Действия арендодателя неправомерны, т.к. он в данном случае нарушает условия договора. Попросите его о выставлении двух счетов на оплату – один в у.е. на постоянную часть аренды, другой – в рублях на переменную часть. При отказе оформите претензию письменно.
Обоснование
Из рекомендации В.С. Анохина, доктора юридических наук, профессора, заслуженного юриста РФ, председателя Арбитражного суда Воронежской области в отставке
Как составить претензию
Форма и обязательные реквизиты претензии
Претензия должна быть составлена в письменной форме. В противном случае претензия не будет иметь юридической силы, не будет служить инструментом соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора, а ее отправитель не сможет подтвердить ее направление адресату.
Как правило, стороны прямо указывают в договоре, что любые претензии в связи с договором составляются в письменной форме.
Пример формулировки условия договора о составлении претензий в письменной форме
«Все споры и разногласия по вопросам исполнения, изменения или прекращения данного договора подлежат предварительному претензионному урегулированию. Заявленная претензия должна быть составлена в письменной форме».
Претензия составляется в свободной форме с соблюдением требований, установленных законом, сложившейся практикой и обычаями.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
Кому адресовать претензию
Претензия должна быть адресована именно тому лицу, которого отправитель считает нарушителем своих прав и к которому отправитель претензии будет предъявлять иск, если его требование не выполнят.
Так, если организация имеет дело с группой компаний (с холдингом), то нужно иметь в виду, что с точки зрения гражданского законодательства каждая из компаний, входящих в состав холдинга, – это самостоятельное юридическое лицо. И иск нужно предъявлять именно к той компании, которая является непосредственным контрагентом согласно условиям договора.
Если дела той или иной организации ведет управляющая компания, то претензию и в этом случае нужно направлять именно в саму организацию, являющуюся контрагентом по договору, а не в управляющую компанию.
Если претензия отправлена не той организации, к которой предъявлен иск, претензионный порядок не может считаться соблюденным, поскольку самому ответчику претензия не направлялась.
Ситуация: претензия была адресована генеральному директору юридического лица, а не самому юридическому лицу. Будет ли в этом случае претензионный порядок считаться соблюденным
Да, будет.
Генеральный директор является одним из органов юридического лица, следовательно, не является самостоятельным субъектом права, а все его действия приравниваются к действиям самого юридического лица (ст. 53 ГК РФ).
Претензионный порядок будет считаться соблюденным и в обратном случае: когда претензию адресовали самой организации вместо ее конкретного должностного лица. Дело в том, что в некоторых договорах стороны прописывают такое условие: требования одной из сторон направляются на рассмотрение определенному должностному лицу компании (например, финансовому директору В.В. Иванову). Может ли контрагент сослаться на то, что обязательный претензионный порядок не соблюден, если отправитель претензии забудет об этом условии и адресует ее самому юридическому лицу? Нет, это не повлечет неблагоприятных правовых последствий для отправителя претензии, но только если она направлена по надлежащему адресу. Суд решит, что обязательный претензионный порядок соблюден, так как претензия адресована стороне договора.
Кем должна быть подписана претензия
Претензия по общему правилу должна быть подписана заявителем лично.
Если заявитель – индивидуальный предприниматель, то подпись заявителя на претензии желательно скрепить печатью (при ее наличии).
Если заявитель – организация, то претензия составляется на бланке организации и подписывается руководителем организации либо иным лицом, которому предоставлено право подписи учредительными документами либо доверенностью. Подпись уполномоченного лица на претензии желательно (но не обязательно) заверить печатью организации. Это придаст получателю претензии большую уверенность в том, что претензия действительно исходит от уполномоченного на ее подписание лица.
Пример из практики: суд признал претензионный порядок несоблюденным, так как претензии были подписаны по доверенности, которую генеральный директор ООО выдал еще до того, как был назначен на эту должность
ООО «Р.» (истец) обратилось к перевозчику (ответчик) с требованием о взыскании денежных средств за просрочку доставки товаров.
В качестве доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования возникшего спора истец представил претензии от 25 июня и от 3 августа 2009 года, подписанные по доверенности, выданной 15 июня 2009 года генеральным директором истца гражданином П.
Вместе с тем, как следовало из представленных документов (а именно из решения участника ООО), С.А. Попов был избран генеральным директором ООО лишь с 22 марта 2010 года. Иных доказательств, подтверждающих полномочия Попова как генерального директора истца выдать 15 июня 2009 года доверенность на предъявление и подписание претензий в адрес ответчика, в суд не было представлено.
Судебные инстанции в связи с этим сделали вывод, что претензионный порядок урегулирования возникшего спора истцом не был соблюден, в связи с чем иск на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ был оставлен без рассмотрения (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2010 г. № 07АП-8134/10 по делу № А45-10175/2010).
Указание даты на претензии
На претензии можно указать дату ее составления и подписания. Если претензию отправляет организация – на претензии указывается также исходящий номер. Однако эти реквизиты не обязательны. В любом случае будет иметь значение не дата составления претензии, а дата ее отправки по почте и вручения адресату.
Указание обратного адреса
В претензии желательно указывать почтовый адрес, по которому лицо, направившее претензию, желает получить ответ. Это особенно важно, если у организации сменилось местонахождение, юридический адрес не совпадает с фактическим местонахождением организации, направившее претензию физическое лицо фактически проживает не по месту своей регистрации и т. п.
Содержание претензии
Текст претензии должен включать в себя следующую информацию:
1. Обстоятельства, из которых возникло правоотношение между заявителем претензии и потенциальным нарушителем.
Пример описания в претензии обстоятельств, из которых возникло правоотношение
«ООО "Ромашка" (арендодатель) и ООО "Витязь" (арендатор) 1 июня 2010 г. был заключен договор аренды сроком на 11 месяцев, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору помещение для использования под офис по адресу: 101001, г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, 8-й этаж».
2. Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении или об угрозе нарушения прав отправителя претензии.
Пример описания в претензии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав
«По условиям договора аренды ООО "Витязь" было обязано ежемесячно перечислять ООО "Ромашка" арендную плату в размере 30 000 руб. Однако в период с 1 декабря 2010 года по 1 февраля 2011 года указанное обязательство арендатором не исполнялось, в результате чего у арендатора перед арендодателем возникла задолженность в размере 60 000 руб.».
3. Ссылки на документы, подтверждающие обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований заявитель претензии.
Пример ссылки на подтверждающие документы
«Размер задолженности ООО "Витязь" перед ООО "Ромашка" подтвержден актом сверки взаиморасчетов между сторонами договора аренды по состоянию на 10 февраля 2012 года».
4. Ссылки на нормативно-правовые акты и положения договора, обосновывающие требования заявителя претензии.
Пример ссылки на нормативно-правовые акты и положения договора
«В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан вносить плату за пользование имуществом. В соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 1 июня 2010 года арендатор обязан перечислять арендную плату не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца. В соответствии с пунктом 9.1 договора в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 процента от размера задолженности за каждый день просрочки».
Ситуация: необходимо ли приводить в претензии все аргументы и фактические обстоятельства, на которых основано требование
Ответ на этот вопрос зависит от того, с какой целью направляется претензия и каковы перспективы спора.
С одной стороны, если кажется, что судебного разбирательства все равно не избежать, необязательно раскрывать в претензии абсолютно все свои доводы. Это позволит заявить их уже в иске или в ходе судебного процесса. Тогда у контрагента будет меньше времени на то, чтобы найти способ их опровергнуть.
С другой стороны, если с контрагентом вполне реально урегулировать спор, не доводя дело до суда, лучше указать в претензии все свои аргументы и доводы в их подтверждение. В противном случае имеется риск того, что контрагент посчитает полученную претензию необоснованной и отклонит ее, а отправителю претензии придется обращаться в суд для защиты своих прав. В этом случае основная цель направления претензии – урегулирование спора без обращения в суд – останется не достигнутой. Поэтому при составлении претензии все же не стоит умалчивать о фактах и правовых нормах, обосновывающих серьезность избранной позиции и правоту отправителя претензии.
5. Требование лица, направляющего претензию, и срок его исполнения.
Требование должно быть сформулировано четко и ясно, не должно допускать каких-либо разночтений и должно основываться на указанных в претензии фактических обстоятельствах и нормах права.
Пример формулировки требования в претензии
«На основании изложенного прошу в срок до 1 октября 2012 года погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 60 000 руб. в полном объеме. В случае невыполнения указанного требования ООО "Ромашка" будет вынуждено обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Витязь" задолженности по арендной плате и неустойки за время просрочки».
Внимание: если лицо, которое направляет претензию, не сформулирует в ней требование к своему контрагенту, это может повлечь негативные последствия для заявителя претензии.
Дело в том, что претензия должна обязательно содержать требование заинтересованного лица к своему контрагенту об урегулировании спора с помощью вполне определенного способа защиты нарушенного права, который предусмотрен в законе.
Если претензия содержит все иные необходимые сведения, но не содержит требование заявителя к своему контрагенту, то последствия направления такой претензии будут различаться в зависимости от того, предусмотрен ли в законе или в договоре обязательный претензионный порядок урегулирования возникшего спора.
Если такой порядок не предусмотрен, то в таком случае претензия просто может не достичь того эффекта, которого желал заявитель. Это связано с тем, что контрагент может не понять, чего именно от него хочет лицо, которое направило претензию.
Если в законе или договоре обязательный претензионный порядок урегулирования возникшего спора, то такая претензия не будет считаться доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Соответственно, если ответчик заявит в суде о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, то в этом случае суд оставит исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Такая правовая позиция изложена в постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2014 г. по делу № А60-48586/2013.
Пример из практики: суд апелляционной инстанции признал обязательный претензионный порядок урегулирования спора несостоявшимся, поскольку в претензии заявитель не указал требование к своему контрагенту.
Муниципальное казенное учреждение обратилось в арбитражный суд с требованием к Государственному унитарному предприятию о расторжении муниципального контракта на техническое обслуживание и текущий ремонт газопровода высокого давления. Исковое заявление было мотивировано тем, что ответчик неоднократно допускал существенные нарушения условий контракта.
Суд первой инстанции признал нарушения условий контракта, допущенные ответчиком, существенными и удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции с этим не согласился и указал следующее.
Требование о расторжении договора сторона может заявить в суд только в двух случаях:
- если сторона получит отказ контрагента на предложение расторгнуть договор;
- если сторона не получит ответ от контрагента на предложение расторгнуть договор в срок, который указан в предложении или установлен в законе либо в договоре, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Такие правила установлены в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.
При этом спор о расторжении договора суд может рассмотреть по существу только в случае, если истец представит доказательства, которые подтверждают принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком в досудебном порядке (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Кроме того, в исковом заявлении должны быть указаны сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен в законе или договоре. А к самому исковому заявлению истец должен приложить документы, которые подтверждают соблюдение такого порядка. Такие правила установлены в пункте 8 части 2 статьи 125 и в пункте 7 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, которая осуществляется посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.
Претензия – требование заинтересованного лица, которое направлено непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного в законе. Претензия облекается в форму письменного документа, который содержит:
- четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т. д.);
- обстоятельства, на которых основываются требования;
- доказательства, которые подтверждают эти обстоятельства, со ссылкой на соответствующее законодательство;
- сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке);
- иные сведения, которые необходимы для урегулирования спора.
Направленные в адрес ответчика претензии не могут являться доказательствами соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Дело в том, что в этих претензиях указаны сведения о нарушении условий контракта со стороны ответчика, но не содержится предложение ответчику расторгнуть контракт.
Других доказательств, которые подтверждают направление в адрес ответчика предложений о расторжении спорного контракта, истец не представил.
Поэтому досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден.
Это нарушение на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для того, чтобы заявление было оставлено без рассмотрения.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и оставил исковое заявление без рассмотрения (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2014 г. по делу № А60-48586/2013).
Предмет материально-правового требования, заявленный в претензии, должен быть сформулирован точно так же, как он будет указан в исковом заявлении, которое организация подаст в случае неисполнения предполагаемым нарушителем требований, изложенных в претензии.
Если предмет требований, указанных в исковом заявлении, не совпадает с требованиями, изложенными в претензии, суд признает претензионный порядок несоблюденным (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 декабря 2003 г. № А33-9989/03-С4в-Ф02-4151/03-С2). Например, если в претензии содержалось лишь требование о погашении основного долга, а в исковом заявлении содержится требование о расторжении договора, то в отношении требования о расторжении договора обязательный досудебный порядок будет не соблюден.
Если лицо собирается предъявить своему контрагенту несколько требований, то все такие требования в обязательном порядке нужно указать в претензии (например, требование о взыскании основного долга и неустойки). В противном случае досудебный порядок будет соблюден только в отношении тех требований, что лицо указало в претензии.
Пример из практики. Арбитражный суд округа указал, что при обращении истца с требованием о взыскании с ответчика как основного долга, так и процентов претензионный порядок должен быть соблюден по отношению к каждому из требований
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с муниципального бюджетного учреждения процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате стоимости оказанных услуг.
Ответчик заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, который был предусмотрен в договоре между сторонами.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленное ходатайство и оставил исковое заявление без рассмотрения.
Суд апелляционной инстанции оставил определение суда первой инстанции без изменения.
Арбитражный суд округа указал следующее.
Досудебный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру – процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, которая осуществляется посредством направления соответствующего предложения и получения ответа на него.
Под принятием мер по урегулированию спора с ответчиком нужно понимать требование заинтересованного лица, которое направлено непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного в законе.
Отличительная особенность досудебного порядка урегулирования спора как примирительной процедуры заключается в обязательной «письменности», документарности. Это позволяет реализовать защитительный потенциал досудебного порядка и способствует созданию доказательственной базы в случае, если стороны не смогли урегулировать спор и передали его на разрешение в арбитражный суд.
В договоре на оказание услуг между сторонами предусмотрен претензионный порядок урегулирования возникающих споров между сторонами по исполнению и расторжению договора. Данное обстоятельство стороны не оспаривают.
В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истец представил претензию, направленную в адрес ответчика, в которой было заявлено требование об оплате задолженности по договору. Требование о предъявлении к оплате неустойки в указанной претензии отсутствовало.
В случае обращения истца с требованием о взыскании с ответчика как основного долга, так и процентов претензионный порядок должен быть соблюден по отношению к каждому из требований.
Поскольку истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок в отношении требования о взыскании процентов на сумму основного долга, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному выводу о том, что исковое заявление должно было быть оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
На основании изложенного арбитражный суд округа оставил обжалованные судебные акты без изменения (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 марта 2015 г. по делу № А12-7998/2014).
Ситуация: нужно ли указывать в претензии точную сумму процентов, которые истец планирует взыскать с ответчика в судебном порядке в случае невыполнения требований претензии
Нет, не нужно.
В претензии необходимо указать лишь точную сумму основного долга. Точную сумму дополнительных требований – не стоит. При обращении в суд ее нужно будет подсчитать на дату предъявления иска (которая на момент предъявления претензии еще неизвестна). А после вынесения судебного решения об удовлетворении заявленных требований эта сумма может быть проиндексирована на день исполнения решения суда (ч. 1 ст. 208 ГПК РФ, ч. 1 ст. 183 АПК РФ).
Например, в претензии о взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ достаточно указать на взыскание процентов в судебном порядке, если сумма основного долга не будет погашена (определение ВАС РФ от 20 января 2010 г. № ВАС-17943/09).
При определении в претензии срока исполнения требований необходимо учитывать следующее.
Во-первых, срок выполнения содержащихся в претензии требований должен быть разумным, то есть учитывать реальную возможность исполнить претензию в указанный срок и (или) известить заявителя претензии о принятом решении. В среднем на исполнение требований претензии предоставляют срок до одного месяца.
Во-вторых, если претензия предъявлена в рамках обязательного претензионного порядка урегулирования спора, то сроки исполнения требований по умолчанию установлены в соответствующих нормативных актах. Так, согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, срок ответа на требование об изменении или о расторжении договора составляет тридцать дней, но может быть изменен как в большую, так и в меньшую сторону договором или самой претензией.
Если в претензии заявитель предоставляет должнику срок для выполнения своих требований, то желательно указать, что этот срок не является офертой на изменение условий договора.
Дело в том, что суд может расценить претензию, в которой не содержится такой оговорки, как предложение одной из сторон другой стороне на изменение условий договора. Это несет для заявителя определенные риски, которые связаны с тем, что в таком случае заявитель претензии лишается как права расторгнуть договор по истечении срока, указанного в претензии, так и права взыскать санкции в связи с фактом неисполнения своих обязательств контрагентом.
Чтобы точно избежать такого рода рисков, рекомендуется вставить в текст претензии оговорку следующего содержания: «Настоящая претензия не является офертой на изменение сроков исполнения обязательства и не отменяет право кредитора взыскать с должника санкции за просрочку исполнения условий заключенного договора».
6. Расчет взыскиваемой суммы.
Пример расчета взыскиваемой суммы в претензии
«Расчет суммы задолженности по арендной плате:
- декабрь 2010 года – 30 000 руб.;
- январь 2011 года – 30 000 руб.
Итого: 30 000 руб. + 30 000 руб. = 60 000 руб.».
7. Описание прилагаемых к претензии документов.
Пример описания приложенных к претензии документов
«Приложение: копия акта сверки взаиморасчетов по состоянию на 10 февраля 2011 года».