Получение права на квартиру от застройщика учтите так:
- Д 76 «Инвестирование в квартиры» - К 62 «Расчеты с застройщиком»
Эта сумма будет для Вас авансом в неденежной форме, с которого нужно начислить НДС. НДС нужно начислить со всей стоимости, по которой Вы получили право: 1095120 рублей. Причем принять к вычету этот НДС Вы не сможете, нужно будет обращаться в налоговую для возврата НДС с аванса. Полученный аванс не учитывается в доходах по налогу на прибыль.
Реализацию права на квартиру физлицу отразите как выручку от финансовых услуг:
- Д 62(76) – К 91.1 – отразите выручку по стоимости, за которую реализуется право требования. В этой же сумме отразите выручку от реализации финансовых услуг в налоговом учете.
- Д 91.2 – К 76 «Инвестирование в квартиры» - спишите стоимость права на квартиру в прочий расход. В налоговом учете отразите расходы по реализации финансовых услуг в аналогичной сумме.
Эта операция облагается НДС – налог считается с разницы между стоимостью, за которую были проданы права и стоимостью покупки. У Вас стоимость покупки больше чем стоимость продажи. Поэтому НДС уплачивать не придется. Однако опять возникает аванс для целей учета НДС – Вы получили денежные средства от физлица раньше, чем зарегистрировали право. Т.е. нужно начислить НДС с аванса.
Обоснование
Передача прав на жилые и нежилые помещения
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени
При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:
Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение
ООО «Торговая фирма "Гермес"» 2 декабря 2013 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2014 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.
3 февраля 2014 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 18/118 = 30 509 руб.
Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.
2 декабря 2013 года:
Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.
3 февраля 2014 года:
Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;
Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.
Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2014 года.
Как начислить НДС с аванса в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг)
Ситуация: нужно ли начислить НДС с суммы предоплаты, полученной в неденежной форме при бартерной операции
Да, нужно.
Предоплата облагается НДС независимо от того, в какой форме – денежной или натуральной – она получена (письма Минфина России от 10 апреля 2006 г. № 03-04-08/77, ФНС России от 28 февраля 2006 г. № ММ-6-03/202). В любом случае НДС к уплате в бюджет нужно начислить либо в день отгрузки или передачи товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав), либо в день их оплаты. Смотря какое из событий произошло раньше. Об этом сказано в пункте 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ.
Сумму НДС, рассчитанную со стоимости имущества, которое получено в качестве предоплаты, предъявите покупателю (абз. 2 п. 1 ст. 168 НК РФ). Для этого в течение пяти дней со дня получения аванса выставьте счет-фактуру. Это следует из положений пункта 3 статьи 168 Налогового кодекса РФ и подпункта «з» пункта 1 приложения 1 к постановлению Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137.
Подробнее об этом см. Как начислить НДС по товарообменным (бартерным) операциям.
Андрея Кизимова, действительного государственного советника РФ 3-го класса, кандидата экономических наук
Как цессионарию оформить и отразить в бухучете и при налогообложении переуступку права требования
Цессионарий, купив право требования, может уступить его (т. е. продать) другому лицу. Это называется переуступкой права требования. Переуступка права требования оформляется в том же порядке, что и первоначальная уступка права (т. е. путем заключения договора цессии).
Бухучет
Право требования, которое цессионарий переуступает, учитывается у него в составе финансовых вложений на счете 58 «Финансовые вложения». Подробнее об этом см. Как цессионарию оформить, отразить в бухучете и при налогообложении уступку права требования. При его переуступке происходит выбытие финансовых вложений (т. е. реализация имущественных прав) (п. 25 ПБУ 19/02).
В бухучете реализацию финансовых вложений отражайте на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Сумму, по которой цессионарий продает принадлежащее ему право требования, учтите в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99). Покупную стоимость переуступаемого права требования с учетом расходов, связанных с его приобретением (например, консультационные услуги), признайте в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99, п. 9 ПБУ 19/02).
При этом доходы и расходы отразите на дату подписания договора, а в случае обязательной регистрации или нотариального удостоверения договора – на дату его регистрации или заверения (п. 12 ПБУ 9/99, п. 16 ПБУ 10/99).
Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов и расходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Переуступку дебиторской задолженности отражайте следующими проводками:
Дебет 76 Кредит 91-1
– реализовано ранее приобретенное право требования;
Дебет 91-2 Кредит 58
– учтена в составе расходов стоимость приобретенного ранее права требования;
Дебет 51 (50...) Кредит 76
– получено в счет оплаты от покупателя права требования (по договору переуступки права требования).
Такой порядок предусмотрен в Инструкции к плану счетов (счета 58, 76, 91).
ОСНО
При расчете налога на прибыль доходы и расходы, связанные с переуступкой права требования, признавайте доходами и расходами от реализации финансовых услуг (п. 3 ст. 279 НК РФ).
Если организация применяет метод начисления, доходы и расходы от переуступки права требования учитывайте на дату совершения такой переуступки (т. е. на одну из следующих дат: заключения, регистрации или заверения нотариусом).
Доходом от реализации финансовых услуг будет являться стоимость имущества, причитающегося цессионарию от покупателя права требования. К расходам относите покупную стоимость права требования (с учетом расходов на его приобретение, например, платы за консультационные услуги). В данном случае расходом будет являться стоимость, по которой приобретенное право требования отражается в бухучете по счету 58.
Такие выводы позволяет сделать пункт 3 статьи 279 и пункт 5 статьи 271 Налогового кодекса РФ. Об этом сказано в письмах Минфина России от 18 ноября 2011 г. № 03-03-06/2/176, от 26 мая 2011 г. № 03-03-06/1/311, от 6 мая 2009 г. № 03-03-06/2/93.
Если организация применяет кассовый метод:
Такой порядок предусмотрен статьей 273 Налогового кодекса РФ.
Эти правила только для ситуации, когда уступили денежное право требования – долг. Если уступили неденежное право требования, реализацию имущественного права отражайте по общим правилам. К примеру, организация уступила право требовать от застройщика недвижимость по договору долевого участия. Налоговую базу считайте как разницу между доходом от уступки неденежного права требования без НДС и расходами на приобретение и реализацию этого права (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, подп. 1 п. 1 ст. 253, подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Аналогичные разъяснения есть в письме УФНС России по г. Москве от 30 декабря 2011 г. № 16-15/126902.
-
Из рекомендации
Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России- был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
- произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.
-
Из рекомендации
Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России -
Из рекомендации
- доходы учитывайте на дату фактического получения денег от покупателя права требования;
- расходы отразите в момент их оплаты (т. е. на дату уплаты цеденту стоимости приобретения права требования).
-
Из статьи журнала «Учет в строительстве», №5, май 2016
НДС с уступки права требования на жилое помещение
О чем пойдет речь: компания уступила право требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве жилья. Но деньги за уступку пришли раньше, чем договор зарегистрировали в Роскадастре. С этой суммы безопаснее заплатить НДС. Но есть и аргументы против для тех, кто готов спорить.
Организация, А уступает организации Б право требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве. Дату уступки стороны определили в договоре как момент его регистрации. Но деньги за уступку организация Б перечисляет до момента регистрации договора в отделении Росреестра. Должна ли организация, А исчислить НДС с поступившей оплаты как с аванса, полученного до даты уступки?
Позиция Минфина
Когда передаются имущественные права, налоговую базу определяют в особом порядке. НДС платят с разницы между стоимостью, по которой передаются эти права, с учетом налога и расходами на то, чтобы их приобрести (п. 3 ст. 155 НК РФ). По таким правилам рассчитывают и налоговую базу, когда участники долевого строительства передают имущественные права на жилые дома, жилые помещения и доли в них, а также на гаражи и машино-места.
В какой момент исчислить налог, если оплата в счет уступки права требования поступает раньше момента самой уступки? Минфин считает, что в этом случае налог исчисляют два раза. Первый, когда получили предоплату, второй – в момент самой уступки. В письме от 30 марта 2015 г. № 03-07-15/17428 финансисты обосновывают свою позицию так. Налог исчисляют по наиболее ранней из дат:
– отгрузки;
– получения предоплаты (п. 1 ст. 167 НК РФ).
С полученной предоплаты налог исчисляют, согласно пункту 4 статьи 164 НК РФ, по расчетной ставке. Однако, по мнению Минфина, принять к вычету сумму ранее уплаченного налога с предоплаты в момент начисления НДС на дату отгрузки организация не сможет. Аргумент – это не предусмотрено кодексом. Для того чтобы вернуть себе излишне уплаченную сумму налога, налогоплательщик должен руководствоваться статьей 78 НК РФ. То есть написать заявление в инспекцию. И только с согласия налоговиков зачесть указанную сумму в счет предстоящих платежей или вернуть ее на свой расчетный счет.
НДС уплачивают на дату уступки
Документ
Порядок получения вычетов НДС регламентирует статья 171 НК РФ
По общим правилам НДС надо начислять и с предоплаты, и на дату реализации (п. 1 ст. 167 НК РФ). На дату реализации налог с аванса можно принять к вычету.
При этом в статье 171 не предусмотрен вычет по налогу с предоплаты в счет уступки права требования. Но в статье 167 есть еще пункт 8. В нем установлен особый порядок уплаты налога при уступке права требования участниками долевого строительства. В частности, в этом случае налоговую базу определяют на день уступки.
А как же пункт 4 статьи 164 НК РФ? Ведь в нем предусмотрено, что НДС исчисляют по расчетной ставке с предоплаты. Однако эта статья не определяет момент, когда надо исчислить налог (для этого существует статья 167). В ней установлен лишь алгоритм расчета суммы налога, в случае если это необходимо.
Но даже если посчитать, что этот пункт определяет момент исчисления НДС с предоплаты по уступке права требования жилья, то это прямо противоречит пункту 8 статьи 167 НК РФ. А в этом случае надо руководствоваться пунктом 7 статьи 3 НК РФ. Он гласит, что все неустранимые сомнения и противоречия должны трактоваться в пользу налогоплательщика.
Таким образом, налог при уступке права требования на квартиру должен исчисляться на дату уступки. А она не может быть ранее даты регистрации договора в отделении Росреестра. Поэтому считаю, если деньги за уступку жилья поступили ранее регистрации договора, НДС с полученной предоплаты исчислять не надо.
В то же время судебная практика по вопросу не сложилась. Поэтому если компания не готова отстаивать выгодную точку зрения, то безопаснее следовать рекомендациям финансистов. То есть НДС начислите и с предоплаты, и на дату уступки, а затем обратитесь в инспекцию за вычетом