Вопрос: Застройщик в рамках проектного финансирования заплатил банку за резервирование 1 % от суммы кредита. Проектное финансирование строительства жилого дома по договорам ДДУ, средства покупателе находятся на эскроу счетах в этом банке. Как отразить данный процент в бухгалтерском и налоговом учете?
Ответ: Официальных разъяснений по Вашему вопросу нет. Рекомендуем уточнить его в своей ИФНС.
Затраты на создание многоквартирного дома для участников долевого строительства до момента признания выручки от продажи являются незавершенным производством, которое в свою очередь относится к оборотным активам - запасам (пп. "е", "ж" п. 3 ФСБУ 5/2019 "Запасы"). Эти затраты отражают по дебету счета 20 "Основное производство" по мере их осуществления (Инструкция по применению Плана счетов).
В себестоимость объекта строительства включают также проценты по целевому кредиту (целевому займу). Ведь инвестиционным активом может быть признано в том числе незавершенное производство (п. п. 7, 8 ПБУ 15/2008 "Учет расходов по займам и кредитам", пп. "д" п. 11 ФСБУ 5/2019, Рекомендация Р-69/2016-КпР "Включение долговых затрат в стоимость производимой продукции").
Суммы целевого кредита, предоставленного уполномоченным банком, в целях налогообложения не признаются средствами целевого финансирования, упомянутыми в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Эти выводы следуют из писем Минфина России от 27.08.2019 № 03-03-06/1/65573, от 08.10.2019 № 03-11-06/2/77017 и от 23 июня 2022 г. № 03-03-06/1/59844.
В налоговом учете суммы процентов по целевому кредиту застройщик вправе учитывать в составе расходов (пп. 12 п. 7 ст. 272 НК РФ). Минфин в письмах от 23.06.2022 № 03-03-06/1/59844 и от 16.12.2020 № 03-03-06/1/110010 сообщил: датой признания расходов в виде процентов по вышеуказанному кредитному договору для целей налогообложения прибыли является дата уплаты процентов, предусмотренная условиями такого кредитного договора.
Процент, взимаемый за резервирование лимита, не относится к процентам, уплачиваемым по кредиту. Такой процент можно считать услугой банка и учитывать по аналогии с комиссиями банка, связанными с получением кредитов (за выдачу кредита, за неиспользованный лимит задолженности по кредитной линии, за пролонгацию кредитного договора и т.п.).
По общему правилу комиссии банка учитывают в прочих расходах (п. п. 3, 7 ПБУ 15/2008 "Учет расходов по займам и кредитам"). Так как расходы в виде процента, взимаемого за резервирование лимита, связаны со строительством дома, эти расходы Вы можете учесть на счете 20.
Услуги банка включаются в прочие расходы, связанные с производством и реализацией, на основании пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ или во внереализационные расходы на основании пп. 15 п. 1 ст. 265 НК РФ (Письма Минфина России от 18.01.2017 № 03-03-06/1/1916, от 18.01.2016 № 03-03-06/1/1110).Организация вправе самостоятельно определить, к какой именно группе она отнесет такие затраты (п. 4 ст. 252 НК РФ).
ДДУ от 01.01.2020
Средства дольщиков. Средства, которые поступают от дольщиков на строительство объекта и размещаются на счетах эскроу, приравняли к целевому финансированию (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК). Это правило применяется к договорам, заключенным после 1 января 2020 года (п. 5 ст. 3 Закона от 09.11.2020 № 368-ФЗ). Целевые средства доходом застройщика не признают. Расходы за счет средств дольщиков в рамках целевого финансирования в расчет налога на прибыль не включают.
Застройщик обязан вести раздельный учет целевых средств. При отсутствии раздельного учета застройщик обязан включить полученные средства в доходы (письмо Минфина от 16.03.2020 №03-03-06/1/19527).
Целевой кредит. Сумма целевого кредита, предоставленного застройщику, не влияет на налогообложение. Ее не нужно включать ни в доходы, ни в расходы (подп. 10 п. 1 ст. 251 НК). Проценты по кредиту учитывайте в расходах на дату их уплаты. Такой порядок установлен подпунктом 12 пункта 7 статьи 272 НК. Все остальные расходы застройщик признает в общем порядке.
Бухучет у застройщика – проводки
В целях бухгалтерского учета договоры участия в долевом строительстве квалифицируют как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (ст. 11 постановления Пленума Верховного суда от 11.07.2011 № 54). Поэтому передачу объектов долевого строительства дольщикам следует рассматривать как продажу объекта недвижимости. Деньги со счета эскроу застройщик получит только после того, как передаст жилье дольщику.
Средства на счетах эскроу
Учет средств на эскроу. Строительство жилого дома по ДДУ
Средства, полученные от дольщиков на счет эскроу, учитывайте на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» (письмо от 11.11.2019 № 03-11-06/2/86786).
С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны применять счета эскроу для привлечения средств дольщиков (ст. 15.5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Исключение – те, кто до 1 октября 2019 года получил заключение о соответствии критериям, перечисленным в постановлении Правительства от 22.04.2019 № 480.
Средства дольщиков хранятся на счете эскроу до момента введения объектов в эксплуатацию. Ни участник долевого строительства, ни застройщик не вправе распоряжаться этими средствами (ст. 860.8 ГК). Застройщик отражает поступление и списание средств со счета проводками по забалансовому счету 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные»:
- Дебет 008 субсчет «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу» – поступили средства дольщиков на счет эскроу;
- Кредит 008 субсчет «Средства участников долевого строительства на счетах эскроу» – завершены расчеты через эскроу и закрыт забалансовый счет.
Получение кредита на строительство
Полученный кредит отразите по счету 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» или 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»:
- Дебет 51 Кредит 66 (67) – получен целевой кредит на строительство.
Расходы
Затраты на строительство жилого дома застройщик отражает по мере их возникновения и накапливает по дебету счета 20 «Основное производство» нарастающим итогом с начала строительства. ФСБУ 5/2019 относит незавершенное производство к запасам (подп. «е» п. 3 ФСБУ 5/2019) В учете застройщик делает следующие записи:
- Дебет 20 Кредит 02 (10, 23, 25, 67, 68, 69, 70, 76, 60...) – учтены расходы на строительство.
- Дебет 19 Кредит 60 – учтен НДС, предъявленный подрядчиком (поставщиком).
Входной НДС застройщик распределяет пропорционально проектной площади помещений в зависимости от:
источника средств, на которые ведется строительство (собственные или дольщиков);
назначения помещений (жилые и нежилые, производственные и непроизводственные).
Входной НДС застройщик включает в расходы на строительство. Исключение – часть, которая относится к нежилым помещениям, построенным за счет застройщика, подлежащим продаже по договорам купли-продажи. Читайте подробнее, Как застройщику платить НДС при строительстве жилых домов по договорам долевого участия.
Доходы и списание затрат
В бухгалтерском учете застройщик не отражает вознаграждение за оказанные дольщикам услуги. Доход застройщика – стоимость реализованных дольщикам квартир. Учет расчетов с дольщиками ведите на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». Выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам на основании передаточного акта (п. 5, 12 ПБУ9/99). В учете сделайте проводки:
- Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – переданы дольщикам объекты строительства и помещения, проданные по договорам купли-продажи;
Затраты застройщика списываются со счета 43 «Готовая продукция» в дебет счета 90-2:
- Дебет 90-2 Кредит 43 – списана балансовая стоимость переданных объектов долевого строительства и помещений, проданных по договорам купли-продажи.
Одновременно средства на счете эскроу списывают с забалансового счета 008.
Более подробно об учете у застройщика в Системе Главбух.
- Формы по теме:
- Расписка в получении сотрудником имущества организации
- о присоединении к Системе информационного обмена электронными документами
- Сведения об аккредитации филиалов и представительств иностранного юридического лица
- Внесение записей о поощрении в раздел «Сведения о награждении»
- расходов на формирование резерва по гарантийному ремонту и обслуживанию
- на социальную защиту инвалидов
- Дополнительное соглашение к трудовому договору. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Заявление сотрудника на выдачу зарплаты в натуральной форме. Оформляется при выдаче ежемесячной премии в натуральной форме
- Внутренняя опись личного дела перед сдачей дел в архив
- Договор транспортной экспедиции. Экспедитор действует от своего имени