Если договором предусмотрена передача дольщику нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Налог нужно начислить с суммы своего вознаграждения (в т. ч. экономии). Возмещаемые инвестором расходы на строительство объекта подрядным способом включать в налоговую базу по НДС не нужно. Застройщик в таких отношениях выступает посредником между подрядчиками и инвестором.
Если счет-фактура оформлен с ошибкой, неверно указана сумма налога, то принять к вычету НДС не вправе. Одним из условий для вычета НДС является наличие правильно оформленного счета-фактуры с выделенной суммой входного налога. Не лишают организацию права на вычет только ошибки, которые не мешают однозначно идентифицировать продавца, покупателя, наименование и стоимость товаров (работ, услуг, имущественных прав), а также ставку и сумму налога. Поэтому в данном случае счет-фактуру нужно исправить. Порядок исправления счетов-фактур приведен ниже в полном ответе.
По вопросу заключения договора рекомендуем обратиться к юристам. БСС «Система Главбух» не рассматривает вопросы с юридической точки зрения.
Обоснование
Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов
Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:
- подрядным способом;
- собственными силами.
При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
- Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию работ (услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);
- Как учесть при расчете налога на прибыль доходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.
При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:
- средства, полученные от дольщиков по договору участия в долевом строительстве;
- вознаграждение застройщика по договору. Это правило действует и в случае, когда вознаграждение определяется как сумма экономии целевых средств дольщиков (письма Минфина России от 23 декабря 2015 г. № 03-07-07/75494 и от 29 июля 2011 г. № 03-07-07/43).
Эта льгота действует только в отношении строительства жилых помещений. Когда же застройщик получает вознаграждение за услуги по долевому строительству объектов производственного назначения, заплатить НДС нужно.
К объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России, к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для их личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС.
Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 31 октября 2016 г. № 03-07-15/63397, от 6 апреля 2016 г. № 03-07-10/19538 и от 28 ноября 2014 г. № 03-07-10/60920, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.
По облагаемым и не облагаемым НДС операциям застройщик должен обеспечить раздельный учет (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора
При строительстве подрядным способом реализация услуг застройщика облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). То есть с суммы своего вознаграждения (в т. ч. экономии) застройщик должен начислить и заплатить НДС. Возмещаемые инвестором расходы сюда не входят. Застройщик в таких отношениях выступает посредником между подрядчиками и инвестором. Такой вывод следует из пункта 22 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33 и пункта 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ.
Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
- день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.
Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ.
Подробнее о том, как начислить НДС при получении вознаграждения, см. Как начислить НДС с посреднических операций.
Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает налоги в том же порядке, что и подрядчик.
Из рекомендации
Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
Когда входной НДС можно принять к вычету
В общем случае входной НДС принимайте к вычету, если одновременно выполняются следующие четыре условия:
- налог предъявлен поставщиком;
- товары, работы или услуги приобретены для облагаемых НДС операций, в том числе и для перепродажи;
- приобретенные товары, работы или услуг приняты на учет;
- получен правильно оформленный счет-фактура (универсальный передаточный документ).
Об этом сказано в статьях 169, 171, 172 Налогового кодекса РФ.
Из рекомендации
Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
В каких случаях организация может быть лишена права на вычет НДС
Плательщики НДС, которые не используют освобождение по статье 145 Налогового кодекса РФ, лишаются права на вычет:
- если входной налог не предъявлен поставщиком (исполнителем);
- если имущество (работы, услуги, имущественные права), по которым предъявлен входной НДС, приобретены для использования в операциях, не облагаемых НДС;
- если имущество (работы, услуги, имущественные права), по которым предъявлен входной НДС, не приняты к учету;
- если у организации отсутствует правильно оформленный счет-фактура с выделенной суммой входного НДС. При этом ошибки, которые не мешают однозначно идентифицировать продавца, покупателя, наименование и стоимость товаров (работ, услуг, имущественных прав), а также ставку и сумму налога, не лишают организацию права на вычет.
Это следует из положений статьи 171 и абзаца 2 пункта 2 статьи 169 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: можно ли принять к вычету НДС по счету-фактуре, в котором сумма налога указана без копеек (округлена до целого рубля)
Нет, нельзя.
В отличие от Порядка заполнения декларации по НДС ни статья 169 Налогового кодекса РФ, ни постановление Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137, не предусматривают возможность округления показателей в счетах-фактурах.
Продавец рассчитывает сумму налога исходя из цены реализации товара (работ, услуг), умноженной на соответствующую налоговую ставку. Получившееся значение указывает в графе 8 «Сумма налога, предъявляемая покупателю» счета-фактуры (подп. 11 п. 5, подп. 7 п. 5.1, подп. 11 п. 5.2 ст. 169 НК РФ). Если полученная сумма НДС выражается в рублях и копейках, то в таком же виде она должна быть отражена в счете-фактуре. Об этом сказано в пункте 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137.
Норма пункта 6 статьи 52 Налогового кодекса РФ, согласно которой сумма налога должна быть рассчитана в полных рублях, на правила заполнения счетов-фактур не распространяется. Она регулирует порядок расчета налогов, которые подлежат уплате в бюджет. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 1 апреля 2014 г. № 03-07-РЗ/14417.
Из рекомендации
Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
Как исправить счет-фактуру
Одним из обязательных условий применения вычета по НДС является наличие правильно оформленного счета-фактуры (корректировочного счета-фактуры) на приобретенное имущество (работы, услуги, имущественные права) или выплаченный аванс (п. 2 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ). НДС принимайте к вычету в сумме, выделенной в счете-фактуре (корректировочном счете-фактуре).
На основании счетов-фактур (корректировочных счетов-фактур), оформленных в соответствии с правилами налогового законодательства, а также при выполнении других условий, перечисленных в статьях 171 и 172 Налогового кодекса РФ, организация может принять НДС к вычету (п. 2 ст. 169 НК РФ).
Налоговые инспекции не вправе отказать организации в вычете, если:
1) счет-фактура или корректировочный счет-фактура содержит все обязательные реквизиты, предусмотренные пунктом 5 или 5.1 и 5.2 статьи 169 Налогового кодекса РФ, и подписан лицами, указанными в пункте 6 статьи 169 Налогового кодекса РФ;
2) счет-фактура (корректировочный счет-фактура) содержит дополнительные реквизиты или сведения (письма Минфина России от 9 февраля 2012 г. № 03-07-15/17, ФНС России от 18 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11915);
3) счет-фактура заполнен комбинированным способом (часть реквизитов заполнена вручную, а часть – на компьютере (п. 2 раздела II приложения 4 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137);
4) в счете-фактуре, в том числе в корректировочном счете-фактуре, допущены ошибки, которые не мешают идентифицировать:
- продавца (исполнителя) или покупателя (заказчика);
- наименование и стоимость реализованных товаров (выполненных работ, оказанных услуг, переданных имущественных прав);
- налоговую ставку и сумму НДС, предъявленную покупателю.
Это следует из положений пункта 2 статьи 169 Налогового кодекса РФ.
Если в счете-фактуре (корректировочном счете-фактуре) допущена техническая ошибка, в первоначальный документ необходимо внести исправления. То есть выставить исправленный счет-фактуру. Корректировочные счета-фактуры в таких случаях не составляйте. Даже если ошибка допущена при указании цены (тарифа), налоговой ставки или стоимости товаров (работ, услуг). Об этом сказано в письмах Минфина России от 8 августа 2012 г. № 03-07-15/102 и ФНС России от 12 марта 2012 г. № ЕД-4-3/4143.
Исправления в счета-фактуры, составленные по старым формам, вносятся по правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914. Это следует из положений пункта 2 постановления Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137 и письма Минфина России от 31 января 2012 г. № 03-07-15/11.
При исправлении счетов-фактур (в т. ч. корректировочных), составленных по формам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137, продавец (исполнитель) должен составить новые (исправленные) счета-фактуры (корректировочные счета-фактуры). При этом в исправленном счете-фактуре нельзя изменять данные строки 1 первичного счета-фактуры. Вместо этого в строке 1а нужно указать порядковый номер и дату исправления первичного счета-фактуры. Об этом сказано в пункте 7 приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137.
При исправлении корректировочного счета-фактуры в новом экземпляре корректировочного счета-фактуры не допускается изменение показателей в строках 1 и 1б первичного корректировочного счета-фактуры. В этом случае заполняется строка 1а, в которой указываются порядковый номер и дата исправления.
Остальные реквизиты исправленного счета-фактуры (в т. ч. первоначально не заполненные или уточненные), включая изменение инициалов уполномоченного лица, подписавшего счет-фактуру, указываются в общем порядке.
Такой порядок предусмотрен пунктом 6 приложения 2 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137.
Пример внесения изменений в первичный и корректировочный счета-фактуры
ООО «Торговая фирма "Гермес"» (продавец) и ЗАО «Альфа» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 16 февраля 2015 г. № 18. Согласно этому договору «Гермес» поставляет «Альфе» следующие товары:
1. Сухое молоко – 10 000 пакетов. Отпускная цена одного пакета (без НДС) составляет 30 руб./пакет. Общая стоимость партии (без НДС) – 300 000 руб. (10 000 пакетов * 30 руб./пакет).
Сухое молоко облагается НДС по ставке 10 процентов (перечень, утвержденный постановлением Правительства РФ от 31 декабря 2004 г. № 908). Поэтому сумма НДС, которую «Гермес» предъявил «Альфе», составила 30 000 руб. (10 000 пакетов * 30 руб./пакет * 10%).
Таким образом, общая стоимость партии сухого молока (с учетом НДС) равна 330 000 руб. (300 000 руб. + 30 000 руб.).
2. Газированную воду – 10 000 бутылок. Отпускная цена одной бутылки (без НДС) – 15 руб./бутылку. Общая стоимость партии (без НДС) – 150 000 руб. (10 000 бутылок * 15 руб./бутылку).
Газированная вода облагается НДС по ставке 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ). Поэтому сумма НДС, которую «Гермес» предъявил «Альфе», составила 27 000 руб. (10 000 бутылок * 15 руб./бутылку * 18%).
Таким образом, общая стоимость партии газированной воды (с учетом НДС) равна 177 000 руб. (150 000 руб. + 27 000 руб.).
Товары были отгружены 17 февраля 2015 года. На отгруженные товары «Гермес» выставил «Альфе» счет-фактуру и зарегистрировал его в книге продаж.
При приемке товара выяснилось, что вместо 10 000 бутылок газированной воды «Гермес» отгрузил 11 000 бутылок. 20 февраля стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в котором зафиксировали изменение объема поставки.
26 февраля «Гермес» оформил корректировочный счет-фактуру.
После оформления корректировочного счета-фактуры бухгалтер «Гермеса» обнаружил, что в счетах-фактурах (как в первичном, так и в корректировочном) неправильно указан адрес «Альфы» (вместо «ул. Михалковская, д. 20» указано «ул. Михалковская, д. 21»).
27 февраля «Гермес» оформил исправленные экземпляры счетов-фактур (как первичного, так и корректировочного).
Счет-фактура (корректировочный счет-фактура) с внесенными в него исправлениями подписывается руководителем и главным бухгалтером организации или уполномоченными на то доверенными лицами (п. 6 ст. 169 НК РФ). Подробнее об этом см. Кто может подписать счет-фактуру.
Все счета-фактуры, в том числе корректировочные и исправленные, выставленные продавцами (исполнителями) и полученные покупателями (заказчиками), должны быть зарегистрированы у них в книгах покупок и книгах продаж. На основании этих книг определяется сумма вычета (доплаты, восстановления) по НДС за налоговый период.
О порядке отражения в книге покупок и книге продаж исправленных или корректировочных счетов-фактур см.: