Организация является агентом по осуществлению функций заказчика-застройщика. Ее обязанность – заключить договоры и оплатить третьим лицам услуги по разработке и согласованию проектной документации на строительство жилого дома. Кто обязан вести учет затрат на строительство – счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» – агент или принципал? Какими нормативными документами регулируется этот вопрос?
Условия сотрудничества определяются договором
В данной ситуации все зависит от того, какими правами и обязанностями наделен агент согласно заключенному договору.
Компания, являющаяся заказчиком-застройщиком, полностью обеспечивает реализацию инвестиционного проекта по поручению инвестора. И ее обязанностью является организация всего строительного процесса от первой стадии – разработки и согласования проектной документации до конечной – ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому по общему правилу именно заказчик-застройщик ведет учет затрат на строительство, аккумулируя их на счете 08. При этом для выполнения каких-то отдельных функций он может нанять стороннюю организацию (агента).
Итак, чем руководствоваться при решении вопроса о ведении учета? Давайте разбираться.
Взаимоотношения сторон
Чтобы ответить на вопрос, необходимо выяснить, что включает в себя понятие «заказчик-застройщик»?
Прежде всего отметим: данный термин можно разделить на две части – «застройщик» и «заказчик» – и рассмотреть их отдельно.
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Такое определение дано в пункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.
Из других положений Градостроительного кодекса РФ следует, что заказчик – это лицо, которому застройщик передает полномочия по заключению договоров с подрядчиками (п. 3, 5 ст. 47, п. 5 ст. 48).
В то же время, если строительные работы выполняются подрядным способом, то застройщик и сам может выступать в роли заказчика по отношению к подрядчику.
Вывод первый: именно функции заказчика застройщик может передать агенту, чтобы уже тот общался с подрядными организациями и заключал с ними договоры от своего имени и за счет принципала – застройщика.
Теперь обратимся к Положению по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденному письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.
В соответствии с пунктом 1.4 данного Положения организация строительства объектов, контроль над ходом строительства и ведение бухгалтерского учета, производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.
Отсюда следует вывод второй: счет 08 должен вести застройщик, то есть принципал.
При этом в агентском договоре нужно определить порядок ежемесячного представления отчета агента. В нем агент отчитывается перед застройщиком о заключенных договорах, выполненных работах, понесенных затратах.
К отчету прилагаются все первичные документы, а также счета-фактуры на услуги подрядчиков.
Кроме того, агент получает вознаграждение за собственные услуги, поэтому на сумму такого вознаграждения он должен оформить акт выполненных работ и выставить принципалу счет-фактуру. А уже на основании полученных от агента документов застройщик (принципал) будет формировать у себя себестоимость строительства, то есть вести учет затрат на счете 08.
Отражение операций участниками
Все расчеты в данной ситуации целесообразно вести через транзитный счет 76 «Расчеты с прочими дебиторам и кредиторами» на отдельном субсчете.
Учет у агента
Организация, исполняющая обязанности агента, хозяйственные операции по договору отражает следующими записями:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты по агентскому договору» (аналитический счет «Принципал»)
– получены денежные средства от принципала на выполнение функций заказчика;
Дебет 76 субсчет «Расчеты по агентскому договору»(аналитический счет «Принципал») Кредит 60
– учтена в расчетах стоимость выполненных подрядчиками работ (на даты подписания актов), включая НДС;
Дебет 60 Кредит 51
– оплачены выполненные подрядчиками работы;
Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»
– начислено агентское вознаграждение;
Дебет 90 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 68
– начислен НДС с агентского вознаграждения;
Дебет 51 Кредит 62
– получено агентское вознаграждение от застройщика.
Учет у принципала
Заказчик-застройщик, передавший часть своих функций агенту, так:
Дебет 76 субсчет «Расчеты по агентскому договору» (аналитический счет «Агент») Кредит 51
– перечислены денежные средства агенту на выполнение функций заказчика;
Дебет 08 Кредит 76 субсчет «Расчеты по агентскому договору» (аналитический счет «Агент»)
– отнесены на капвложения затраты по строительству (на дату получения отчета агента);
Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты по агентскому договору» (аналитический счет «Агент»)
– выделен НДС с затрат на строительство (по данным счетов-фактур от агента);
Дебет 20 Кредит 60
– учтено в стоимости услуг заказчика-застройщика агентское вознаграждение (на дату подписания акта выполненных агентом работ);
Дебет 19 Кредит 60
– выделен НДС с суммы агентского вознаграждения;
Дебет 68 Кредит 19
– принят к вычету НДС с суммы агентского вознаграждения;
Дебет 60 Кредит 51
– перечислено агенту вознаграждение.
Таким образом, если агент выполняет только функции заказчика (но не застройщика), счет 08 должен вести принципал (застройщик) и претензий к такому способу учета со стороны контролирующих органов быть не должно.
Нелишним будет закрепить утвержденный порядок учета в учетной политике как той, так и другой стороны.
Темы: