1 этой статьи. Значит, они подпадают под уплату налога по кадастровой стоимости. Особенности исчисления налога устанавливают законы субъектов РФ (п. 2 ст. 378.2 НК).
В Системе Главбух вы найдете ответ на вопрос: как платить налог на имущество организаций при аренде и лизинге >>
Появятся дополнительные льготы по налогу на имущество
Максимальная ставка по налогу на имущество организаций будет 0,3 процента для жилых помещений, гаражей, машино-мест. Напомним, сейчас потолок – 2 процента. Пониженная ставка будет действовать для объектов, которые принадлежат личному фонду на праве собственности, а налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости. Исключение – объекты, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. Такие поправки Правительство предложило к основным направлениям налоговой политики (законопроект № 369931-8, принят в первом чтении). Предполагается, что изменения вступят в силу с 2024 года.
Кроме того, с нового года поменяется дата, с которой используется коэффициент 2 для земельного налога и авансов, если речь идет об участках под жилищное строительство на основании договора о комплексном развитии территории. Коэффициент 2 станет применяться не с даты регистрации прав на участки, а со дня выдачи разрешения на строительство жилых, в том числе многоквартирных, домов на них.
В ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях налоговой базой по земельному налогу будет не кадастровая стоимость, а нормативная цена земли. Для этого ее должны установить в регионах до 31 декабря 2023 года.
Как перечислить налог на имущество в бюджет
При каких условиях за недостроенный объект придется заплатить налог на имущество
Если у объекта есть кадастровая стоимость – это главное условие для уплаты налога. Но не единственное. По недостроенному объекту надо начислить налог на имущество организаций, если одновременно выполняются четыре условия:
- объект принадлежит организации, то есть она зарегистрировала на него право собственности;
- объект учтен в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в качестве незавершенного объекта строительства;
- законом субъекта РФ установлены особенности определения налоговой базы по налогу на имущество в отношении незавершенных строительством объектов;
- в ЕГРН внесена кадастровая стоимость объекта.
Подсказка от Системы Главбух: как определить движимое и недвижимое имущество для расчета налога >>
От чего не зависит уплата налога
Есть ли другие факторы, от которых зависит, платить налог или нет? Например, назначение участка, на котором находится недостроенный объект. Или использует ли компания объект в своей деятельности. И надо ли платить налог по недострою, если его нет в региональном перечне? Скажем сразу: эти факторы на обязанность платить налог не влияют.
Для уплаты налога на имущество организаций по недостроенному объекту назначение земельного участка роли не играет. Как и то, что объект не используется в хозяйственной деятельности (письмо Минфина от 25.05.2021 № 03-05-05-01/40072). Незавершенное строительство облагается по кадастровой стоимости, если в ЕГРН есть запись о недостроенном объекте (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК). И для него определена кадастровая стоимость.
Перечень объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости в конкретном регионе РФ, также значения не имеет (письмо Минфина от 05.10.2021 № 03-05-05-01/80305). Региональные власти вправе включать или не включать в указанный перечень ту недвижимость, которая указана в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК: бизнес-центры, торговые центры и т. д. Объекты незавершенного строительства в региональный перечень не входят.
Так что, если выполняются все необходимые условия, налог придется платить.
Памятка от Системы Главбух: как учесть продажу имущества, которое не ввели в эксплуатацию >>
На заметку
В каких случаях для недостроя определяют кадастровую стоимость
Будет у объекта незавершенного строительства кадастровая стоимость или нет, зависит от его владельца. Обычно такую стоимость определяют, когда регистрируют право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости. Или проводят его оценку, чтобы получить кредит в банке. Чтобы получить кадастровую стоимость, у объекта должны быть возведены основные конструкции. И официально установлена степень готовности объекта в техническом плане. Получив кадастровую стоимость, налог на имущество с объекта незавершенного строительства придется платить каждый год. Незавершенный строительством объект, у которого нет кадастровой стоимости, не может облагаться налогом исходя из среднегодовой стоимости. Так как он не признается основным средством (подп. 1 п. 1 ст. 374 НК).
Как рассчитать стоимость незавершенного производства
Можно ли подать в налоговую документы об изменении статуса объекта
А как быть, если статус объекта изменился? Например, незавершенный объект достроили и ввели в эксплуатацию. Бухгалтеры спрашивают: можно ли подать в инспекцию разрешение на ввод здания в эксплуатацию, техплан и другие документы, чтобы прекратить платить налог на имущество по недострою. Налоговики ответили, что нельзя. Для них основание начисления налога – это сведения из Росреестра.
Налоговые инспекции направляют российским организациям сообщения об исчисленных суммах налога на имущество. Для определения вида недвижимости Росреестр передает в налоговую сведения ЕГРН.
НК не предусматривает представление компанией в ИФНС документов для изменения полученных от Росреестра сведений о виде объекта недвижимости. В частности, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, технического плана многоквартирного дома, правоустанавливающих документов на земельный участок. Такие разъяснения – в письме ФНС от 24.05.2023 № БС-4-21/6469.
Сведения о недвижимости инспекция получает от Росреестра. Таким образом, их достоверность и обоснованность обеспечивает Росреестр. Однако при необходимости по инициативе УФНС вопрос об обоснованности отнесения в ЕГРН к ранее учтенным определенных объектов недвижимости может быть направлен в Росреестр.
Как застройщику получить разрешение
на ввод объекта в эксплуатацию
Опасно
Чем грозит эксплуатация незавершенного объекта
Некоторые компании идут на хитрость: держат мощности в стадии незавершенного строительства, чтобы не платить налог на имущество, а сами при этом эксплуатируют объект. Это опасно, сколь угодно долго продлевать статус незавершенного строительства не стоит. Налоговики легко обнаружат уловку и доначислят налог. Так что если компания не осуществляет необходимую доработку объекта, а в производстве он систематически участвует, тогда безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС признает его объектом налогообложения и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14 и др.).
Порядок регистрации прав на объект незавершенного строительства аналогичен порядку регистрации достроенного объекта недвижимости. Так как объект не достроен, на него нет разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в пакет документов для регистрации к заявлению на регистрацию прикладывают разрешение на строительство. Если разрешение на строительство для объекта не требуется согласно части 17 статьи 51 ГрК, то его заменит один из следующих документов: технический план недостроенного объекта (ч. 10 ст. 40 Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ); декларация об объекте недвижимости при отсутствии технического плана. Возможность такой замены предусмотрена с 4 августа 2023 года (ч. 22–23 ст. 40 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в ред. Закона от 24.07.2023 № 368-ФЗ, подп. «б» п. 2 Закона от 24.07.2023 № 368-ФЗ). Подробнее, читайте в Системе Главбух, которая входит в Актион Бухгалтерия.
- Статьи по теме:
- Активные и пассивные счета бухгалтерского учета 2024: таблица, примеры, проводки
- Как подтвердить применение УСН: справка, уведомление, образцы
- Новый учет НМА с 2024 года по ФСБУ 14/2022: оценка нематериальных активов
- Среднесписочная численность работников: что это, как рассчитать и примеры
- Счет 97 «Расходы будущих периодов»: что относится, как учесть в 2024 году
Срочные изменения по вашему ИНН
Уже треть работодателей интересуют навыки бухгалтера в Excel
Пройдите тест, который оценит, умеете ли вы работать с программой так, как это нужно работодателю.
Перейти к короткому тесту