Нет, не нужно.
Общие требования к договору подряда установлены в статье 740 Гражданского кодекса РФ. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В статье 753 Гражданского кодекса РФ сказано, что сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
Однако, при ремонте многоквартирного дома такие требования выполнять невозможно. Так в постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2008 № А05-2786/2008 сказано, что договора на ремонт МКД является публичными договором подряда. В статье 426 Гражданского кодекса РФ сказано, что публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Таким образом, односторонних документов на проведение ремонт будет достаточно. Однако, собственников необходимо предупредить о необходимости предъявления претензий после окончания работ в разумный срок . По окончанию срока предъявления претензий УК может признать доходы.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip - версия
1. Рекомендация: Как управляющей компании отразить в бухучете ремонт дома
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:
- непосредственное управление;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Об этом сказано в части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
Состав общего имущества многоквартирного дома
К общему имуществу многоквартирного дома (ремонт которого обеспечивает управляющая компания) относятся, в частности:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
- межквартирные лестничные площадки, лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
-
иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы):
– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Полный перечень общего имущества приведен в разделе I Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.
Источники финансирования ремонта
Текущий ремонт общего имущества оплачивают наниматели и собственники жилых помещений, а также владельцы нежилых помещений. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны оплачивать собственники помещений. Это следует из статей 154 и 158 Жилищного кодекса РФ.
Законодательством также предусмотрена возможность проводить капитальный ремонт за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов (подп. 2 п. 1 ст. 165 и ч. 2 ст. 191 Жилищного кодекса РФ).
Бухучет
В бухучете поступление средств на ремонт многоквартирного дома отражайте в зависимости от источника финансирования.
Если ремонт софинансируется бюджетными средствами, в учете делайте проводки:
Дебет 76 Кредит 86
– отражена задолженность бюджета (сумма выделенных бюджетных средств);
Дебет 55 Кредит 76
– получены средства на ремонт из бюджета.
Такой вывод следует из пункта 7 ПБУ 13/2000 и Инструкции к плану счетов.
Средства на ремонт, поступающие от собственников и нанимателей помещений, отражайте в составе авансов:
Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
– получены средства на ремонт от собственника (нанимателя) помещения.
Это следует из Инструкции к плану счетов и пункта 3 ПБУ 9/99.
Порядок отражения в бухучете операций по расходованию полученных на ремонт средств зависит от того, подрядным или хозяйственным способом выполнен ремонт.
Если управляющая компания выполняет ремонт с привлечением подрядчика, то в бухучете сделайте следующие записи:
Дебет 20 Кредит 60
– отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен «входной» НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 20 Кредит 19
– сумма НДС, предъявленного подрядчиком, включена в расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 60 Кредит 51 (55)
– перечислена оплата стороннему подрядчику, выполняющему ремонт;
Дебет 90-2 Кредит 20
– списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);
Дебет 86 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет бюджетных средств);
Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.
Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.
Если управляющая компания выполняет ремонт собственными силами, то в бухучете сделайте следующие записи:
Дебет 10-5 Кредит 60
– приобретены материалы для ремонта;
Дебет 19 Кредит 60
– учтен входной НДС со стоимости материалов;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету входной НДС по материалам (для организаций на ОСНО);
Дебет 10-5 Кредит 19
– учтен входной НДС в стоимости материалов (для организаций на упрощенке);
Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…)
– отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами управляющей компании;
Дебет 86 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет бюджетных средств);
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (за счет средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);
Дебет 90-2 Кредит 20
– списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС к уплате в бюджет с выручки от реализации;
Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений.
Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.
Олег Хороший, советник налоговой службы РФ III ранга
2. Рекомендация: Как управляющей компании отразить при налогообложении ремонт дома. Организация применяет общую систему налогообложения
Налог на прибыль
Налоговый учет денежных средств, полученных на ремонт общего имущества многоквартирного дома, зависит от источников их получения:
- от собственников помещений или из бюджета при долевом участии в ремонте;
- от нанимателей по договору социального найма (по неприватизированным квартирам) и других граждан, которые собственниками не являются.
Средства, полученные от собственников помещений дома (или из бюджета) на проведение ремонта общего имущества, в доходах не учитывайте (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Это относится как к капитальному, так и к текущему ремонту (письмо Минфина России от 27 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/104).
Управляющей компании нужно обеспечить раздельный учет полученных средств. При отсутствии раздельного учета данные средства нужно будет включить в состав доходов при расчете налога на прибыль. Это следует из подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: нужно ли управляющей организации отразить в доходах при расчете налога на прибыль сумму экономии средств на ремонт, полученных от собственников помещений многоквартирного дома. Сумма экономии остается у управляющей компании в ее распоряжении
Да, нужно.
Средства целевого финансирования, полученные по основаниям и на условиях, предусмотренных в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ, не учитываются при расчете налога на прибыль при соблюдении двух условий:*
- управляющая компания должна организовать раздельный учет этих средств;
- полученные средства должны быть использованы строго по целевому назначению.
Это правило следует из абзаца 1 подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Если в результате проведения ремонта организация получает экономию целевых средств, которая остается в ее распоряжении, то такие средства признаются использованными не по целевому назначению. А значит, их нужно включить в состав внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ).
Такой вывод следует из писем Минфина России от 28 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/71, от 10 октября 2006 г. № 03-11-04/2/201. Хотя указанные письма действуют в отношении организаций на упрощенке, их можно применять и организациям на общей системе налогообложения (ст. 346.15, 251, 250 НК РФ).
Средства на ремонт, которые поступили от арендаторов общего имущества многоквартирного дома, от нанимателей жилых помещений на условиях социального найма, по общему правилу в доходах учесть нужно. Однако, если оформить такие отношения агентским договором, налогооблагаемые доходы они не увеличат. В таком случае управляющая компания выступает посредником между пользователями помещений многоквартирного дома и подрядчиком, оказывающим услуги по ремонту. А доходом управляющей компании будет являться посредническое вознаграждение. Подтверждают данный подход нормы подпункта 9 пункта 1 статьи 251, пункта 9 статьи 270 Налогового кодекса РФ и письмо Минфина России от 9 октября 2012 г. № 03-03-06/1/530.
Главбух советует: во избежание споров с проверяющими заключайте агентский договор до подписания договоров с подрядчиками.
В противном случае такое посредничество будет поставлено под сомнение. Поскольку в данной ситуации нельзя действовать в интересах третьих лиц, не имея на то предварительной договоренности с ними. Это следует из статьи 1011 Гражданского кодекса РФ и пункта 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. № 85.
НДС
Порядок начисления НДС при реализации услуг по ремонту многоквартирного дома зависит от того, выполняется ремонт подрядным или хозяйственным способом.
В первом случае реализация работ по ремонту в сумме, выставленной подрядной организацией, освобождена от НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ). В данном случае предполагается, что работы по ремонту управляющая компания реализует жильцам по цене приобретения, которая включает НДС (письма Минфина России от 5 марта 2013 г. № 03-07-14/6462 и от 12 марта 2010 г. № 03-07-14/18). От данной льготы можно отказаться (п. 5 ст. 149 НК РФ). См. подробнее Как отказаться от льготы по НДС (приостановить ее использование). В случае применения льготы сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для ремонта, учтите в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).*
Кроме того, средства, собранные управляющей организацией на ремонт (например, с собственников помещений), не нужно включать в налоговую базу по НДС, если они направляются в резерв на проведение капитального и текущего ремонта (п. 3 ст. 162 НК РФ, письмо Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399).
Главбух советует: поскольку законодательно не закреплено определение резерва на ремонт общего имущества жильцов многоквартирного дома, во избежание споров с проверяющими порядок его формирования и расходования разработайте и утвердите сами. Для этого можно поступить так.
Управляющая организация может включить в договор управления (протокол общего собрания собственников помещений) условие о том, что плата за ремонт, вносимая собственниками помещений, направляется на формирование резерва на проведение текущего или капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Порядок формирования и использования резерва можно оформить приложением к договору управления (если условие о создании резерва прописано в договоре) или в виде отдельного положения (если решение о создание резерва закреплено в протоколе общего собрания собственников).
При этом создавать резерв предстоящих расходов в налоговом учете нет оснований, поскольку средства, собранные на ремонт, являются предоплатой, а расходы на ремонт за счет собственников не учитываются для целей налогообложения
Такой вывод следует из статей 44 и 162 Жилищного кодекса РФ, подпункта 14 пункта 1 статьи 251 и статьи 324 Налогового кодекса РФ.
Если управляющая компания выполняет ремонт общего имущества многоквартирного дома собственными силами, реализация работ облагается НДС независимо от источника финансирования (п. 1 ст. 146 и ст. 154 НК РФ, письмо Минфина России от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). При этом тарифы, предъявляемые жильцам, формируйте с учетом НДС (письмо ФНС России от 15 марта 2013 г. № АС-3-3/904). Начислять НДС на стоимость ремонтных работ, производимых собственными силами, нужно, даже если управляющая компания создавала резерв на проведение капитального и текущего ремонта (письма Минфина России от 4 октября 2012 г. № 03-07-11/399, от 23 декабря 2009 г. № 03-07-15/169). НДС со стоимости товаров, работ, услуг, приобретенных для целей ремонта, примите к вычету в общем порядке (ст. 171 и 172 НК РФ).
Также НДС нужно начислить, если выполнен ремонт не общего, а частного внутриквартирного имущества. См. подробнее Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг).
Ситуация: нужно ли управляющей компании начислить НДС с суммы экономии средств на ремонт многоквартирного дома. Ремонт проводился подрядным способом. С согласия плательщиков сэкономленные средства остаются в распоряжении управляющей компании
Да, нужно.
Льгота по НДС, предусмотренная подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, применяется в отношении тех сумм, которые предъявлены подрядчиками.
Если фактическая сумма, потраченная на ремонт, оказалась меньше суммы средств, собранных с собственников помещений в доме, у управляющей компании образуется экономия.
Сумму экономии облагайте НДС в общем порядке (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поскольку иного механизма или льготы в отношении налогообложения НДС таких средств налоговое законодательство не предусматривает.*
Пример отражения в бухучете и при налогообложении расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме (подрядным способом). Все квартиры дома находятся в собственности граждан*
Управляющая компания «Альфа» применяет общую систему налогообложения, использует освобождение от НДС по операциям, предусмотренным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ.
Помимо коммунальных платежей, организация взимает с собственников помещений многоквартирного дома плату за ремонт. Из бюджета проведение ремонта не финансируется. По смете стоимость ремонта составляет 500 000 руб. Столько же получено от собственников помещений (суммарно за 2013 год).
В декабре 2013 года «Альфа» перечислила подрядной организации оплату за проведенные ремонтные работы – 495 600 руб. (в т. ч. НДС – 75 600 руб.). Сумму экономии с согласия собственников управляющая компания использует на оплату текущих расходов.
В учете были сделаны проводки:
Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты по авансам полученным»
– 500 000 руб. – получены средства на ремонт от собственников помещений;
Дебет 20 Кредит 60
– 420 000 руб. – отражены расходы на ремонт, выполняемый сторонними подрядчиками;
Дебет 19 Кредит 60
– 75 600 руб. – выделен входной НДС.
Принять входной НДС к вычету нельзя, поэтому бухгалтер включил его в стоимость работ:
Дебет 20 Кредит 19
– 75 600 руб. – скорректирована стоимость ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
– 495 600 руб. – перечислена оплата подрядчику за счет средств собственников помещений многоквартирного дома;
Дебет 20 Кредит 90-2
– 495 600 руб. – списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;
Дебет 62 Кредит 90-1
– 495 600 руб. – отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту (в сумме средств, полученных от собственников и нанимателей помещений);
Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62
– 495 600 руб. – зачтена предоплата, полученная от собственников (нанимателей) помещений;
Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 91-1
– 4400 руб. – учтены доходы от экономии средств на ремонт;
Дебет 91-2 Кредит 68 «Расчеты с бюджетом по НДС»
– 792 руб. (4400 руб. ? 18%) – начислен НДС к уплате в бюджет с суммы экономии средств на ремонт.
Сумму 4400 руб. при расчете налога на прибыль бухгалтер включил в состав внереализационных доходов.
Олег Хороший, советник налоговой службы РФ III ранга
22.04.2014г.
С уважением,
Александр Ермаченко, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Натальей Колосовой,
руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».