Расходы по капитальным вложениям в арендованное имущество в виде неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются в налоговом учете путем начисления амортизации. А вот кто должен амортизировать такие вложения – арендатор или арендодатель, – зависит от условий договора. Такие разъяснения дал Минфин России в письме от 28 августа 2006 г. № 03-03-04/1/640.
Что следует оговорить в договоре аренды
Если в договоре аренды ничего не сказано о том, что расходы на неотделимые улучшения, произведенные арендатором, не подлежат возмещению, – арендодатель обязан компенсировать стоимость расходов арендатору.
С другой стороны, если условие о невозмещении расходов в договоре аренды оговорено, то в этом случае расходы арендатору не компенсируются.
Дело в том, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Об этом сказано в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ.
Иными словами, считается, что арендодатель обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений, если иное прямо не установлено договором аренды.
Организации следует определиться с тем, включать или не включать в договор условие о невозмещении расходов на неотделимые улучшения.
Ведь от этого зависит порядок начисления амортизации (арендатором или арендодателем).
Как учесть расходы
Рассмотрим два варианта.
Если расходы на капитальные вложения арендатору возмещаются...
...капитальные вложения в виде неотделимых улучшений амортизируются у арендодателя в общеустановленном порядке. Начислять амортизацию можно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором капитальные вложения введены в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель возместил стоимость капитальных вложений.
Если расходы на капитальные вложения арендатору не возмещаются...
...капитальные вложения амортизируются у арендатора в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств, с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором капитальные вложения были введены в эксплуатацию. Но при этом возникает вопрос.
А если срок полезного использования арендованного объекта больше, чем срок действия договора аренды? В таком случае часть стоимости неотделимого улучшения не будет самортизирована, то есть организация-арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные отделимые улучшения.
По окончании срока договора арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Однако в случае если договор аренды будет пролонгирован, организация-арендатор сможет продолжить начисление амортизации (письмо № 03-03-04/ 1/640).
Дополнительно отметим, что после окончания договора аренды неотделимые улучшения передаются арендодателю и становятся его собственностью (п. 1 ст. 623 Гражданского кодекса РФ). При этом доходы арендодателя в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, для целей налогообложения прибыли не учитываются. Об этом сказано в подпункте 32 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.
Как быть с налогом на добавленную стоимость?
Капитальные вложения в арендованные активы в форме неотделимых улучшений, произведенные с согласия арендодателя, являются амортизируемым имуществом. А значит, весь НДС по счетам-фактурам поставщиков и подрядчиков по капитальным работам может быть принят к вычету после ввода объекта в эксплуатацию.
- Статьи по теме:
- Как реагировать на требования от налоговиков
- Что делают работодатели, которые не хотят возобновлять отношения с восстановленным по суду работником
- Можно ли использовать сокращение для увольнения работника
- Как работодатель продлевает испытание
- Форма 1-инвест в статистику: кто сдает, инструкция, сроки сдачи