При проверке арендодателей налоговики включают в доходы по УСН «коммуналку» и обеспечительный платеж. Как снизить риски? Внесите изменения в договоры аренды либо сами включайте платежи в доходы по УСН, чтобы не платить штрафов.
Справочник от Системы Главбух: как арендодателю на УСН учесть арендные платежи >>
«Коммуналка» по агентскому договору
В чем ловушка. Чтобы не включать в доходы по УСН плату за «коммуналку», арендодатель на УСН заключил с арендаторами агентские договоры.
По условиям договоров компания-арендодатель приобретает для арендаторов коммунальные услуги. Но компания просчиталась в том, что заключила агентский договор после того, как заключила договоры с коммунальными предприятиями. А кроме того, она забыла добавить в агентские договоры условия о посредническом вознаграждении.
Последствия. Инспекторы посчитали агентский договор фиктивным из-за того, что с коммунальными предприятиями компания оформила отношения раньше. Они включили плату за «коммуналку» в доходы арендодателя, доначислили налог, пени и штраф. Суд поддержал ИФНС (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2021 № Ф02-4025/2021).
Как не попасть в ловушку. Есть два способа. Первый — не заключать агентских договоров с арендаторами и включать плату за «коммуналку» в доходы по УСН (письмо Минфина от 25.08.2021 № 03-11-11/68534). Второй — заключить вначале агентские договоры, а уже после договоры с коммунальными службами (письмо Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12). Тогда вы учитываете в базе по УСН только арендную плату и агентское вознаграждение (письмо Минфина от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612).
Как учесть перевыставление коммунальных услуг
Невозвратный обеспечительный платеж
В чем ловушка. Компания на УСН прописала в договоре аренды, что обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды. А в доходы обеспечительный платеж не включила.
Последствия. Налоговики признали обеспечительный платеж авансом и включили в доходы по УСН. В суде оспорить решение ИФНС не удалось (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.08.2021 № Ф02-4025/2021). Аргументы такие.
Поскольку стороны планируют в будущем зачесть обеспечительный платеж в счет платы по договору, платеж выполняет функции аванса. Сумму нужно учесть в доходах, когда деньги поступили на счет (п. 1 ст. 346.17 НК).
Как учесть обеспечительный платеж
Как правильно. Установите, что если нарушений не будет, арендодатель вернет обеспечительный платеж. Деньги выполняют роль залога и в доходах не учитываются (подп. 2 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК, письмо Минфина от 27.03.2019 № 03-11-11/20650, п. 10 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного суда от 04.07.2018).
Если же из договора следует зачесть платеж, то включите сумму в доходы на дату поступления денег (информация ФНС от 29.03.2019). Правда, раньше Минфин рекомендовал отражать доходы на дату зачета платежа (письмо от 27.03.2019 № 03-11-11/20650). Но так поступать не советуем, поскольку это противоречит позиции налоговиков и сложившейся судебной практике.
Порядок использования обеспечительного платежа в договоре установлен в статьях 381.1 и 381.2 ГК. Обеспечительный платеж чаще всего применяют в арендных отношениях. Включая условие о нем в договоры, арендодатели в первую очередь обеспечивают исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы. За счет обеспечительного платежа также можно возместить неустойку (за просрочку уплаты) и причиненный переданному в аренду имуществу ущерб. Подробнее, читайте в Системе Главбух, которая входит в Актион Бухгалтерия.
- Статьи по теме:
- НДС при УСН: когда не облагается и как учитывать
- Как арендовать автомобиль у физического лица в 2024 году: НДФЛ, взносы, учет расходов на ремонт и страховку
- Какие ошибки в учете доходов на упрощенке приведут к спору с налоговой
- Почему налоговики следят за дебиторской задолженностью
- Как вести учет безнадежных долгов
Срочные изменения по вашему ИНН
Уже треть работодателей интересуют навыки бухгалтера в Excel
Пройдите тест, который оценит, умеете ли вы работать с программой так, как это нужно работодателю.
Перейти к короткому тестуТемы: