Вопрос: Дом был сдан 2018 г., у застройщика эту квартиру на этапе строительства приобрел инвестиционный фонд, сейчас этот фонд продает квартиру физ. лицу. Какие есть нюансы при такой сделке, какой пакет докум должен предоставить инвестиционный фонд при сделке, как проверить прозрачность сделки?
Ответ: Перед приобретением нужно проверить объект на наличие обременений (залог, аренда и т.д.). Для этого нужно обязательно запросить выписку из ЕГРН. Затем:
- проверить, не ведется ли судебный спор в отношении объекта;
- исследовать правоустанавливающие документы – как был приобретен объект. Также изучить судебные материалы, по которым квартира перешла Сбербанку. Главное, на что Вам следует обратить внимание, – есть ли у третьих лиц право требовать объект в порядке виндикации. Исследовать нужно до глубины срока исковой давности. Это означает, что нужно проверить, есть ли риск подачи искового заявления от дольщика или пайщика, на которого был ранее оформлена квартира;
- провести визуальный осмотр квартиры;
- проверить будущие риски (не собираются ли сносить здание).
К примеру, следует учесть, что в случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 № 2-КГ18-1).
Обоснование
Инструкция: как купить недвижимость
Чтобы купить недвижимость, нужно:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
1. провести первичные переговоры;
2. проверить объект недвижимости;
4. согласовать форму и порядок оплаты;
6. собрать пакет документов для регистрации;
7. зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Еще читайте: скачать производственный календарь 2021 утвержденный правительством РФ
Шаг 1. Провести первичные переговоры
Нужно провести переговоры, чтобы согласовать главные условия сделки: определить стоимость объекта, сроки заключения договора.
При этом есть требования закона, которые нужно учитывать при переговорах о заключении договора.
Если покупатель не выполнит эти требования, то есть риск, что продавец привлечет покупателя к ответственности за недобросовестное ведение переговоров. Например, нельзя раскрывать и использовать конфиденциальную информацию – сообщать в Интернете цену объекта, если продавец ее скрывает.
И наоборот, покупатель вправе привлечь продавца к ответственности, если он недобросовестно ведет переговоры.
Шаг 2. Проверить объект недвижимости
Чтобы проверить объект недвижимости, нужно:
2. проверить открытые источники информации;
3. проверить, нет ли судебных споров в отношении объекта;
4. исследовать правоустанавливающие документы;
5. осмотреть объект;
Шаг 3. Проверить продавца
Чтобы проверить продавца, нужно:
1. исследовать открытые источники информации;
2. запросить и исследовать его документы;
3. проверить полномочия подписанта;
4. убедиться в праве продавца распоряжаться недвижимостью.
Шаг 4. Согласовать форму и порядок оплаты
Нужно определить выгодную для себя форму оплаты и согласовать вопросы оплаты с продавцом. Есть пять способов, как покупатель вправе оплатить недвижимость:
1. положить деньги в банковскую ячейку;
2. перечислить деньги на расчетный счет продавца;
4. внести оплату на депозит нотариуса;
5. выдать вексель.
Совет
Самый безопасный способ для покупателя – перечислить деньги на расчетный счет продавца после того, как регистрация состоялась. Однако на такой вариант редко соглашаются продавцы. Поэтому компромиссный вариант – положить деньги в банковскую ячейку. Это гарантия для обеих сторон.
Шаг 5. Составить договор
Покупателю нужно:
1) учесть особенности договора. Есть четыре случая, когда договор нужно удостоверить у нотариуса;
2) включить в договор существенные условия:
цену;
любое условие, которое для одной из сторон существенное.
Шаг 6. Собрать пакет документов для регистрации
Нет единого перечня документов, которые нужны для регистрации перехода права на любую недвижимость. В каждом случае набор документов зависит от вида недвижимости, ее сторон и иных условий.
Можно выделить:
стандартный набор документов, которые для регистрации необходимы всегда;
документы, которые нужно подать при определенных условиях.
К этим документам закон предъявляет общие требования. Если их нарушить, то Росреестр не примет документы.
Кроме того, есть документы, которые Росреестр не вправе требовать у покупателя недвижимости.
Шаг 7. Зарегистрировать право собственности в Росреестре
Чтобы зарегистрировать право, нужно:
убедиться, что Росреестр принял документы;
забрать договор и выписку из ЕГРН.
Совет
Чтобы продавец не имел оснований для отказа от сделки, нужно настоять на передаче недвижимости до регистрации. Например, когда покупатель помещает деньги в ячейку, продавец передает объект по акту приема-передачи.
Если не удалось добиться этого, то покупатель принимает объект по акту приема-передачи после регистрации.
Подробнее см. отдельную рекомендацию Передача объекта недвижимости: что необходимо проверить покупателю.
Если окажется, что продавец передал недвижимость с недостатками, то покупатель вправе предъявить продавцу претензии.