Законодательство не содержит ограничений для застройщика по применения упрощенки. При привлечении средств целевого финансирования от стороннего инвестора организации нужно вести раздельный учет средств, полученных от инвестора, и расходов, понесенных за счет данных средств - средств целевого финансирования (в том числе оплаты строительных работ генподрядчику). Включать в расчет единого налога средства целевого финансирования, полученного от инвестора, не нужно. Доходом застройщика будет являться выручка, полученная им от оказания услуг застройщика.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия
Рекомендация:Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик* (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Бухучет
Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:*
подрядным способом;
собственными силами.
УСН
Порядок расчета единого налога при упрощенке по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:*
подрядным способом;
собственными силами.
При подрядном способе строительства доходом застройщика от долевого строительства является вознаграждение за оказанные дольщикам услуги.*
Средства целевого финансирования, поступившие от дольщиков на строительство объекта, в доходах не учитывайте (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). При этом застройщик обязан вести раздельный учет доходов, полученных в рамках целевого финансирования.* Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование.
Если застройщик выполняет строительство собственными силами, то в доходах учитывайте все поступившие от дольщиков средства. Это объясняется тем, что застройщик в этом случае выполняет функции подрядчика.* Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.
Кроме того, застройщик может строить часть квартир в жилом доме за счет собственных средств, с целью их дальнейшей продажи. В таком случае застройщик учитывает в доходах выручку от реализации квартир в жилом доме (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249 НК РФ).
Независимо от выбранного объекта налогообложения (доходы или доходы за вычетом расходов) доходы застройщика от реализации услуг (квартир) увеличивают налоговую базу по единому налогу (п. 1 ст. 346.15 и п. 1 ст. 249 НК РФ). Доходы признавайте в том отчетном (налоговом) периоде, в котором услуга (квартира) была оплачена* (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее о порядке налогового учета доходов при упрощенке см. С каких доходов нужно заплатить единый налог при упрощенке.
Учет расходов застройщика по договору участия в долевом строительстве зависит от того, какой объект налогообложения применяет организация. Если организация платит единый налог с доходов, то затраты застройщика ее налоговую базу не уменьшают. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения организация вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами и ведет строительство подрядным способом, то налоговую базу по единому налогу он определяет как экономию средств, полученных от дольщиков, по сравнению с расходами на строительство* (письмо Минфина России от 20 января 2012 г. № 03-11-06/2/7).
Если застройщик выполняет строительство собственными силами, порядок отражения расходов при расчете единого налога будет таким же, как у подрядчика.
В случае строительства жилых домов за счет собственных средств с целью дальнейшей продажи квартир выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Такими расходами могут быть, в частности:
материальные расходы, в том числе расходы на покупку сырья и материалов;
расходы на оплату труда и т. д.
Подробнее о том, как учитывать расходы при расчете единого налога, см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога на упрощенке.
О.Д. Хороший
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
3. Рекомендация: Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы, связанные с получением дохода, при строительстве объекта для стороннего инвестора
УСН
При подрядном способе строительства налоговую базу по единому налогу определяйте в следующем порядке.*
Если застройщик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет разница между выручкой, полученной от оказания услуг, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом застройщик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке.
Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении негосударственное целевое финансирование. Налоговую базу по единому налогу такие расходы не уменьшают* (п. 17 ст. 270 НК РФ).
Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает единой налог в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда.
О.Д. Хороший
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени