Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

На каком счете — 70 или 76 — отражать доходы подрядчиков

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Разрешение на пристройку к зданию

8 октября 2008 92 просмотра

Организация возвела пристройку под офис к жилому дому на первом этаже. Является ли она объектом капитального строительства? Нужно ли получать разрешение на строительные работы?

Какая форма документа узаконит строительство?

Рассмотрим следующую ситуацию: прокуратура собирается привлечь организацию к административной ответственности за строительство без разрешения, так как разрешение на «проектирование реконструкции нежилого помещения для размещения офиса с устройством отдельного входа» выдано ей в форме постановления главы администрации. Кто прав в данном случае?

Документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, является разрешение на строительство. Порядок выдачи разрешения, обязанность его получения, основания и сроки его действия регулируются статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Форма этого документа утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698. Чтобы определить, обязательно ли получать разрешение на строительство в рассматриваемой ситуации, нужно выяснить, является ли указанная пристройка объектом капитального строительства, и вообще – строительство ли это?

Что такое пристройка

Обратимся к Градостроительному кодексу РФ, в статье 1 которого даны определения основных понятий.

Так, объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкцией же является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Здесь важно также установить, меняет ли вновь созданная пристройка архитектурный облик здания.

Ответ находим в Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». В нем сказано, что достройка, перестройка, перепланировка являются изменениями архитектурного объекта (п. 1, 2 ст. 21).

Порядок же изменения архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, установлен статьей 3 данного Закона.

Обратите внимание: в соответствии с указанным порядком разрешение на строительство не требуется лишь тогда, когда строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города и его отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 3 Закона № 169-ФЗ. Пристройка к жилому дому на первом этаже под офис влечет за собой изменение внешнего архитектурного облика жилого дома, значит, для ее строительства необходимо получить разрешение.

Какие бывают пристройки

А теперь разберемся, является пристройка в рассматриваемой ситуации частью жилого дома или отдельным объектом?

В каких случаях можно строить без разрешения?

При строительстве гаражей на участках, предоставленных гражданам для целей, не связанных с предпринимательством, или строительстве на садовом (дачном) участке. При строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.). При строительстве вспомогательных строений и сооружений. При изменении объектов капстроительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом. В иных случаях, если согласно кодексу и другими законами разрешение не требуется. Перечень объектов приведен в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

При строительстве гаражей на участках, предоставленных гражданам для целей, не связанных с предпринимательством, или строительстве на садовом (дачном) участке.

При строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.).

При строительстве вспомогательных строений и сооружений.

При изменении объектов капстроительства или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом.

В иных случаях, если согласно кодексу и другими законами разрешение не требуется. Перечень объектов приведен в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.

В пункте 3.42 Инструкции, утвержденной приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. № 37, сказано, что пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания. Не отвечающие этим требованиям пристройки измеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются.

В приложении 1 к Инструкции указано, что пристройкой называется вспомогательная часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.

Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить пристроенные кухни, жилые пристройки, тамбуры, веранды и т. п.

Признаками единства здания служат фундамент и общая стена с сообщением между частями независимо от назначения последних и материала, из которого они изготовлены.

При отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Право отнесения пристройки к жилому дому в качестве пристройки либо части дома принадлежит БТИ.

С учетом того, что пристройка к жилому дому на первом этаже предназначается под офис, можно сделать вывод, что у этих объектов разное назначение (жилое – у здания, нежилое – у пристройки). Значит, пристройка с точки зрения отношений, регулируемых Градостроительным кодексом РФ, не включается в основной объем здания и представляет собой отдельный объект капитального строительства. Таким образом, для строительства такой пристройки должна использоваться форма разрешения, утвержденная постановлением № 698.

Когда применяется утвержденная форма

Данная форма применяется при выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением отдельных случаев.

Градостроительный кодекс РФ не предусматривает каких-либо иных документов, разрешающих строительство.

Так, например, из постановления ФАС Поволжского округа от 2 мая 2007 г. по делу № А57-6064/06 следует, что постановление органа местного самоуправления о разрешении проектирования и реконструкции нежилого здания разрешением на строительство не является. Ведь, согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Он дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

А постановление органа местного самоуправления в данном случае разрешает лишь проектирование реконструкции здания, но не отменяет необходимости до начала строительных работ получить разрешение на его реконструкцию по утвержденной форме.

Ответственность за строительство без разрешения

Если организация начала возведение пристройки без надлежащим образом оформленного разрешения (несмотря на имеющееся постановление главы администрации о разрешении проектирования строительства), – это нарушение. Следовательно, в рассматриваемой ситуации прокуратура права, и застройщик может быть привлечен к ответственности.

Ответственность за строительство без разрешения установлена пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Это:
– значительный штраф (20 000 – 50 000 руб. для должностных лиц, 500 000 – 1 000 000 руб. для организаций);
– либо приостановление деятельности организации на срок до 90 суток.

Однако следует отметить, что на основании статьи 2.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях суд может признать совершенное правонарушение малозначительным и освободить организацию от ответственности. Примером такого решения служит постановление ФАС Волго-Вятского округа от 3 сентября 2008 г. по делу № А43-7065/2008-1-190.

Наказание должно быть соразмерным

В статье 2.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях установлено, что при малозначительности совершенного административного правонарушения судья либо уполномоченный орган могут освободить компанию от административной ответственности и ограничиться устным замечанием.

Пленум ВАС РФ в пункте 18 постановления от 2 июня 2004 г. № 10 разъяснил, что в данном вопросе судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств. Малозначительность имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться




Вопросы и ответы по теме



  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка